Artykuł

Polski REIT nabiera konkretnych kształtów

Projekt ustawy o Spółkach Rynku Wynajmu Nieruchomości

Czerwiec 2017

19 maja 2017 przedstawiony został kolejny projekt ustawy o Spółkach Rynku Wynajmu Nieruchomości (polski REIT).

Zgodnie z planem Ustawa miałaby wejść w życie 1 stycznia 2018 roku.

Cel REIT

W założeniu REIT ma być podmiotem gromadzącym w ofercie publicznej kapitał od inwestorów indywidualnych i inwestujący go w bezpieczne gotowe projekty nieruchomościowe przynoszące stały zysk z najmu.

REIT z założenia podlegałyby szczególnemu reżimowi podatkowemu – w momencie wypłaty dywidendy zyski z najmu opodatkowany byłby na poziomie 8.5% natomiast odbiorcy dywidend zarówno indywidualni jak i korporacyjni byliby zwolnieni z podatku dochodowego.

Przedmiot inwestycji

Obecny projekt regulacji stanowi, że bilans REIT winien składać się przynajmniej w 70% z nieruchomości, przez które rozumie się budynki trwale związane z gruntem lub części takich budynków.

Projekt zakłada, że REIT mógłby inwestować we wszystkie rodzaje nieruchomości, w tym w mieszkania na wynajem.

Jakkolwiek projekt tego nie wskazuje wprost, posiłkując się regulacjami prawa budowlanego można wnosić, że Ustawodawca wymaga by budynki były ukończone i oddane do użytku a zatem wymogów REIT nie będą spełniały inwestycje w budowie.

Ustawa wymaga także by przynajmniej 3 nieruchomości przynosiły dochód z najmu. Wśród dyskutowanych uwag pojawiły się postulaty by rozwinąć ten zapis opierając się bardziej na kryterium dywersyfikacji wartościowej. Wskazywana jest również potrzeba przyznania REIT czasu na dostosowanie się do wymogu dywersyfikacji. Jest to o tyle istotne, że zarówno w procesie tworzenia REIT jak i w trakcie jego działalności w momencie sprzedaży poszczególnych nieruchomości mogą pojawić się sytuacje, w których liczba nieruchomości spadnie poniżej wymaganego przez Ustawodawcę kryterium dywersyfikacji.

Co istotne Projekt uwzględnia specyfikę działania rynku nieruchomości i przewiduje, że REIT będzie mógł inwestować w nieruchomości poprzez spółki zależne. Co ciekawe, Projekt zakłada, że spółki zależne mogą działać jedynie w formie spółek kapitałowych lub spółek komandytowo-akcyjnych, zatem wyłączone są popularne na rynku nieruchomości spółki komandytowe.

Forma prawna

Projekt ustawy zakłada, że REIT będzie spółką publiczną mającą siedzibę lub zarząd na terytorium Rzeczypospolitej.

Projekt zakłada też, że akcje zostały dopuszczone do obrotu na rynku regulowanym na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. W efekcie przynajmniej 25% akcji REIT musiałoby się znaleźć w rękach rozproszonych inwestorów indywidualnych lub portfelowych.

Powyższe założenia są zbieżne z wstępnymi założeniami, co do formy REIT tzn. by był on spółka akcyjną notowaną na giełdzie. Wprawdzie pojawiły się uwagi wskazujące by rozszerzyć krąg dopuszczonych podmiotów o inne spółki notowane na rynkach w UE lub tez o fundusze inwestycyjne. Biorąc jednak pod uwagę, że jednym z celów utworzenia REIT jest zwiększenie aktywności giełdy w Polsce, akumulacja miejscowego kapitału a fundusze inwestycyjne podlegają odrębnej regulacji, nie należy się spodziewać uwzględnienia tych postulatów (nie wydają się też niezbędne dla efektywnego debiutu REIT na rynku polskim).

Wymogi kapitalizacji

Projekt ustawy przewiduje wymóg posiadania przez spółkę kapitału zakładowego na poziomie 50 mln PLN.

Jednocześnie projekt zakłada możliwość zadłużania się REIT do poziomu 70% wartości aktywów.

Wymóg wypłaty dywidendy

Projekt przewiduje, że przynajmniej 70% przychodów netto REIT powinno pochodzić z najmu nieruchomości i jednocześnie 90% zysków wynikających ze sprawozdania finansowego powinno zostać wypłacone w formie dywidendy akcjonariuszom lub być reinwestowane.

Dalsze prace

Projekt Ustawy SRWN będzie podlegał dalszym konsultacjom społecznym i uzgodnieniom międzyresortowym. W sekcji REIT na naszej stronie będziemy przedstawiać komentarze dotyczące aktualnego stanu prac nad ustawą oraz dalszych perspektyw rynku REIT w Polsce.

Czy ta strona była pomocna?