REIT, Ustawa o SRWN

Analizy

Opinia NBP

Nowy projekt Ustawy o REIT 

Sierpień 2017

Z końcem czerwca zainteresowani projektem REIT w Polsce zapoznali się z opinią NBP odnoszącą się do projektu Ustawy o spółkach rynku wynajmu nieruchomości (REIT).

W swojej opinii NBP wymienił szereg czynników ryzyka związanych z wprowadzeniem w Polsce systemu REIT, główne z nich to:

1. Ryzyka związane z cyklem koniunkturalnym na rynku nieruchomości

W swojej opinii NBP wskazuje możliwość przesilenia i potencjalnego spadku wycen na rynku nieruchomości. Widzi w tym ryzyko dla oszczędności inwestorów indywidualnych ulokowanych w polskich REIT oraz konkluduje, że nie jest złą sytuacją, w której zdecydowana większość rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce jest w rękach zagranicznych gdyż to inwestorzy zagraniczni ponoszą ryzyko.

Komentarz Deloitte:

Rzecz jasna nie da się przewidzieć jak dokładnie kształtował się będzie cykl koniunkturalny na rynku), niemniej należy zwrócić uwagę na kilka istotnych kwestii pozwalających racjonalnie zarządzać tym ryzykiem

- Po pierwsze REIT z założenia ma być podmiotem generującym długoterminowe zyski dywidendowe. Biorąc pod uwagę, że dywidendy wypłacane są z dochodu z umów najmu a te ostatnie najczęściej podpisywane są (jako standard rynkowy) na okres 10 lat, REIT jawi się z perspektywy długoterminowego inwestora jako instrument bardziej odporny na wahania cyklu koniunkturalnego niż inne spółki. O ile bowiem sama wycena nieruchomości (a także wartość akcji) REIT może spać w przypadku kryzysu na rynku o tyle strumień generowanych dochodów z dywidend przez długi okres czasu pozostanie niezmieniony . W efekcie dla inwestorów indywidualnych byłby to instrument bardziej stabilny niż nabycie akcji innych spółek.

- Inwestycja w REIT nadal pozostanie inwestycją giełdową, nie może i nie będzie postrzegana przez inwestorów jako lokata kapitału bez ryzyka. Jeśli inwestorzy indywidualni mogą nabywać akcje spółek innych sektorów (podlegające o wiele większym wahaniom wycen oraz nie gwarantujące prawnie otrzymywania dywidendy) dlaczego nie dać im możliwości nabycia akcji podmiotów mniej podatnych na zawirowania rynkowe.

Na marginesie można tez zauważyć, że zdecydowana przewaga udziału inwestorów zagranicznych na polskim rynku nieruchomości wprawdzie oznacza iż to głownie oni ponoszą ryzyko ale przede wszystkim oznacza, że to oni głównie osiągają bardzo znaczące zyski z polskiego rynku i dobrze by się stało by także polscy inwestorzy mieli do niego dostęp.

2. Kapitalizacja REIT

NBP wskazuje, że kapitał własny REIT na poziomie 50 milionów złotych oznacza, że REIT będą koncentrować się na dolnym segmencie rynku nieruchomości.

Komentarz Deloitte:

W naszej ocenie minimalny kapitał na wskazanym poziomie nie oznacza, że REIT poprzestaną na tym poziomie. Ustawodawca wprowadzając wymogi co do kapitały własnego dba o podstawową ochronę inwestora (a warto zwrócić uwagę, że wymagany poziom kapitalizacji jest wyższy niż przewidziany np. dla banków) ale już od samego REIT będzie zależało jakiej skali inwestycję będzie chciał i mógł zaoferować rynkowi. Można założyć, że rzeczywista kapitalizacja polskich REIT będzie znacząco wyższa niż ustawowe minimum.

3. Doświadczenie uczestników rynku

Czytając opinię NBP można odnieść wrażenie, że w niektórych miejscach NBP przeciwstawia doświadczonych i profesjonalnych inwestorów zagranicznych rodzimym graczom z rynku nieruchomości, którzy jakoby nie mają dostatecznego doświadczenia i znajomości rynku.

Komentarz Deloitte:

Stanowisko to jest dyskusyjne. Po pierwsze zagraniczni inwestorzy operujący na polskim rynku czynią to najczęściej siłami polskich kadr, stąd nie należy się martwić o brak profesjonalistów posiadających wiedzę i doświadczenie wymagane do kierowania holdingiem nieruchomościowym. Po drugie, wiele potencjalnych REIT może powstać właśnie przez ofertę publiczną części akcji w holdingach należących do inwestorów zagranicznych.

4. Obowiązki informacyjne

NBP wskazuje na potrzebę rozszerzenia obowiązków informacyjnych REIT (co do rodzaju nieruchomości, parametrów umów itd.).

Komentarz Deloitte:

Z pewnością można się zgodzić z tym, że REIT powinien udzielać możliwie najszerszej informacji odnośnie posiadanych aktywów i polityki inwestycyjnej. Rzecz jasna informacje te nie powinny ujawniać tych parametrów umów, które zgodnie z praktyką rynku stanowią tajemnicę handlową. Niemniej trudno sobie wyobrazić sytuacje by racjonalny inwestor miał nabyć akcje REIT nie wiedząc jakie konkretnie nieruchomości są we władaniu REIT.

Należy jednak zwrócić uwagę, że REIT będąc spółką giełdową wiele z wskazanych przez NBP informacji będzie musiał ujawnić w ramach prospektu emisyjnego, a następnie w ramach cyklicznych sprawozdań zarządu. Stąd można zastanowić się czy katalog obowiązków informacyjnych powinien być ustawowo regulowany specjalnie dla REIT czy nie pozostawić tego regulacjom giełdowym oraz dobrym praktykom REIT (z natury rzeczy transparentne REIT będą bardziej atrakcyjne dla inwestorów niż te podmioty, które nie podają pełnej informacji).
 

W najbliższych miesiącach trwać będą techniczne konsultacje pomiędzy NBP, Ministerstwem Rozwoju i Finansów a także podmiotami zaangażowanymi w konsultacje społeczne projektu REIT. Będziemy na bieżąco informować o ich postępach. 

Czy ta strona była pomocna?