RFR 2, K3 eller K2

Inledning

BFN:s nya huvudregelverk, K3, blir tvingande från och med 1 januari 2014. Då K3 innehåller krav på den så kallade komponentansatsen har det förts diskussioner om vilka komponenter en fastighet ska delas in i samt om det går att undvika denna komponentansats på något sätt. Det förenklade regelverket för mindre företag, K2, innehåller inte något krav på att dela upp materiella anläggningstillgångar i komponenter. Vidare så ska moderföretaget i noterade koncerner eller där koncernen frivilligt tillämpar IFRS i koncernredovisningen, följa Redovisning för juridiska personer (RFR 2). Sedan juni 2012 är det även tillåtet för dotterföretagen i dessa koncerner att tillämpa RFR 2. Detta gäller dock endast dotterföretag där moderföretaget eller toppmodern tillämpar IFRS. Då RFR 2 i dagsläget innehåller ett undantag kring kravet om den så kallade komponentansatsen är det flera fastighetsbolag som funderar på vad detta kan innebära för dem.

Viktiga frågeställningar vid valet av regelverk

Vi har nedan sammanfattat några väsentliga skillnader mellan regelverken vilka är viktiga att ta ställning till i samband med att fastighetsbolagen väljer regelverk.

Väsentliga områden vid tillämpning av RFR 2
Sedan möjligheten att tillämpa RFR 2 även i dotterföretag kom i juni 2012 har flertalet fastighetsbolag börjat fundera över vad det skulle innebära om hela koncernen tillämpar RFR 2. Såsom anges ovan finns det i dagsläget ett frivilligt undantag från kravet på komponentmetod i RFR 2. Eftersom undantaget för närvarande är tillfälligt kan det komma att ändras. Trots att undantaget kan komma att ändras, anses komponentmetoden så pass omständlig att flertalet fastighetsbolag undersöker möjligheterna att tillämpa RFR 2. Det som främst talar emot användandet av RFR 2 är att årsredovisningen blir klart mer omfattande än vid valet av K3/K2 på grund av de ökade upplysningskraven. Ett område där upplysningskraven anses öka väsentligt är för finansiella instrument. Således krävs en analys av den nuvarande årsredovisningen innan beslut om val av ny redovisningsregel tas. Det är viktigt för fastighetsbolagen att väga fördelarna med att undkomma komponentmetoden mot de eventuella övriga upplysningskrav som tillkommer vid en övergång till RFR 2.

Specifika delar vid tillämpningen av K3
Fördelarna med att tillämpa K3 jämfört med RFR 2 anses främst vara färre krav på upplysningar, även om materiella anläggningstillgångar såsom förvaltningsfastigheter måste delas in i komponenter. Det är sannolikt en stor engångsinsats som behövs för att få den initiala indelningen att vara rimlig, då det mest omfattande arbetet blir att dela upp befintligt bestånd i olika komponenter. FAR har utkommit med ett uttalande RedU 13, där de behandlar hur en övergång till komponentmetoden kan göras avseende befintligt fastighetsbestånd. Vidare har branschorganisationen SABO utkommit med en vägledning som syftar till att beskriva vilka komponenter en fastighet kan delas in i.

Varför K2?
Mindre företag kan alltså välja att tillämpa förenklingsregelverket, K2. Däri finns inga krav på komponentmetoden, men det är inte heller tillåtet att bokföra uppskjuten skatt. Således är det främst avsaknaden av att bokföra uppskjuten skatt som är väsentlig att ta ställning till vid valet av K2. Det är viktigt att säkerställa att den uppskjutna skatten fortsatt kan redovisas korrekt i koncernredovisningen, trots att den inte bokförs i företaget. Ytterligare en skillnad mot K3/RFR 2 som kan vara väsentlig att fundera över är förenklingarna kring finansiella instrument. Den stora fördelen med K2 är att årsredovisningen blir relativt kort.

Att ta med sig vid valet

Såsom framkommer ovan finns det fortfarande flertalet delar att ta ställning till inför övergången. Oavsett val kommer det sannolikt krävas en del arbete med årsredovisningarna och i vissa förekommande fall ekonomisystemen. I alla fall finns det fördelar och vissa nackdelar varför det är viktigt att ta hänsyn till de specifika omständigheter som föreligger i respektive företag och som alltid när det är lite större förändringar på gång så är det viktigt att inleda det här arbetet i god tid.