Analizy
Zielone umowy najmu w kontekście ESG
Czy będą standardem w przyszłości?
ESG Real Estate Insights 2021
Na instytucjonalnym rynku nieruchomości ekologiczne budynki i certyfikaty, takie jak LEED (Leadership in Energy and Enviromental Design), DGNB (Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen – Niemiecka Rada Zrównoważonego Budownictwa), BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method), ÖGNI (Österreichische Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft – Autriackie Stowarzyszenie Zrównoważonego Zarządzania Nieruchomościami), stają się standardem. W obliczu widocznego już wpływu zmian klimatycznych, a także biorąc pod uwagę przepisy dotyczące aspektów środowiskowych, społecznych i tych związanych z ładem korporacyjnym uchwalane przez Komisję Europejską, ekologiczna eksploatacja budynków i zielone umowy najmu nabierają coraz większego znaczenia. W związku z tym pojawia się pytanie: jakie konkretne zapisy można zawrzeć w „zielonej umowie najmu”?
Autor: Gabriele Etzl, Partner at Jank Weiler Operenyi Rechtsanwälte | Deloitte Legal Austria
W grudniu 2019 roku Komisja Europejska przedstawiła tzw. „Zielony Ład”. Przyjęto trzy znamienne rozporządzenia[1], stanowiące ramy dla wdrożenia kryteriów środowiskowych, społecznych i ładu korporacyjnego (ESG). Jednym z nich jest wcześniej ustanowiona taksonomia, która stanowi, że za „zrównoważone” można uznać tylko takie rodzaje działalności gospodarczej, które w znaczący sposób przyczyniają się do realizacji unijnych celów środowiskowych:
- złagodzenia skutków zmiany klimatu
- adaptacji do skutków zmiany klimatu
- zrównoważonego użytkowania oraz ochrony zasobów wodnych i morskich
- przejścia na system gospodarki o obiegu zamkniętym
- eliminacji lub kontrola zanieczyszczeń
- ochrony i odbudowy różnorodności biologicznej i ekosystemów.
Również ze względu na powyższe cele środowiskowe, zielone umowy najmu zyskują na znaczeniu szczególnie dla uczestników rynku finansowego (a więc również dla banków i inwestorów instytucjonalnych) oraz dla jednostek użyteczności publicznej, tj. dużych, notowanych na giełdzie przedsiębiorstw z sektora nieruchomości (zatrudniających średnio w roku obrotowym ponad 500 pracowników)[2], do których obowiązkowo stosuje się rozporządzenie w sprawie taksonomii. Dotyczy to nie tylko uczestników rynku finansowego, którzy są właścicielami lub najemcami nieruchomości, ale również instytucji, które je finansują.
Według badań przeprowadzonych przez Savills Investment Management[3], 73% inwestorów instytucjonalnych oczekuje, że do 2029 roku klauzule zielonych umów najmu będą powszechnie wprowadzane do umów pomiędzy najemcami a firmami zarządzającymi inwestycjami na rynku nieruchomości.
Zielone umowy najmu są istotne nie tylko dla uczestników rynku finansowego i dużych, notowanych na giełdzie spółek z sektora nieruchomości, ale także dla innych właścicieli mienia nieruchomego. Jest ku temu kilka powodów:
(i) Właściciele nieruchomości oczekują wyższej ceny przy sprzedaży nieruchomości lub korzystniejszych warunków finansowania.
(ii) Jeśli właściciel nieruchomości zamierza rozbudowywać obiekt w celu późniejszego przekazania go inwestorowi instytucjonalnemu, ważne będą nie tylko certyfikaty (takie jak LEED, DGNB, BREEAM lub w Austrii - ÖGNI), ale również zielone umowy najmu.
(iii) Właściciele nieruchomości oczekują wyższych stawek najmu przy wynajmie lokali, ponieważ nowoczesne, zrównoważone budynki często przyciągają najemców z wyższej klasy dochodowej.
(iv) Właściciele nieruchomości dobrowolnie chcą stosować standardy ESG.
(v) Właściciele nieruchomości oczekują, że zakres taksonomii zostanie rozszerzony i obejmować będzie kolejnych właścicieli.
(vi) Właściciele nieruchomości będą musieli dostosować się do założeń taksonomii, jeśli chcą nawiązać lub utrzymać stosunki biznesowe z innymi uczestnikami rynku finansowego i jednostkami zainteresowania publicznego.
W świetle powyższego, należy oczekiwać, że „zielone umowy najmu” staną się w najbliższej przyszłości standardem rynkowym.
Co zawierają zielone umowy najmu?
Zielone umowy najmu to umowy, których celem jest zapewnienie zrównoważonej budowy/wyposażenia, użytkowania i utrzymania nieruchomości.
W krajach anglosaskich, w Szwecji, Holandii czy we Francji istnieją już jednolite standardy, które mogą służyć jako ramy odniesienia dla zielonych umów najmu. Również w Niemczech Federacja Zentraler Immobilien Ausschuss e.V. (ZIA) opublikowała zestawienie klauzul związanych ze zrównoważonych rozwojem, które można stosować w umowach najmu.[4] Nie ma jednak wspólnego europejskiego standardu ani definicji „zielonej umowy najmu”.
To, które klauzule mogą być istotne dla danej nieruchomości, zależy w pewnym stopniu od celu najmu i danych okoliczności, które należy dokładnie ocenić przy sporządzaniu kontraktu.
Przykłady klauzul, jaki mogą zostać włączone do zielonej umowy najmu:
- Użytkowanie i zarządzanie nieruchomością
Umowa najmu może przewidywać prawo wynajmującego do zaopatrywania budynku (głównie) w zrównoważoną energię: prąd, ogrzewanie czy chłodzenie, a także do stosowania wyłącznie zrównoważonych środków czystości. Bardzo ważnym jest, aby uregulować to prawo w umowie najmu, ponieważ koszt zrównoważonych produktów i ich dostaw może okazać się wyższy niż produktów niezrównoważonych. Należy też wyraźnie wskazać, że wynajmujący może obciążać najemców odpowiednio wyższymi kosztami. W przeciwnym razie koszty te mogą zostać zakwestionowane przez najemców w ramach uzgadniania opłat za usługi.
Ponadto, w umowie najmu można zawrzeć zobowiązanie lub przynajmniej obowiązek dołożenia wszelkich starań, aby najemcy kupowali zrównoważone produkty/ usługi, np. prąd czy środki czystości.
Umowy najmu mogą zobowiązać najemcę do (i) selektywnej zbiórki odpadów, o ile to możliwe, lub do (ii) korzystania w możliwie największym zakresie z produktów nadających się do recyklingu. Łatwiej osiągnąć ten cel jeśli w budynku znajdują się urządzenia do selektywnej zbiórki odpadów.
Regularne warsztaty dotyczące zrównoważonego rozwoju pomiędzy wynajmującym i najemcą oraz wytyczne w sprawie zrównoważonego rozwoju dla nieruchomości mogą okazać się przydatne w celu promowania ekologicznych zachowań, tak po stronie wynajmującego jak i najemców.
- Budowa, zagospodarowanie i utrzymanie
Jeszcze przed rozpoczęciem budowy, a także w jej trakcie, właściciel nieruchomości może uwzględnić wiele czynników umożliwiających najemcom korzystanie z obiektu w sposób zrównoważony: w budynku można zainstalować zrównoważone systemy grzewcze lub chłodzące, czy tak rozplanować obszary usuwania odpadów, aby możliwa była ich odpowiednia selekcja. W budynku można wyznaczyć pomieszczenia do przechowywania rowerów i rowerów elektrycznych, na parkingach zainstalować stacje do ładowania samochodów elektrycznych.
W przypadku umów najmu lokali w stanie surowym można zobowiązać najemcę do wyposażenia lub doposażenia pomieszczeń wyłącznie w elementy zrównoważone.
Ponadto, umowy najmu mogą przewidywać zobowiązanie stron do wykonania prac konserwacyjnych z wykorzystaniem produktów zrównoważonych oraz do wyboru wykonawców, którzy przestrzegają określonych norm zrównoważonego rozwoju.
Co więcej, wynajmujący i najemca mogą opracować na swoje potrzeby koncepcję zrównoważonego użytkowania pomieszczeń.
- Przejrzystość, wymiana danych, monitoring
Warto również pamiętać o klauzulach, zgodnie z którymi strony zobowiązane są do wymiany danych i informacji, w szczególności tych dotyczących zaopatrzenia w energię, wodę i usuwania odpadów, lub danych do określenia bilansu CO2 wynajmowanych pomieszczeń.
Umowy najmu mogą przewidywać obowiązek wdrożenia monitoringu.
- Inne zapisy szczególne
W zależności od sytuacji, w umowie najmu można zawrzeć też inne zapisy.
Jak zapewnić egzekwowanie takich klauzul?
Z naszego doświadczenia wynika, że zielone umowy najmu nie są jeszcze zjawiskiem powszechnym. Niemniej, w związku z rosnącym znaczeniem aspektów ESG, spodziewamy się, że w najbliższej przyszłości „zielone klauzule” będą częściej wprowadzane do umów najmu. Jak już wspomniano powyżej, umowy najmu mogą zawierać zarówno zobowiązania sensu stricto jak i zobowiązania do dołożenia wszelkich starań, choć ten drugi rodzaj zobowiązań jest trudny do wyegzekwowania.
W umowie najmu można przewidzieć kary lub zachęty pieniężne w odniesieniu do ważnych klauzul dotyczących zrównoważonego rozwoju. Warto przy tym zapoznać się z krajowymi przepisami czy orzeczeniami sądów dotyczącymi ochrony praw lokatorów. Przykładowo, krajowe przepisy dotyczące praw najemców mogą ograniczać możliwość przeniesienia na najemców wyższych kosztów wynikających z cen ekologicznej energii lub ekologicznych środków czystości - korzystne mogłoby okazać się wystąpienie do odpowiednich organów o wyjaśnienie tej kwestii.
Podsumowanie
Zważywszy, że zielone umowy najmu będą odgrywać w przyszłości istotną rolę, właściciele budynków i najemcy powinni zastanowić się jakie konkretne klauzule dotyczące zrównoważonego rozwoju chcieliby wprowadzić do swoich umów najmu - być może, przyniesie to korzyści zarówno w trakcie użytkowania budynku, jak i w zakresie finansowania lub planowanej sprzedaży nieruchomości.
[1]i) Rozporządzenie Parlamentu Europejskiego z 27.11.2019 r. w sprawie ujawniania informacji związanych ze zrównoważonym rozwojem w sektorze usług finansowych (EU Disclosure Regulation).
ii) Rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2020/852 z dnia 18 czerwca 2020 r. w sprawie ustanowienia ram ułatwiających zrównoważone inwestycje, zmieniające rozporządzenie (UE) 2019/2088;(Rozporządzenie w sprawie taksonomii); pierwszy akt delegowany w sprawie zrównoważonych działań na rzecz celów związanych z przystosowaniem się do zmiany klimatu i łagodzeniem jej skutków, który został przyjęty w dniu 4 czerwca 2021; oraz akt delegowany uzupełniający art. 8 rozporządzenia w sprawie taksonomii, który został przyjęty w dniu 6 lipca 2021 r; ;
iii) Rozporządzenie (UE) 2019/2089 z dnia 27 listopada 2019 r. zmieniające rozporządzenie (UE) 2016/1011 w odniesieniu do unijnych wskaźników referencyjnych transformacji klimatycznej oraz unijnych wskaźników referencyjnych dostosowanych do porozumienia paryskiego, a także ujawniania informacji dotyczących wskaźników referencyjnych w związku z kwestiami dotyczącymi zrównoważonego rozwoju (Rozporządzenie BMR)
[2]Dyrektywa 2013/34/UE zmieniona na mocy Dyrektywy 2014/95/UE z 22 października 2014 r. zmieniającej Dyrektywę 2013/34/UE w odniesieniu do ujawniania informacji niefinansowych i informacji dotyczących różnorodności przez niektóre duże jednostki oraz grupy.
[3] Savills Investment Management LLP, doroczny raport: Annual Sustainability Report, 2019 r.
[4] Zentraler Immobilien Ausschuss e.V. (ZIA), “Green Lease – Der grüne Mietvertrag für Deutschland”.
Rekomendowane strony
ESG Real Estate Insights 2021
ESG jako jeden z głównych priorytetów branży nieruchomości
Newsletter: REal Knowledge o polskim rynku nieruchomości
Informacje i najnowsze wiadomości na temat podatków, zmian w prawie i innych aktualnych tematów dotyczących polskiego sektora nieruchomości