Förändringar inom IFRS för fastighetsbolag

Inledning

Det är ett par nyheter inom IFRS som direkt kan påverka årsredovisningarna för fastighetsbolagen. Det har skett ett par uppdateringar i IAS 1 Utformning av finansiella rapporter avseende bland annat presentation av totalresultatet. Dessutom vissa förtydliganden i IFRS 7 Finansiella instrument – Upplysningar beträffande kvittning av finansiella tillgångar och skulder där bolagen behöver göra en analys av de eventuella poster i redovisningen som kvittas för att säkerställa att samtliga upplysningar lämnas i enlighet med den uppdaterade standarden. Den mest väsentliga nyheten som påverkar fastighetsbranschens årsredovisningar är förmodligen IFRS 13 Värdering till verkligt värde. Standarden förtydligar hur ett fastighetsföretag ska värdera fastigheter till verkligt värde. Det har också kommit ändringar i IAS 19 Ersättningar till anställda som framförallt kan påverka de fastighetsbolag som har pensionsåtaganden. Från och med det första kvartalet 2014 kommer även en ny tolkning, IFRIC 21 Levies, att påverka fastighetsföretagens finansiella rapportering.

Påverkan av IFRS 13

Värdering till verkligt värde definieras enligt IFRS 13 som ”det pris som skulle erhållas vid en försäljning av en tillgång eller den ersättning som skulle erläggas för att överföra en skuld i en normal transaktion mellan marknadsaktörer vid värderingstidpunkten (”exit price”)”. Standarden är tillämpbar på såväl finansiella som icke-finansiella poster, vilket innebär att såväl finansiella instrument som förvaltningsfastigheter inbegrips i detta. För förvaltningsfastigheterna kräver standarden att en fastighets högsta och bästa utnyttjande fastställs vid värderingen.

IFRS 13 innehåller även upplysningskrav för poster som värderas till verkligt värde, varav förvaltningsfastigheter utgör ett konkret exempel. Det innebär att ett fastighetsbestånd som redovisas till verkligt värde ska på samma sätt som för finansiella instrument delas in i olika värderingskategorier/-nivåer (värderingshierarkin enligt IFRS 13) och presenteras på samma sätt i årsredovisningen. Vilken nivå som en förvaltningsfastighet hamnar i beror på hur värdering har skett. De nivåer som beståndet ska delas in i framgår nedan:

- Nivå 1: avser tillgångar/skulder värderade genom fullt observerbara data, ojusterade noterade priser på en aktiv marknad för identiska tillgångar och skulder som företaget har tillgång till vid värderingstidpunkten
- Nivå 2: avser tillgångar/skulder värderade via annan observerbar data än noterade priser i nivå 1, som är direkt eller indirekt observerbara
- Nivå 3: avser tillgångar/skulder värderade via icke-observerbar data för tillgången eller skulden

Principiellt tror vi trots allt inte att vi kommer få se några större förändringar i hur fastighetsbolagen värderar sina förvaltningsfastigheter. Däremot krävs kompletterande upplysningar om bland annat hur värderingen genomförts samt klassificering och presentation i ovanstående nivåer.

Redovisning av fastighetsskatt – IFRIC 21

Under våren 2013 publicerades IFRIC 21 ”Levies” och den förväntas träda i kraft från och med 1 januari 2014. IFRIC 21 reglerar när en skuld/avsättning ska redovisas relaterat till en så kallat levy (avgift). En levy är en avgift som är påförd av staten. För fastighetsbolag är det framförallt fastighetsskatt som är en sådan levy som omfattas av tolkningen. Denna fråga diskuteras flitigt av redovisningsexperter i branschen och i dagsläget finns ingen fastställd branschpraxis för hur detta kommer att hanteras. Vår bedömning är att fastighetsbolagen på ett eller annat sätt kommer att fortsätta att periodisera denna kostnad, även om den de facto kommer att redovisas som en skuld från dag ett.