Podatek od przychodu z budynków

Wprowadzony z dniem 1 stycznia 2018 r. minimalny podatek dochodowy od wartości budynków komercyjnych (o którym pisaliśmy w Ekspresie RET 5/2017) stał się przedmiotem postępowania przed Komisją Europejską (KE). Głównym zarzutem stawianym przedmiotowym przepisom było potencjalne naruszenie zasad konkurencji poprzez objęcie podatkiem jedynie wąskiej grupy podatników.

Wychodząc naprzeciw oczekiwaniom KE przygotowano autopoprawkę do wcześniej wprowadzonych przepisów, która została przyjęta w formie ustawy z dnia 15 czerwca 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Co podlega nowemu podatkowi?

W nowym brzmieniu podatkiem objęte są wszystkie budynki, bez względu na ich klasyfikację w KŚT, które właściciel wynajął, wydzierżawił lub oddał do używania na podstawie umowy leasingu. Oznacza to, że poza galeriami handlowymi i biurowcami (które były opodatkowane dotychczasowym podatkiem minimalnym), podatek obejmie zupełnie nowe podmioty, np. działające w branżach logistycznej i magazynowej, a nawet właścicieli wynajmowanych apartamentowców. Podatnikami mogą stać się również np. firmy leasingowe, w zakresie w jakim oddają do używania budynki na podstawie umów leasingu operacyjnego.

Ustawodawca dokonał także zasadniczej zmiany w sposobie ustalania podstawy opodatkowania. Wprawdzie ponownie przewidziano mechanizm odliczenia od wartości przychodu (wartości początkowej środka trwałego) kwoty 10.000.000 zł, ale teraz kwota ta odlicza się jednorazowo od łącznej wartości początkowej wszystkich należących do podatnika i oddawanych do używania budynków.

W konsekwencji podatek obejmie teraz właścicieli majątku składającego się z wielu oddanych do używania budynków, których wartość początkowa indywidualnie nie przekracza 10.000.000 zł. Do tej pory właściciel 10 budynków o wartości początkowej wynoszącej 5.000.000 zł nie był w ogóle objęty podatkiem. Teraz zostanie on opodatkowany od podstawy opodatkowania w kwocie 40.000.000 zł (10 x 5.000.000 zł – 10.000.000 zł).

Klauzula obejścia prawa

Do przepisów wprowadzono klauzulę obejścia prawa, zgodnie z którą przepisy o podatku od przychodu z budynków stosuje się również, w przypadku gdy podatnik bez uzasadnionych przyczyn ekonomicznych przeniesie w całości lub w części własność albo współwłasność budynku albo odda do używania budynek na podstawie umowy leasingu, w celu uniknięcia podatku od przychodów z budynków. W takim przypadku budynki będą co do zasady cały czas traktowane tak, jakby do przeniesienia ich własności nie doszło.

Mechanizm zwrot podatku

Ustawodawca wprowadził mechanizm zwrotu podatku. Kwota podatku od przychodów z budynków nieodliczona od zaliczki na podatek dochodowy może podlegać zwrotowi na wniosek podatnika, jeżeli organ podatkowy nie stwierdzi nieprawidłowości wysokości zobowiązania podatkowego lub straty podatnika. Co ważne podatnik może otrzymać zwrot podatku nawet jeśli wykazuje stratę na potrzeby rozliczeń z tytułu podatku dochodowego lub jego zaliczka na ten podatek jest niższa niż kwota podatku od przychodu z budynków.

W szczególności organ podatkowy przed dokonaniem ewentualnego zwrotu zbada czy koszty finansowania dłużnego poniesione w związku z nabyciem lub wytworzeniem budynku, jak również inne przychody i koszty ustalone zostały na warunkach rynkowych.

Pewne obawy może budzić praktyczny wymiar wprowadzonego mechanizmu zwrotu podatku. Konieczność corocznej dokładnej weryfikacji prawidłowości rozliczenia podatku dochodowego (w tym weryfikowania rynkowości przychodów i kosztów poniesionych w danym roku) może okazać się wyzwaniem organizacyjnym zarówno dla organów podatkowych jak i kontrolowanych podatników.

Znowelizowane znajdą zastosowanie począwszy od roku podatkowego rozpoczynającego się po 31 grudnia 2018 r.