REIT, Ustawa o SRWN

Analizy

Zmiany w dobrym kierunku

Nowy projekt Ustawy o REIT

Lipiec 2017

Przedstawiony w maju, zaktualizowany projekt Ustawy o SRWN zawiera w porównaniu z poprzednią wersją kilka istotnych zmian, które znacznie zwiększają szanse na sukces nowej formy inwestycji na polskim rynku.

Podatki – innowacyjne rozwiązanie

Poprzedni projekt zakładał pełne zwolnienie z podatku samego REIT natomiast opodatkowanie na standardowym poziomie 19% dywidend otrzymywanych przez inwestorów. Niosło ze sobą kilka problemów:

  • dla inwestorów zachęta podatkowa sprowadzała się do wyeliminowania podwójnego opodatkowania;
  • dla Skarbu Państwa struktura pełnego zwolnienia wiązała się z ryzykiem drenowania REIT przez płatności inne niż dystrybucja zysku, a także kwestionowania braku zwolnienia podatkowego dla dywidend przez inwestorów na podstawie Dyrektyw UE.

Nowe rozwiązanie idzie w zupełnie innym kierunku. Zysk z najmu nieruchomości ma być opodatkowany na poziomie REIT stawką 8.5% (a więc tak samo jak u osób fizycznych wynajmujących mieszkania) pod warunkiem dystrybucji w formie dywidendy przy jednoczesnym zwolnieniu z opodatkowania tej ostatniej w rękach odbiorców.

Pomysł ten jest naprawdę bardzo rozsądny gdyż z jednej strony tworzy zachętę podatkową poprzez niższą stawkę podatkową, (choć efektywnie będzie wyższa niż nominalne 8.5% gdyż projekt m.in. wyłącza z kosztów amortyzację) z drugiej zabezpiecza Skarb Państwa przed wspomnianym wyżej ryzykiem drenowania REIT lub kwestionowania opodatkowania dywidend.

Nie tylko nieruchomości komercyjne

Jakościową zmianą wprowadzoną w ostatniej wersji projektu jest zwiększenie możliwości inwestycyjnych. Poprzednią wersję projektu można było interpretować jako zawężającą możliwości inwestycyjne SRWN do podstawowej triady nieruchomości komercyjnych czyli biurowców, centrów handlowych i magazynów logistycznych. Obecna wersja projektu nie stawia już takich obostrzeń i REIT będą mogły inwestować np. w budynki mieszkalne na wynajem, akademiki etc.

Będzie jeszcze sporo zmian

Nowy projekt zawiera wciąż kilka regulacji, które będą musiały zostać zmienione w ostatecznej wersji Ustawy o ile ma ona faktycznie funkcjonować. Są to m.in.:

  1. Kwestie kalkulacji wysokości obowiązkowej dywidendy  - obecnie projekt wciąż wiąże tę wartość z zyskiem bilansowym, który obejmuje m.in. wycenę nieruchomości i zobowiązań walutowych nieprzekładających się na gotówkę, która może zostać wypłacona inwestorom. Gdyby zapis ten nie uległ zmianie REIT często byłyby postawione w sytuacji, w której albo nie miałyby gotówki potrzebnej na wypłatę wymaganej dywidendy (gdy miałyby istotne zyski z wyceny) albo też nie wypłacałyby dywidendy pomimo posiadanej gotówki (gdy wycena obniżałaby wynik bilansowy).
    Dodatkowo, wyśrubowany poziom wypłaty dywidendy (przy bezpośrednim powiązaniu wskaźnika wypłat z zyskiem bilansowym a nie wyłącznie z zyskiem z najmu) nie zostawia miejsca na konieczne wydatki na amortyzację kredytu lub odnawianie nieruchomości.
    W ramach społecznych konsultacji do projektu zaproponowany został algorytm, który przewiduje, że punktem wyjścia dla kalkulacji pozostawałby zysk bilansowy jednak byłby on korygowany o wartość wyceny nieruchomości, pozycji bilansowych w walutach obcych oraz innych wycenianych instrumentów finansowych oraz dodatkowo o kwoty konieczne do obsługi kredytu i utrzymania wartości nieruchomości.
    Jako alternatywy przedstawiono także modele powiązane z cash-flow  z działalności operacyjnej oraz z dochodem podatkowym (jako bardziej zbliżonym do wyniku kasowego).
  2. Definicja nieruchomości, która obecnie pomija budowle i grunt na którym stoi budynek również wymaga poprawki. O ile można zrozumieć intencje Ustawodawcy (wyłączenie z REIT obrotu niezabudowanymi gruntami i gruntami rolnymi) niezbędnym jest przeformułowanie definicji tak by nie wyłączała ona z katalogu inwestycji REIT branych pod uwagę przy testach aktywów tak oczywistych elementów nieruchomości jak grunt, na którym jest posadowiona lub budowli (parkingi, drogi wewnętrzne stanowią istotną część wartości nieruchomości komercyjnych, szczególnie w sektorze logistycznym).
  3. Zmiany powinny także dotyczyć testu aktywów, a konkretnie możliwości prowadzenia go na skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym grupy REIT. W przeciwnym wypadku transakcje w poszczególnych spółkach zależnych RIET jak i metoda wyceny udziałów mogą mieć niezgodny z intencją Ustawodawcy wpływ na kwalifikację podmiotu jako REIT.
  4. Kolejną istotną kwestią jest możliwości utworzenia polskiego REIT przez spółki z innych krajów UE. Nie chodzi tu tylko o potencjalne zastrzeżenia dotyczące dyskryminacji wobec spółek z innych państw UE ale przede wszystkim o to, że dopuszczenie zagranicznych spółek  bardzo przyspieszyłoby proces upubliczniania akcji REIT na polskiej giełdzie. Wiele podmiotów zagranicznych już operuje jako podmioty kontrolujące polskie spółki zależne posiadające nieruchomości. Dopuszczenie ich do systemu REIT oznaczałoby, że aby zacząć w nim działać spółką zagranicznym potrzebny byłby tylko debiut na GPW bez potrzeby wcześniejszej kosztownej (a często niemożliwej np. ze względu na wymagania banków) restrukturyzacji własności w grupie.

Zakładając, że w kolejnym projekcie (który być może pojawi się we wrześniu b.r.) wyżej wskazane zmiany zostaną uwzględnione system REIT w Polsce ma szanse zacząć działać z powodzeniem od początku 2018 roku.

Czy ta strona była pomocna?