Nyheter

Generell stämpelskatteplikt vid förvärv genom fastighetsbildning

Tax Alert

Publicerad: 2022-04-05

Regeringen har givit Lantmäteriet i uppdrag att utreda om det finns förutsättningar att införa en generell stämpelskatteplikt vid förvärv av fast egendom genom fastighetsbildning på samma sätt som vid förvärv genom exempelvis köp eller byte. Lantmäteriet presenterade sin utredning den 31 mars 2022.

Enligt nuvarande lagstiftning utgår stämpelskatt vid förvärv av fast egendom. Skattesatsen uppgår till 1,5 % för fysiska personer eller bostadsrättsföreningar, och 4,25 % för juridiska personer. Underlaget för skatten utgörs av det högsta av fastighetens köpeskilling och dess taxeringsvärde. Vid förvärv genom s k fastighetsbildningsåtgärder utgår ingen stämpelskatt. Det har bedömts föreligga en risk för att fastighetsbildningsåtgärder missbrukas i syfte att undgå stämpelskatt vid förvärv av fast egendom. 

I utredningen har Lantmäteriet i huvudsak identifierat tre olika områden där införande av stämpelskatt vid fastighetsbildningsåtgärder skulle kunna vara ändamålsenligt; (i) jordabalksförvärv som följs av fastighetsbildning, (ii) fastighetsregleringsförvärv samt (iii) klyvningsförvärv. Nedan följer en kort redogörelse för väsentliga delar av utredningen.

1.  Jordabalksförvärv som följs av fastighetsbildning 

Vid ett s k jordabalksförvärv kan fast egendom, genom fastighetsbildning, sammanförs med en fastighet som förvärvaren redan har lagfart på. Genom att ansöka om fastighetsbildning istället för inskrivning av förvärvet, utgår inte någon stämpelskatt. 

Lantmäteriets förslag:

När ett stämpelskattepliktigt förvärv följs av fastighetsbildning föreslår Lantmäteriet att skattskyldighet ska inträda när uppgift om fastighetsbildningen förs in i fastighetsregistrets allmänna del. Förvärvet beskattas således enligt samma principer som om förvärvaren hade sökt lagfart vid förvärvstidpunkten. 

2. Fastighetsregleringsförvärv

Fastighetsreglering innebär att fast egendom överförs från en fastighet till en eller flera fastigheter. Om den överförda egendomen ägs av samma person sker inget förvärv i formell mening eftersom fastighetsregleringen sker i samma ägares hand. Fastighetsreglering kan emellertid även genomföras om överförd egendom och mottagande fastighet ägs av olika personer och i sådana fall innebär fastighetsregleringen att ett förvärv sker. Förvärv som sker genom fastighetsreglering är inte stämpelskattepliktiga. 

Lantmäteriets förslag: 

Stämpelskatteplikt ska inträda vid förvärv genom fastighetsreglering i samband med att äganderätten övergår, dvs. när fastighetsbildningen har vunnit laga kraft. Stämpelskatten föreslås beräknas utifrån värdet av den förvärvade fasta egendomen enligt en schabloniserad hantering som baseras på ett värde motsvarande den avstående fastighetens marknadsvärdeminskning till följd av förvärvet. Detta värde ska beräknas med ledning av sakkunnig eller annan utredning. För att begränsa beskattningens hämmande effekt på ändamålsenliga fastighetsregleringar ska värdet endast beskattas till den del det överstiger 1 000 000 kronor för fysiska personer. Om förvärvaren är en juridisk person ska värdet istället endast beskattas till den del det överstiger 350 000 kronor.

3. Klyvningsförvärv

Genom fastighetsbildningsåtgärden klyvning kan en samägd fastighet delas upp i flera lotter (klyvningslotter) och ursprungsfastigheten (klyvningsfastigheten) utplånas. Efter klyvningen utgör dessa lotter nya fastigheter som fördelas mellan fastighetsägarna. Någon stämpelskatt tas inte ut enligt nuvarande lagstiftning. 

Lantmäteriets förslag: 

Stämpelskatteplikt ska påföras med ledning av egendomens värde och skall beräknas på samma sätt som vid Lantmäteriets förslag avseende fastighetsregleringsförvärv. Lantmäteriet bedömer dock – precis som avseende förvärv genom fastighetsreglering ovan – att dessa frågor bör utredas vidare.

Kommentarer

Det kan konstateras att det inte är första gången det har utretts huruvida en generell stämpelskatt ska omfatta förvärv genom fastighetsbildningsåtgärder. Regeringen har tidigare i ett betänkande (SOU 2017:27) konstaterat att det finns indikationer på att skattemässigt motiverade förrättningar är vanliga och att skattebortfallet som orsakats av dessa inte är obetydligt. Betänkandet ifråga fick negativ kritik av remissinstanserna och utredningens förslag bedömdes svårt att tillämpa i praktiken. Regeringen menar dock att de problem med skattemässigt motiverade förrättningar som utredningen uppmärksammade i betänkandet från 2017 kvarstår, vilket har föranlett att Lantmäteriet nu fått i uppdrag att utreda frågan vidare.

Inledningsvis är det viktigt att betona att bakgrunden till att förvärv till följd av vissa fastighetsbildningsåtgärder enligt nuvarande regler inte är föremål för stämpelskatt är att underlätta ändamålsenlig användning av fast egendom, dvs. skäl som inte syftar till att erhålla en reducerad stämpelskatt även om den valda överlåtelsemetoden får den effekten. 

Vid en genomgång av Lantmäteriets förslag noterar vi att det finns en hel del tillämpningsproblematik. I utredningen föreslås exempelvis att vid fastighetsregleringsförvärv samt klyvningsförvärv (där marknadsvärde på den avyttrade fastigheten normalt saknas) ska egendomens värde beräknas med ledning av intyg från sakkunnig eller annan utredning. Att fastställa egendomens värde som underlag för stämpelskatt har tidigare visat sig vara problematiskt, vilket exempelvis kan illustreras genom en dom från Högsta domstolen (HD, mål nr Ö 6547-19). I denna dom klargjordes att för fastigheter där taxeringsvärde saknas, ska underlag för stämpelskatt (värdeintyg) beräknas enligt samma metodik som gäller vid fastställande av taxeringsvärde. Vilken metod som ska användas för att fastställa egendomens värde diskuteras ingående i utredningen men, som Lantmäteriet anger, är detta en komplex fråga som bör utredas ytterligare. 

Det kan vidare noteras att vid s k klyvningsförvärv riskerar det att uppkomma en dubbelbeskattning; förvärv av ideella andelar i fast egendom är normalt stämpelskattepliktigt enligt nuvarande lagstiftning och den efterföljande klyvningen är ett sätt att upplösa samägandet. Klyvning innebär därför normalt inte att någon värdeöverföring sker varför samma underlag riskerar att bli föremål för beskattning två gånger (vi bortser här från s k skevklyvning som enligt vår erfarenhet inte är vanligt förekommande). 

Utredningen ska nu bli föremål för fortsatt beredning, och det saknas information om när en eventuell lagändring kan komma att träda i kraft. Om de föreslagna åtgärderna leder till lagändring kommer det att få stor påverkan på fastighetsägare vid kommande transaktioner. Kontakta gärna oss om du har funderingar på hur förslaget påverkar just din fastighet och verksamhet.  

Hade du nytta av den här informationen?