Sporočila za medije

Indeks cen stanovanjskih nepremičnin 2016

Cene stanovanj v Ljubljani v evropskem povprečju, London in Pariz daleč najdražja

Ljubljana, 19. julij 2016 – V Sloveniji je za 200.000 EUR mogoče kupiti 118 m2 veliko stanovanje, ki je mlajše od 3 let, v Ljubljani 80 m2. To Slovenijo glede na cene nepremičnin uvršča v evropsko povprečje – v evropskih državah je namreč za 200 tisočakov mogoče v povprečju kupiti 114 m2 veliko stanovanje, v večjih evropskih mestih pa je za to ceno na voljo 90 m2. Čeprav Moskva velja za eno od najdražjih mest za nakup nepremičnine, je v Rusiji gledano celotno državo mogoče za 200.000 EUR kupiti v povprečju kar 276 m2 veliko stanovanje. Najdražja stanovanja so naprodaj v Združenem kraljestvu, kjer v povprečju kupec za 200 tisočakov dobi le 39 m2. Tako kažejo rezultati že pete zaporedne Deloittove študije, ki analizira razvoj cen stanovanj na nepremičninskih trgih v 17 evropskih državah ter Rusiji in Izraelu. Slovenija je v analizo letos poleg Latvije, Litve in Estonije vključena prvič.

Analiza trga nepremičnin v evropskih prestolnicah je pokazala, da so cene nepremičnin v povprečju višje v srednje- in zahodnoevropskih mestih: Za 200.000 EUR je denimo v Bruslju mogoče kupiti 69 m2 veliko stanovanje, v Madridu 67 m2, v Berlinu 63 m2, Rimu 58 m2 ter Amsterdamu 55 m2. 200.000 EUR je dovolj le za enosobno stanovanje v Dublinu (47 m2) in Münchnu (33 m2) ter zanimivo tudi v Jeruzalemu (39 m2). Najdražje nepremičnine najdemo v centralnem Londonu, kjer je mogoče za dvesto tisočakov kupiti le 11 m2 in Parizu (19 m2). Večja stanovanja si lahko praviloma privoščijo prebivalci v mestih, ki niso prestolnice – v Debrecenu na Madžarskem, ki je med tremi za nakup stanovanja najcenejšimi mesti v raziskavi, je tako denimo za 200.000 EUR mogoče kupiti kar 201 m2 veliko stanovanje. Če bi želeli tako veliko stanovanje denimo kupiti v Londonu, bi morali zanj odšteti 3.655.000 EUR.

Kot kaže analiza, je - pričakovano - kvadratni meter novejšega stanovanja najdražji v Londonu (18.000 EUR) ter v Parizu (10.700 EUR). Ljubljana se s povprečno ceno 2.500 EUR na m2 za nova stanovanja postavlja ob bok mestom kot so Talin, Graz, Linz, Praga, Moskva, Birmingham in Galway. Precej cenejši je kvadratni meter nepremičnine v Portu (1285 EUR/m2), Debrecenu (997 EUR/m2), Gyoru (1065 EUR/m2) in Gdansku (1400 EUR/m2). Poleg Ljubljane sta bili v raziskavo vključena še Maribor in Kranj. V Mariboru je potrebno za kvadratni meter novejše nepremičnine plačati 1.550 EUR, kar ga uvršča v skupino mest kot so Gdansk, Wroclav, Poznan in Vilna. V Kranju so cene na kvadratni meter malenkost višje (1.700 EUR), zato Kranj spada med mesta kot so Varšava, Valencia, Roterdam in Lizbona. Povprečne cene nepremičnin na državnih ravneh so nekoliko nižje; Slovenija se s povprečno ceno 1.700 EUR/m2 uvršča med Češko (1.920/m2 EUR) in Estonijo (1.600 EUR/m2). Avstrija ima v povprečju cene 2.400/m2, Italija pa 2.300 EUR/m2.

Irska in Izrael sta glede na prejšnja leta doživela največjo rast cen nepremičnin. Predvsem Irska se je dolga leta srečevala s padcem vrednosti nepremičnin, kjer so v povprečju cene med leti 2007 in 2010 zdrsnile tudi do 60 % in več. Čeprav je nepremičninski indeks ponovno začel rasti leta 2013, cene še vedno niso dosegle ravni pred krizo iz leta 2008. Nepremičninski indeks za stanovanja v Dublinu je danes na ravni med 65-70 indeksnih točk, medtem ko je bil konec leta 2007 na ravni blizu 120 indeksnih točk.

Nino Pirtovšek, svetovalec v oddelku poslovnega svetovanja: »London slovi kot eno najdražjih mest na svetu, kjer lahko danes za 200.000 EUR, kupimo le 11 m2 veliko stanovanje. Zaradi padca funta v zadnjem času lahko z evri kupimo več kot v začetku leta 2015. Glede na današnji tečaj imamo z evri 6,8 % večjo kupno moč, kar pri 200.000 EUR, predstavlja 11.300 EUR. Letos lahko v Londonu za enak denar kupimo 0,63 m2 več kot konec leta 2015

Lan Filipič, višji manager v oddelku poslovnega svetovanja: »Ljubljana po ceni nepremičnin sodi v evropsko povprečje. S povprečno ceno 2.030 EUR/m2 za stanovanje, ki je starejše od 3 let, je v slovenski prestolnici mogoče kupiti 98 m2 veliko stanovanje za 200.000 EUR. Stanovanja, ki so novejša od treh let, so v povprečju dražja za dobrih 20 % in se cena m2 giblje okoli 2.500 EUR/m2. Pri novejših stanovanjih torej dobimo za 200.000 EUR le 80 m2, vendar v tem primeru nimamo stroškov obnove, ki je pri starejših stanovanjih praktično zmeraj vsaj delno prisotna in dviguje skupni strošek nakupa. Podobne cene kot v Ljubljani so sicer še v Talinu, Birminghamu Grazu in Linzu. Pomembno pa je omeniti tudi ceno denarja, saj so obresti na bančna posojila danes izredno nizke (negativen EURIBOR, pribitki za stanovanjska posojila pa so ponovno pod 2 %)

Slovenija se tudi po intenzivnosti gradnje novih stanovanjskih objektov z 2,9 nova objekta na 1000 prebivalcev uvršča v povprečje EU-28, ki znaša 2,8 nova objekta na 1000 prebivalcev. Po krizi leta 2008 je večina držav imela težave z nasedlimi nepremičninskim projekti in Slovenija pri tem ni bila nobena izjema. Gradnja novih objektov se je s propadom gradbenih podjetij praktično ustavila. Intenzivnost gradnje novih objektov danes temelji na previdnosti iz kriznih časov. Kar nekaj nasedlih nepremičninskih projektov še vedno ni na trgu, prav tako še vedno ni zaznati velike gradbene ekspanzije novogradenj. Države, primerljive s Slovenijo na tem področju so Irska (2,7), ki se je prav tako soočala z velikim nepremičninskim balonom, Nemčija (3,1) in Estonija (3,1). Največjo intenzivnost novogradenj beležijo Rusija (7,6 nova objekta na 1000 prebivalcev), Avstrija (6,2), Francija (5,5) in Izrael (5,1). Na drugi strani so portugalski, španski in madžarski nepremičninski trgi zelo zasičeni, saj je količnik novogradenj na 1000 prebivalcev nižji od 1. Tako Portugalska kot Španija imata še vedno veliko prostih nepremičnin, ki so bile zgrajene kot počitniški objekti za tujce v času pred krizo. Zaradi praznih objektov je novih gradenj zelo malo. Madžarska je prav tako imela nepremičninsko ekspanzijo med leti 1998 – 2008 (vrednost nepremičnin je v tem času zrasla za več kot 250 %), ki pa se je prav tako čez noč ustavila, ob finančni krizi leta 2008 pa doživela strm padec. Do leta 2014 so cene padle za več kot 25 %, v zadnjih letih pa beležijo 2-odstotno letno rast. Na gradnjo novih objektov močno vplivajo tudi stopnja razvoja najemniškega trga. Medtem ko je v Avstriji in Franciji najemniški trg močno razvit, je na Madžarskem, v Španiji in na Portugalskem še vedno manj intenziven ter tudi slabo reguliran.

Podobni so tudi rezultati lani začetih gradbenih projektov – tako je bil v lanskem letu v Sloveniji začet le malo več kot 1 gradbeni projekt na 1000 prebivalcev (1,2). Se je pa v zadnjem letu v Sloveniji ponovno povečalo povpraševanje po gradbenih dovoljenjih, kar pomeni, da lahko pričakujemo ponovno oživitev gradbenega trga v naslednjih letih. Podobne kazalnike kot Slovenija imajo tudi Madžarska (1,3), Španija (1,7) in Latvija (0,9). V Italiji in na Portugalskem so v letu 2015 začeli graditi manj kot eno nepremičnino na 1000 prebivalcev, veliko novih gradbenih projektov pa je bilo v lanskem letu začetih v Rusiji (8,4 na 1000 prebivalcev), Avstriji (7,6), Izraelu (5,6) in Franciji (5,5), kjer se nepremičninski nakupi čedalje bolj smatrajo kot najemniška naložba in ne več samo kot dom.

Nino Pirtovšek, svetovalec v oddelku poslovnega svetovanja: »Kazalnika o začetih gradbenih projektih in intenzivnosti gradnje sta kazalnika, ki pretekli sentiment projicirata v prihodnost. Razlika med njima nastane predvsem zaradi časovnega zamika med oddajo vloge za pridobitev gradbenega dovoljenja v času optimizma in dejanskim zaključkom gradbenega projekta, ki je lahko zaključen šele v času, ko se razmere na trgu že močno spremenijo, npr. čez nekaj let. To se je zgodilo tudi v času zadnje krize

Del raziskave je tudi analiza o dostopnost stanovanj, izhodišče za katero je podatek o tem, koliko let mora oseba varčevati povprečno plačo, da si lahko kupi novo 70 m2 veliko stanovanje. Podatki kažejo, da je najboljše razmerje med povprečnim dohodkom in ceno kvadratnega metra v Nemčiji, kjer bi oseba morala za nakup 70 m2 velikega stanovanja varčevati 3,3 leta. Podobne rezultate imajo tudi v Belgiji in na Nizozemskem. Slovenci za to potrebujemo 5,9 let in smo v družbi držav kot so Irska, Italija in Češka. Najslabše razmerje imajo v Ukrajini, kjer bi za nakup stanovanja v velikosti 70 m2 morali varčevati 10,8 let.

Lan Filipič, višji manager v oddelku poslovnega svetovanja: »V tem hipotetičnem izračunu je upoštevana povprečna bruto plača. Če bi to preračunali na povprečno neto plačo, v Sloveniji za nakup 70 m2 velikega stanovanja potrebujemo skoraj 10 let (9,6) in to ob predpostavki, da v tem času nimamo nobenih drugih stroškov, torej ne kupimo niti rezine kruha. V Nemčiji ob enaki predpostavki potrebujejo le 4,5 let, kar ponovno kaže na izredno visoko obdavčitev povprečnih dohodkov v Sloveniji, ki v tem primeru močno znižuje dosegljivost nepremičnin za povprečnega državljana

lfilipic@deloittece.com
npirtovsek@deloittece.com
Ali ste našli kaj koristno?

Related topics