Девелоперам спроектировали устойчивость

«Делойт» в новостях

Девелоперам спроектировали устойчивость

В зоне финансового риска треть строящегося жилья

Финансовая устойчивость более 70% девелоперских проектов по строительству жилья, реализуемых сейчас по всей России, не вызывает сомнений, считают аналитики E&Y. Они настаивают, что застройщики этих объектов смогут обслуживать свои обязательства по проектному финансированию, а больше половины — остаться стабильными даже при снижении цен на 10%. Самая большая доля проблемных проектов — на Северном Кавказе, в Южном, Уральском, Сибирском округах. Девелоперы считают, что после обязательного перехода предстоящим летом компаниями на эскроу-счета себестоимость строительства может вырасти на 20%, а трети застройщикам придется покинуть рынок.

В среднем по стране более 70% проектов по строительству жилья являются финансово устойчивыми, говорится в профильном обзоре E&Y, вышедшем 4 февраля. Аналитики исследовали 9586 объектов, строящихся во всех федеральных округах. В качестве показателя финансовой устойчивости проанализирован коэффициент покрытия долга за период кредитования, отражающий соотношение объема средств, доступных для обслуживания долга, и величины требуемых выплат.

По формальным признакам самая лучшая ситуация в Дальневосточном федеральном округе (ДФО): там 93% изученных проектов имеют низкий риск дефолта, чуть более 4% — риск среднего уровня и только около 1% объектов вызывают опасения у исследователей. Но эта картина может изменится, поскольку, как отмечается в обзоре E&Y, в ДФО «значительная часть проектов на стадии строительства не прошла фильтрацию на корректность представленных (застройщиками. — «Ъ») данных».

Два собеседника «Ъ» из числа федеральных чиновников утверждают, что ситуация в ДФО с количеством потенциально рискованных проектов по строительству жилья такая же, как и в других округах. На прошлой неделе глава Минстроя РФ Владимир Якушев заявлял, что по всей стране 30% возводимых жилых объектов находятся в зоне риска. Это подтверждается и в обзоре E&Y. «В среднем по России, — указывается там, — около 28% объектов на стадии строительства могут быть отнесены к проектам с существенной вероятностью неисполнения обязательств». Больше всего таких проектов (23%) аналитики E&Y насчитали на Северном Кавказе, по 20% — в Южном, Уральском, Сибирском округах. В центре страны и на северо-западе этот показатель составляет 9% и 11% соответственно.

Проведенное E&Y стресс-тестирование проектов показало, что в случае снижения средних цен реализации на 10% для всех объектов 55% из них останутся кредитоспособными. Проекты с низким уровнем устойчивости к изменению рыночных условий и несбалансированные проекты могут потребовать определенного реструктурирования, а проекты, находящиеся на ранних стадиях, возможно, не будут реализованы, резюмируется в обзоре E&Y.

Снижение цен на новостройки возможно для региональных рынков из-за сокращения доходов населения, говорит председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. Застройщикам, которые обязаны с лета направлять привлеченные средства дольщиков на эскроу-счета в банки до завершения строительства, это может осложнить работу, полагает эксперт. Впрочем, как отмечает менеджер Группы по предоставлению услуг компаниям сектора недвижимости Департамента финансового консультирования «Делойта», СНГ Сергей Чемерикин, некоторые банки просчитывают экономику для снижения стоимости проектного финансирования для застройщиков жилья до 5% и менее. Так, Сбербанк и банк «Дом.РФ» уже предлагают специальные продукты в рамках перехода на эскроу-счета.

Между тем сами застройщики не так оптимистичны. Финансовый директор ГК «Гранель» Дмитрий Адушев говорит, что нагрузка на застройщиков при использовании новой модели финансирования строительства — это дополнительные 8–10% годовых, которые так или иначе входят в себестоимость строительства. Поэтому, скорее всего, себестоимость вырастет на 8–10% в год или до 20% за весь срок реализации проекта, добавляет он. При этом с рынка может уйти до 30% мелких и средних компаний, прогнозирует сопредседатель «Деловой России» Андрей Назаров. «Если не менять существующие бизнес-процессы, то вполне вероятно повышение себестоимости строительства на 6–8%», — полагает гендиректор РАСК Николай Алексеенко. Средняя себестоимость строительства по стране, по подсчетам E&Y, варьируется в пределах 37,4–55,9 тыс. руб. за 1 кв. м.

05.02.2019

Коммерсант

Эта информация была полезна для вас?