Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego (NSA) w sprawie I FSK 892/18

Artykuł

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego (NSA) w sprawie I FSK 892/18

Sprzedaż nieruchomości komercyjnej jako zbycie ZCP

W piątek, 28 lipca 2023 r. Naczelny Sąd Administracyjny wydał orzeczenie (sygn. I FSK 892/18) dot. klasyfikacji VAT transakcji sprzedaży nieruchomości komercyjnej. Istotą sporu w sprawie była ocena co stanowiło przedmiot umowy kupna centrum handlowego przez Polską spółkę, udokumentowanego fakturą – czy było to nabycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa czy nabycie składnika majątkowego w postaci nieruchomości wraz z wszystkimi jej przynależnościami oraz prawami jej dotyczącymi.

Jak wynika z opisu sprawy, strony transakcji zawarły w 2016 r. umowę sprzedaży nieruchomości komercyjnej składającej się z gruntu wraz z budynkiem, przynależnościami i wszelkimi budowlami. Sprzedający przeniósł na Spółkę wszystkie przysługujące mu prawa i wierzytelności wynikające z umów najmu (które nie zostały przeniesione na mocy Kodeksu cywilnego), dokumentów zabezpieczenia umów najmu, niewygasłych gwarancji budowlanych, umów własności intelektualnej czy umów użyczenia przyłącza energetycznego. W ramach transakcji nie przeniesiono praw i obowiązków wynikających z umowy zarządzania, w tym monitoringu, umowy ubezpieczenia nieruchomości, umów w zakresie dostaw mediów i bieżącego administrowania przedsięwzięciem jak również umów rachunków bankowych. Spółka dodatkowo dysponowała interpretacją indywidualną potwierdzającą prawo do odliczenia podatku VAT wynikającego z faktury dokumentującej nabycie nieruchomości.

Po przeprowadzonym postępowaniu organy podatkowe zakwestionowały Spółce prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony, wynikający z faktury dokumentującej nabycie nieruchomości. Zdaniem organów transakcja dotyczyła zbycia całego przedsiębiorstwa lub co najmniej zorganizowanej części przedsiębiorstwa, a zatem nie podlegała opodatkowaniu VAT.

Sprawa ostatecznie znalazła swoje rozstrzygnięcie przed NSA, który skierował do Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej pytania prejudycjalne mające na celu ustalenie:

  1. czy Polska właściwie implementowała przepisy unijnej Dyrektywy VAT wyłączając opodatkowanie VAT dostawy zorganizowanej części przedsiębiorstwa bez uzależnienia stosowania takiego wyłączenia od warunku istnienia następstwa prawnego pomiędzy zbywcą a nabywcą?
  2. czy dla zastosowania wyłączenia z opodatkowania VAT dla dostawy nieruchomości komercyjnych musi dojść do przekazania wszystkich składników takiej zorganizowanej części majątku zbywcy, a zmiana w tym zakresie (w szczególności brak przejęcia umów ubezpieczenia i zarządzania zbywanym majątkiem) oznacza, że doszło do opodatkowanej VAT dostawy towaru?

Pragniemy przypomnieć, iż w sprawie tej Trybunał wydał w styczniu br. postanowienie (C 729/21). Zgodnie ze stanowiskiem TSUE, przepisy krajowe dot. ZCP nie stoją na przeszkodzie unijnej Dyrektywie VAT. Ponadto, zdaniem TSUE, brak przeniesienia takich elementów jak umowa zarządzania czy umowa ubezpieczenia w ramach sprzedaży nieruchomości nie jest wystarczająca, aby uniemożliwić prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. W konsekwencji, opodatkowanie VAT dostawy nieruchomości komercyjnej nie jest uzależnione od przekazania przedmiotowych składników.

Piątkowy wyrok oddalił skargę kasacyjną Spółki stwierdzając tym samy, iż sprzedaż nieruchomości komercyjnej nie stanowiła dostawy towaru opodatkowanej VAT lecz zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa. NSA powtórzył za postanowieniem TSUE, iż brak przeniesienia umowy o zarządzanie nie przesądza o uznaniu sprzedaży nieruchomości za transakcję opodatkowaną VAT. Twierdzenie to stoi jednak w kontrze do objaśnień Ministerstwa Finansów z grudnia 2018 r. Należy podkreślić, że wytyczne w nich zawarte są nadal obowiązujące, a rozpatrywanie skutków podatkowych transakcji w zgodzie z Objaśnieniami, jest naszym zdaniem jak najbardziej prawidłowe. Ponadto, zgodnie z przepisami Ordynacji podatkowej, stosowanie się przez podatnika do objaśnień podatkowych gwarantuje mu moc ochronną. Nie jest jednak wykluczone, że pokłosiem niniejszej orzeczenia NSA będzie zmiana Objaśnień, a w konsekwencji trwałej już praktyki opodatkowania VAT transakcji nieruchomościowych. Będziemy monitorować ewentualne zmiany w tym zakresie i na bieżąco Państwa informować.

Warto również zwrócić uwagę na uzasadnienie NSA dot. braku mocy ochronnej interpretacji podatkowej. Jak wskazał sędzia sprawozdawca, interpretacja Spółki dotyczyła wyłącznie prawa do odliczenia podatku naliczonego, a nie klasyfikacji transakcji jako ZCP. Warto zatem zweryfikować, czy obok prawa do odliczenia czy braku zwolnienia przedmiotowego z VAT potwierdzają, iż dokonana transakcja sprzedaży nieruchomości nie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa/ZCP a dostawę towaru opodatkowaną VAT.

***

On Friday, 28 July 2023. The Supreme Administrative Court announced a judgement (I FSK 892/18) regarding the VAT classification of a commercial real estate sale transaction.

The key issue in the case was the assessment of what was the subject of the contract for the purchase of a shopping center by a Polish company, documented by an invoice - was it the acquisition of an organized part of an enterprise or the acquisition of an asset consisting of real estate with all its belongings and rights.

According to the case description, in 2016 the parties of the transaction concluded an agreement regarding the sale of a commercial property consisting of land along with a building, belongings and all structures. The seller transferred to the Company all its rights and receivables under the lease agreements (which were not transferred under the Civil Code), lease collateral documents, unexpired construction guarantees, intellectual property agreements and electricity connection lending agreements. The transaction did not transfer rights and obligations under the management agreement, including monitoring, the property insurance agreement, agreements for the supply of utilities and ongoing administration of the project as well as bank account agreements. Additionally, the Company confirmed its right to deduct VAT through a tax ruling.

Following the proceedings, the tax authorities denied the Company's right to deduct input VAT from the invoice documenting the sale of the property. According to the authorities, the transaction concerned the sale of the entire enterprise, or at least an organized part of the enterprise, and therefore was not subject to VAT.

The case ended up in the Supreme Administrative Court, which decided to request the Court of Justice of the European Union for a preliminary ruling to determine:

  1. has Poland properly implemented the provisions of the EU VAT Directive by exempting the supply of an organized part of an enterprise from VAT taxation without making the application of such exemption conditional on the existence of a legal succession between the seller and the buyer?
  2. for the application of the VAT exemption to the supply of commercial property, must there be a transfer of all of the components of such an organized part of an asset to the seller, and does a change in this respect (in particular, the failure to take over the insurance and management agreements for the assets being sold) mean that there has been a VAT-taxable supply of goods?

Please note that the CJEU issued an order in this case in January 2023 (C-729/21). According to the CJEU's ruling, domestic provisions regarding supply of organized part of an enterprise are not in conflict with the EU VAT Directive. Moreover, according to the CJEU, the lack of transfer of such elements as a management agreement or an insurance contract within the sale of real estate is not sufficient to prevent independent economic activity. Consequently, the VAT taxation of the supply of commercial real estate is not dependent on the transfer of these elements.

Friday's judgment dismissed the Company's appeal, concluding that the sale of the commercial real estate did not constitute a supply of goods subject to VAT, but a transfer of an organized part of the enterprise. The court repeated the CJEU's ruling finding that lack of a management agreement transfer does not determine whether the sale of the property is considered a VAT-taxable transaction. However, this claim stands in contradiction to the Ministry of Finance's Clarifications of December 2018. What should be noted is that the guidelines contained therein are still in force and considering the tax consequences of a transaction based on them is, in our opinion, correct. Moreover, according to the provisions of the Tax Ordinance, following the tax explanations guarantees taxpayers protective power. It cannot be excluded that as a result of this judgment the Clarification will be changed just like the established practice of VAT taxation of real estate transactions. We will follow up on possible changes in this regard and keep you up to date.

Noteworthy also is the court's explanation regarding the lack of protective power of the tax ruling. As indicated in the oral justification, the Company's tax ruling concerned only the right to deduct input tax, not the classification of the transaction as an organized part of an enterprise acquisition. Therefore, it is worth verifying whether the already obtained tax ruling, besides the right to deduction or lack of subjective VAT exemption, confirms that the completed real estate transaction did not constitute acquisition of an organized part of an enterprise, but a supply of goods subject to VAT.

Czy ta strona była pomocna?