當股權交易強碰房地合一

【2024／07／18，台北訊】集團常透過股份轉換調整投資架構，在110年7月房地合一2.0上路後，只要同時符合「直接或間接持有國內外營利事業股份過半數」及「該營利事業股權價值50%以上係由中華民國境內之房屋、土地所構成」二要件，則其股權交易所產生之所得，將全數視為房地交易而按持有股權年限依20%~45%不等計算課稅，不論該調整是否非以買賣房地為目的，其增值是否源自房地交易，無一倖免。勤業眾信稅務部資深會計師陳惠明表示，房地合一2.0將股權交易納入課稅範圍之立法目的，原係防杜藉由移轉股權實則移轉房地之措施，惟股份轉換為企業併購法常見的組織調整方式，企業適用企業併購法進行調整時，遇到房地資產價值比例較高的企業，應審慎評估房地合一2.0產生之租稅影響。

一、 持有舊制房地，仍因股權交易而須適用新制課稅

所得稅法明訂交易屬105年1月1日後取得之房地，適用房地合一規定計算課稅，然針對股權交易下被投資公司所持有之房地價值計算卻無新舊之分，只要股權交易符合前述二要件，即納入新制房地交易所得計徵範圍。然而，陳惠明提到，企業組織架構調整不必然係為透過股權交易來規避房地交易之意圖，對於原本在105年1月1日前就取得房地而不適用房地合一新制之企業，卻可能因集團內有組織架構調整的安排，因涉及股權交易而須額外負擔房地合一2.0規定下依房地交易所計徵之所得稅，似不盡合理，造成原本單純的股權架構調整方式，卻因現行法令規範下須依房地交易處理，進而影響企業組織調整決策，形成所得稅租稅不中立情況，值得省思。

二、 有關股權價值是否50%以上係由境內房地所構成之計算，未納入負債使比例失真

營利事業股權價值50%以上由境內房地構成之計算，原則上係以「境內房地於交易時的時價」占「交易日前一年內最近一期經會計師查核簽證財務報告之淨值」（如無，則以交易日資產淨值計算）的比率計算而得。陳惠明說明，在未考量負債對房地價值比例計算的影響，可能導致縱使不動產價值未佔公司總資產50%以上，卻因公司高分配股利政策或舉債金額過高等因素，使得分母與分子金額在難以匹配比較下，按現行公式計算產生可能有超過100%之不合理情形。再者，企業購入房地等大額資本支出，實務常搭配一定成數之貸款，而非全數由自有資金支應，未考量負債影響將使比例失真。

三、 交易一股也要課？未喪失控制是否認定房地交易？喪失控制權後再做剩餘股權交易，是否排除為房地交易？

房地合一2.0立法理由，係為避免藉由交易具控制力之國內外公司股份，實質移轉被投資公司之境內房地。當符合持股過半及房地價值過半之要件下，不論股權交易比例與是否喪失控制權，只要落入房地合一條件的股權交易所得「全數」視為房地交易計算課稅。陳惠明表示，未喪失控制之股權交易，是否與房地合一2.0所欲規範之情況有別；又喪失控制權下，分階段股權交易應如何適用房地合一2.0稅制，均須進一步釐清，以衡量企業併購時組織調整增加之租稅成本。

四、 集團投資架構調整最終受益者未異動，能否排除房地合一2.0？

集團內之投資架構調整，於符合國際財務報導準則第3號「企業合併」規定下，屬共同控制下組織重組，採「帳面價值法」認定。其股權移轉前後最終母公司仍相同，即最終受益人未因該股權交易獲得實質房地移轉之利益，也未喪失對房地或股權之控制，納入房地交易計徵所得稅之範圍猶過牽強，現行法令規定似未有排除適用之規定。企業併購法第1條開宗明義載明，「為利企業以併購進行組織調整，發揮企業經營效率，並兼顧股東權益之保障，特制定本法」以避免現行法規對企業併收購之障礙。陳惠明建議，符合企業併購法之股份轉換，考量租稅中立之原則，應豁免房地合一2.0股權交易之適用。

陳惠明最後提醒，在現行規定下，集團企業如有投資架構調整之計畫，仍應審慎評估房地合一2.0的衝擊，並建議諮詢稅務專家建議，以避免未預期之稅務風險。