Doradztwo w zakresie cen transferowych dla sektora nieruchomości

Rozwiązania

Doradztwo w zakresie cen transferowych dla sektora nieruchomości

Ceny transferowe

W kontekście sektora nieruchomości obszar cen transferowych jest szczególne istotny. Należy pamiętać, że transakcje między podmiotami powiązanymi powinny być zawierane zgodnie z zasadą ceny rynkowej (arm’s length principle), czyli na warunkach które uzgodniłyby podmioty niepowiązane na rynku. W przeciwnym razie organy podatkowe mogą dokonać korekty dochodu podlegającego opodatkowaniu.

Sektor nieruchomości – wyzwania w obszarze cen transferowych

Obszar cen transferowych jest szczególne istotny w kontekście sektora nieruchomości z następujących powodów:

  • zwykle firmy z branży nieruchomości prowadzą swoją działalność poprzez podmioty powołane do realizacji danego projektu (spółki celowe), które stanowią podmioty powiązane,
  • spółki celowe zazwyczaj otrzymują finansowanie od grupy,
  • rozmaite usługi związane z realizacją projektów w branży nieruchomości są świadczone centralnie,
  • zabezpieczenie finansowania zewnętrznego na rzecz określonej spółki celowej leży po stronie podmiotu powiązanego.

Kwestie dotyczące cen transferowych o szczególnym znaczeniu dla spółek z sektora nieruchomości:

Wysokość oprocentowania od finansowania dłużnego ponoszona przez spółki celowe powinna być zgodna z wysokością oprocentowania obowiązującą na rynku. Stopy procentowe stosowane do wyliczenia kosztów finansowania dłużnego:

  • powinny być określane na podstawie analizy stóp procentowych obowiązujących dla porównywalnych transakcji zawieranych na rynku.
  • powinny być aktualizowane co najmniej co trzy lata lub za każdym razem, gdy dochodzi do istotnej zmiany sytuacji rynkowej lub warunków finansowania - co wymaga wcześniejszej analizy.

Stąd warunki finansowania oferowane konkretnym spółkom celowym powinny być ustalane / weryfikowane w świetle warunków obowiązujących na rynku (w oparciu o aktualną analizę cen transferowych wskazującą rynkowe stopy procentowe). Tego rodzaju analiza powinna uwzględniać konkretne aspekty danego finansowania, w tym zdolność kredytową pożyczkobiorcy, datę otrzymania finansowania oraz jego rodzaj (finansowanie podporządkowane/zabezpieczone).

W konkretnych przypadkach organy podatkowe mogą dokonać zmiany klasyfikacji (części) finansowania dłużnego na kapitał własny oraz wskazać, że odsetki od finansowania dłużnego przekraczającego zdolność kredytową spółki celowej nie powinny być uznane za koszt uzyskania przychodów.

W tym kontekście należy upewnić się, czy spółki celowe finansowane za pośrednictwem pożyczek lub obligacji wewnątrzgrupowych są w stanie wykazać zdolność spłaty tych pożyczek czy obligacji (w oparciu o analizę klauzul umownych stosowanych na rynku).

Wymóg analizy – oprócz weryfikacji rynkowego poziomu oprocentowania – również wielkości finansowania dłużnego w stosunku do kapitału własnego, został wskazany w Wytycznych OECD dot. cen transferowych opublikowanych w 2020 roku.

Ze względu na specyfikę działalności w sektorze nieruchomości, na ogół należałoby zweryfikować, czy spółki celowe powinny uiszczać opłaty licencyjne za wykorzystywanie znaków towarowych, know-how itp. W przypadku nieuiszczenia opłat organy podatkowe mogą wymagać od spółek celowych wykazania przychodów podlegających opodatkowaniu, odzwierciedlających opłaty, które wedle zasad rynkowych spółki te musiałyby ponieść w związku z korzystaniem z porównywalnych wartości niematerialnych.

W związku z tym w pierwszej kolejności należy przeanalizować, czy spółki powinny ponieść tego rodzaju opłaty, a następnie zastanowić się nad sposobem ich wyliczenia jeżeli takie opłaty byłyby wymagane.

W wielu przypadkach spółki celowe nie zatrudniają odpowiednich pracowników, natomiast korzystają z usług świadczonych centralnie w ramach grupy. Wobec powyższego, ustalając rynkowy poziom wynagrodzenia za świadczenie tego typu usług należy przeanalizować:

  • szczegółowe kategorie kosztów, które są uwzględniane w bazie kosztowej (np. co do zasady koszty udziałowca powinny być wykluczone z bazy kosztowej),
  • alokację kosztów do odpowiednich spółek celowych jako usługobiorców,
  • czy wysokość narzutu na kosztach w przypadku świadczenia tego rodzaju usług mieści się w rynkowym przedziale narzutu na kosztach obliczonych dla podmiotów niepowiązanych, które świadczą porównywalne usługi na rynku.

 


Ponadto, spółki celowe powinny być w stanie wskazać wartość merytoryczną oraz wykazać korzyści płynące z usług korporacyjnych w kontekście realizowanych projektów. W tym przypadku organy podatkowe zwykle stosują tak zwany „test korzyści” (ang. benefit test), co w praktyce oznacza przeniesienie ciężaru dowodu na podatnika. Wobec powyższego w przypadku kontroli w zakresie cen transferowych konieczne może okazać się wykazanie korzyści z usług świadczonych na rzecz podatnika – zatem warto posiadać dowody na ich potwierdzenie, np. dokument zawierający podsumowanie korzyści uzyskanych dzięki zleceniu realizacji konkretnych usług, który będzie można przedstawić w trakcie ewentualnej kontroli.

Wysokość opłat z tytułu gwarancji udzielanych spółkom celowym powinna zostać określona zgodnie z zasadą ceny rynkowej. W szczególności, wysokość opłaty powinna wynikać z korzyści uzyskiwanych przez poszczególnych beneficjentów gwarancji i ryzyka związanego z brakiem wypłacalności przez poszczególne spółki celowe. Na tej podstawie należy przeprowadzić analizę rynkowej wysokości opłat gwarancyjnych na potrzeby cen transferowych.

Jednym z rozwiązań funkcjonujących w sektorze nieruchomości są wzajemnie udzielane gwarancje, gdzie dane spółki celowe są gwarantem zobowiązań innej spółki. W sytuacji, gdy w ramach grupy funkcjonuje kilka podmiotów, które udzielają sobie wzajemnych gwarancji, konieczne jest przygotowanie modelu przedstawiającego matrycę płatności obejmującą wzajemne rozliczenia opłat z ich tytułu.

Natomiast jeżeli podmioty powiązane nie dokonują płatności na rzecz gwaranta, należy przygotować tzw. defense file zawierający uzasadnienie takiego podejścia (np. analizę obecnych możliwości finansowych gwaranta w zakresie kontroli ryzyka gwarancyjnego).

Kompleksowe doradztwa dla sektora nieruchomości
  • analizę rynkowego poziomu oprocentowania w transakcjach finansowych zawieranych przez spółki celowe,
  • ocenę poziomu zadłużenia spółek celowych oraz ryzyka zmiany klasyfikacji finansowania dłużnego na kapitałowe przez organy podatkowe w świetle przepisów o cenach transferowych,
  • identyfikację wartości niematerialnych wykorzystywanych przez spółki celowe oraz ustalenie adekwatnych opłat licencyjnych,
  • weryfikację bazy kosztowej stanowiącej podstawę wynagrodzenia za usługi świadczone centralnie oraz określenie rynkowego poziomu narzutu zysku,
  • wsparcie w zebraniu dowodów wykonania usług w świetle tzw. testu korzyści (benefit test) wykonywanego przez władze podatkowe,
  • analizę rynkowego poziomu wynagrodzenia z tytułu otrzymanej gwarancji,
  • wsparcie w opracowaniu modelu wzajemnych opłat gwarancyjnych ponoszonych przez spółki celowe.

Co zyskujesz?

Korzystając z naszego doradztwa podatkowego w zakresie cen transferowych, możesz liczyć na:

  • wsparcie przez dedykowany zespół w zakresie TP specjalizujący się w branży nieruchomości,
  • efektywność w zakresie kosztów i dochodów podlegających opodatkowaniu przy zachowaniu zgodności z przepisami o cenach transferowych,
  • minimalizację ryzyka korekty podatkowej i kar pieniężnych, w tym w szczególności dla członków zarządu w świetle oświadczenia o przygotowaniu dokumentacji cen transferowych i rynkowym charakterze rozliczeń zawartym w formularzu TP-R.

Dlaczego Deloitte?
  • Posiadamy bogate doświadczenie i wiedzę w zakresie cen transferowych, zarówno na poziomie lokalnym, jak i globalnym.
  • Współpracujemy z wieloma liderami sektora nieruchomości, oferując im indywidualne i skuteczne rozwiązania.
  • Wykonujemy specjalistyczne analizy techniczne w zakresie cen transferowych dot. transakcji występujących specyficznie w sektorze nieruchomości.
  • W ramach świadczenia usług dla klientów z sektora nieruchomości zespół cen transferowych na bieżąco współpracuje z wyspecjalizowanymi branżowymi zespołami Deloitte: zespołem ogólnopodatkowym jak i zespołem zajmującym się rozliczeniami podatkowymi (BPS), zapewniając płynną koordynację prac w pełnym spektrum aspektów podatkowych.

Kontakt:

Tomasz Imiołczyk

Tomasz Imiołczyk

Partner Associate w zespole cen transferowych

Tomasz specjalizuje się w zagadnieniach z zakresu cen transferowych dotyczących restrukturyzacji grup podmiotów powiązanych. Posiada doświadczenie m.in. w realizacji projektów z zakresu APA i MAP, spo... Więcej