ESG jako czynnik zwiększający wartość nieruchomości

W poprzednich artykułach z serii ESG Real Estate Insights mówiliśmy, że sektor nieruchomości odpowiada za około 36% emisji gazów cieplarnianych oraz 40% zużycia energii^[1] , ma istotny wpływ na zmiany klimatu. Z jednej strony jego emisyjność wynika m.in. z wykorzystania energochłonnych materiałów, takich jak cegła, beton, stal, z drugiej to eksploatacja stanowi znaczy udział śladu węglowego w cyklu życia budynku. W 2019 r. w porównaniu z poprzednim rokiem emisja CO2 wynikająca z eksploatacji budynków wzrosła do najwyższego poziomu i wyniosła około 10 Gt CO2, czyli 28% całkowitej globalnej emisji CO2 związanej z energią ^[2] . Działania w zakresie ograniczenia emisji są częścią inicjatywy Europejskiego Zielonego Ładu, który ma sprawić, że Unia Europejska do 2050 roku stanie się neutralna klimatycznie. Pojawienie się globalnych megatrentów, rozumianych jako zmiany społeczne, ekonomiczne i środowiskowe o charakterze wielkoskalowym, często o dużej sile oddziaływania, będą wymagać od sektora nieruchomości rewizji swojego podejścia do kwestii zrównoważonego rozwoju. Wszystko to prowadzi nas do kluczowego pytania: Jaka jest wartość dobrej strategii ESG na rynku nieruchomości?

Taksonomia UE, opracowana przez Komisję Europejską, w ramach Planu działania w sprawie finansowania zrównoważonego wzrostu gospodarczego staje się głównym przewodnikiem dla sektora nieruchomości i praktyków oraz inwestorów, którzy wdrażają jej postanowienia na poziomie firmy oraz nieruchomości, chcąc zapewnić sobie łatwiejszy dostęp do kapitału. Możemy wyróżnić trzy cele Taksonomii, jeśli chodzi o projekty dotyczące nieruchomości: optymalizację wykorzystania zasobów, redukcję emisji i odpadów oraz wydłużenie cyklu życia aktywów poprzez przyjęcie podejścia opartego na gospodarce w obiegu zamkniętym, które na dalszym etapie umożliwią wydłużenie przepływów pieniężnych. W tym celu wskazane jest stosowanie innowacyjnych metod i technologii, które skutecznie wydłużą „życie” budynków i/lub ich elementów. Znalezienie rozwiązań poszerzających wachlarz możliwości użytkowania obiektów, czy to o nowe zastosowania, czy poprzez ich modernizację pozwala na większą oszczędność dla inwestora, dla którego nie zawsze optymalnym rozwiązaniem będą gruntowne prace remontowe lub adaptacyjne. Często innowacyjne podejście i wdrożenie nowych technologii może przynieść lepszy efekt.

Cyrkularność, rozpatrywana już na etapie projektowania, znacząco poprawia efektywność projektu, umożliwiając ponowne wykorzystanie materiałów lub ich części czy recykling zasobów użytych do jego budowy. Patrząc na ostatni etap cyklu życia nieruchomości, cyrkularność realnie zmniejsza jej wpływ na środowisko, a dodatkowo ma pozytywny wpływ na koszty i obowiązkowe opłaty związane z wyburzaniem obiektów, niszczeniem zasobów i rekultywacją gruntów. Rozwiązania te, wychodząc naprzeciw wyzwaniom związanym z podejściem Triple Bottom Line (potrójna linia przewodnia, czyli analiza wyników firmy pod trzema względami: ekonomicznym, ekologicznym i społecznym), generują korzyści ekonomiczne przy jednoczesnym zmniejszeniu wpływu na środowisko i społeczeństwo.

Przyjęcie odpowiednich praktyk zarządzania nieruchomościami ma kluczowe znaczenie w każdym aspekcie jej funkcjonowania, ponieważ wpływ ESG bezpośrednio zależy od działań podejmowanych przez inwestorów, zarządców, najemców, a ostatecznie nawet użytkowników budynków, oczywiście każdy na swoim poziomie zaangażowania. Właściwe zrozumienie łańcucha wartości dla danej nieruchomości przez wszystkich interesariuszy umożliwi opracowanie skutecznych strategii i będzie napędzać zrównoważone zmiany. Zdefiniowanie strategii ESG za pomocą tej wiedzy zapewni zarządzającym odpowiednią wiedzę do podjęcia działań – a także pozwoli im ocenić, które inicjatywy przyniosą największe korzyści, tj. zarówno jej akcjonariuszom i interesariuszom. Takie korzyści mogą obejmować następujące inicjatywy:

 

Zwiększenie skuteczności zarządzania ryzykiem związanym ze zmianami klimatycznymi

Istotną kwestią mającą wpływ na wzrost wartości nieruchomości jest wiedza, jak zarządzać ryzykiem. Obecnie jednym z priorytetowych wyzwań jest zapobieganie zmianom klimatycznym, które mogą nieść ryzyko dla stabilności finansowej, a przystosowanie się do już zachodzących zmian uważane jest za ważne. Grupa zadaniowa ds. Ujawniania informacji finansowych związanych z klimatem (TCFD), utworzona przez Radę Stabilności Finansowej, opracowała zestaw rekomendacji pomagających przedsiębiorstwom w identyfikowaniu ryzyka związanego ze zmianami klimatycznymi. Wczesna identyfikacja zagrożeń związanych ze zmianami klimatu oraz skuteczne przyjęcie polityk i procedur zarządzania ryzykiem z pewnością przynoszą istotne korzyści. Włączenie tych aspektów do wizji ESG pozwala na stworzenie korzystniejszej, długoterminowej strategii zgodnej z podejściem zawartym w rozporządzeniach UE w sprawie zrównoważonego finansowania. Aby móc osiągnąć cele unijnego Zielonego Ładu, władze wprowadzają rozporządzenia i regulacje, a podmioty są zobowiązane do zaznajomienia się z nimi i dostosowania się do nich w celu opracowania długoterminowych strategii.

 

Budowanie odporności inwestycyjnej poprzez ESG

Najemcy, użytkownicy, inwestorzy i nabywcy oczekują nie tylko wysokiego standardu budynku odpowiadającego współczesnym wymaganiom rynku. Duże znaczenie mają również lokalne czynniki środowiskowe, takie jak odpowiednie zagospodarowanie terenu, możliwość przemieszczania się pieszo, bliskość terenów zielonych, czy dostęp do środków transportu publicznego. Nowoczesne i efektywne budynki są atrakcyjne dla klientów oraz mają większe szanse na zachowanie swojej wartości, jeśli są zarządzane zgodnie z międzynarodowymi standardami. Takie podejście sprawia, że w segmencie mieszkaniowym budownictwo zrównoważone staje się coraz powszechniejszym standardem.  Jak wynika z raportu PLGBC^[3], w 2019 udział certyfikowanej powierzchni mieszkaniowej wzrósł o 14% w porównaniu do roku 2018. Biorąc pod uwagę wszystkie certyfikowane obiekty w regionie Europy Środkowo-Wschodniej, Polska pozostaje liderem certyfikacji odpowiadając za 51% certyfikowanych obiektów.

Sposób podejmowania decyzji w kwestii łańcucha dostaw oraz wyboru i pozyskiwania materiałów stanowi ważny aspekt powstawania strategii ESG. Wdrażanie deklaracji środowiskowych produktów reguluje Rozporządzenie CPR (ang. Construction Product Regulation)^[4], zgodnie z którym wyroby budowlane dystrybuowane na rynku UE posiadają obowiązkową Deklarację Właściwości Użytkowych (DoP) oraz dobrowolną Deklarację Środowiskową Produktu (EPD). W Polsce na przykład, za zarządzanie krajowym programem EPD dla wyrobów budowlanych odpowiedzialny jest Instytut Techniki Budowlanej, który zarejestrował 11 producentów z aktywnymi deklaracjami środowiskowymi^[5]. Na początku stycznia 2021 roku, na całym świecie było nieco ponad 10 000 zweryfikowanych środowiskowych deklaracji produktu, co stanowi wzrost o ok. 30% w porównaniu do poprzedniego roku^[6]. W przypadku certyfikacji budynków cały proces projektu oraz budowy podlega weryfikacji przez asesora, a następnie poddawany jest do oceny jednostce certyfikującej.

Dlatego też, wprowadzenie ekologicznych rozwiązań, takich jak ograniczenie zużycia energii czy wody, wysoki komfort akustyczny bądź zapewnienie dostępu do światła dziennego, wpłynie na obniżenie wydatków operacyjnych oraz wzrost satysfakcji najemców. Ponadto, po rozważeniu przyszłych zagrożeń związanych ze zmianami klimatycznymi i wzrostem cen usług, środki te będą miały wpływ na długoterminowe, zrównoważone wyniki tych inwestycji.

 

Dostęp do bardziej przystępnego finansowania

Aby wesprzeć i pomóc państwom członkowskim UE w przejściu na zieloną gospodarkę oraz ułatwić przyjęcie nowych zrównoważonych praktyk, Unia Europejska opracowuje wiele instrumentów w ramach Planu Inwestycyjnego Europejskiego Zielonego Ładu^[7] – Planu Inwestycyjnego Zrównoważonej Europy – takich jak Europejski Fundusz Efektywnej Energii^[8] i Fundusz Sprawiedliwej Transformacji^[9]. Potencjalnemu wsparciu ze strony UE będą musiały towarzyszyć znaczące inwestycje prywatne. Dodatkowym czynnikiem sprzyjającym rosnącej popularności „ekoinwestycji” jest możliwość uzyskania korzystniejszych warunków kredytowania. Stale rośnie liczba banków i inwestorów zaangażowanych w „zielone hipoteki”, które już oferują lepsze warunki, większe linie kredytowe i dalszą pomoc dla graczy na rynku nieruchomości.

 

Nowe rynki i nowe możliwości

Podmioty, które przestrzegają wytycznych dotyczących zrównoważonego rozwoju, mogą korzystać z większej swobody strategicznej, łatwiejszego dostępu do pozwoleń administracyjnych i dodatkowych możliwości rozwoju poprzez tworzenie nowych produktów i usług lub rozszerzanie swojej działalności biznesowej w innych regionach lub krajach. Może to stworzyć możliwości rozwoju, a także ułatwić dostęp do nowych rynków – prowadząc do nowych strumieni przychodów.

 

Zaspokajanie potrzeb inwestorów

Rośnie zainteresowanie inwestorów danymi ESG - kwestie środowiskowe i społeczne stały się priorytetem, a tym samym istotną wartością dla inwestorów. Według badania GRESB^[10] z 2020 r. odsetek inwestorów zwracających uwagę na ten aspekt wzrósł o 22 proc. Uwidacznia to, że standardy ESG będą w coraz większym stopniu wpływać na wycenę nieruchomości prowadząc do większego zróżnicowania pomiędzy aktywami działającymi zgodnie z aspektami ESG oraz takich, które w oczach inwestorów są niedostateczne i w związku z tym są mniej odporne na spadek wartości.

 

Podsumowanie

Zmiany generują coraz więcej oczywistych z perspektywy inwestorów korzyści, dzięki nim lepiej zarządzają nowym ryzykiem, uzyskują dostęp do nowego kapitału na lepszych warunkach i zyskują na lepszej reputacji wśród swoich interesariuszy, co z kolei zwiększa ich dobrą szanse na przyciągnięcie i zatrzymanie klientów i talentów. Czas pokaże, jak skuteczne były te wysiłki na rzecz „większego dobra”, aby zapewnić realną, wymierną i trwałą wartość dla branży nieruchomości jako całości.

 

^[1] European Commission: New rules for greener and smarter buildings will increase quality of life for all Europeans, April 2019.

^[2] UNEP Buildings Global Status Report. https://wedocs.unep.org/20.500.11822/34572.

^[3] Polish Certified Green Buildings in Numbers”, PLGBC, report 2020

^[4] https://ec.europa.eu/growth/sectors/construction/product-regulation_en

^[5] EPD | ITB

^[6] EPD Facts & Figures - Eco Platform en (eco-platform.org)

^[7] European Commission, COMMUNICATION FROM THE COMMISSION TO THE EUROPEAN PARLIAMENT, THE COUNCIL, THE EUROPEAN ECONOMIC AND SOCIAL COMMITTEE AND THE COMMITTEE OF THE REGIONS, 14.01.2020, retrieved from website

^[8] Home – European Energy Efficiency Fund eeef

^[9] Financing the green transition: The European Green Deal Investment Plan and Just Transition Mechanism – Regional Policy – European Commission (europa.eu)

^[10] Participation in the 2020 GRESB Real Estate Benchmark leaps 22% amid accelerating investor demand for ESG data