新聞稿

全球不動產商機多頭綻放

德勤財顧剖析歐洲各國海外投資布局趨勢

【2015/04/02,台北訊】香港首富李嘉誠正逐步地將公司資產投資重心轉移至歐洲,3年累計海外併購金額高達1445億港元;美國投資大師巴菲特亦收購了包括德國最大摩托車用品配件零售商等歐洲資產,激勵全球對投資歐洲的高度興趣。受惠於歐元量化寬鬆政策以及亞洲投資人的青睞,歐洲不動產市場可望自歐債危機的谷底翻揚而成為國際投資的熱點。有鑑於此,德勤財務顧問特別邀請到來自德國、法國、荷蘭、義大利、西班牙等地資深不動產財務諮詢顧問,就當地不動產市場現況、發展趨勢,以及投資關鍵稅務議題進行探討。

德勤財務顧問股份有限公司副總經理徐仲華開場致詞時指出,近年來歐洲各政府透過投資移民政策鼓勵赴歐洲投資不動產,吸引了大批亞洲投資人到歐洲置產。而對台灣的法人機構來說,歐洲這個龐大經濟體仍然是可以極力發掘投資機會的地區。法人投資可以考慮歐洲商業辦公室(Office)、零售通路店面(Retail)、倉儲(Logistic)等潛力之星。包含了新加坡、中國等外資已陸續購置了歐洲各地之大型商辦,預期主要市場的房屋空置率將下降,市中心商辦與零售房地產的租金收益也將提升。 此外,憑藉著古老的歷史建築及浪漫的人文風采,歐洲在旅遊市場穩定地位也陸續吸引來自國際的大筆資金投入成長快速的旅館行業(Hospitality)。飯店、觀光業者及台灣缺乏投資機會的建築業,也可評估跨入歐洲的旅館行業以期待亞洲旅客赴歐洲旅遊需求日益增加的觀光商機。

本次研討會由來自西歐、中歐、南歐主要國家不動產資深財務諮詢顧問,分享2015年各國投資現況、趨勢與新契機。

一、荷蘭

相較於2013年,2014年荷蘭投資性不動產交易金額增加了80%,其中有65%的資金來自外國投資者,商辦主要獲得德國投資者青睞;然而,面對供不應求的市場現況2015年雖難以再次達此榮景,但來自亞洲地區的多樣化的基金策略,仍有機會增加對荷蘭地區的投資配額,例如倉儲用地仍廣受喜愛。而零售通路店面於今年一月份起因交易空缺率達7.5%,對整體物件價值產生負面影響。新進軍荷蘭的住宅類最大投資者為Round Hill Capital和Patrizia,為住宅類投資物件興起了一波不可逆的趨勢。而為因應預計五年後達40萬人次的觀光風潮,荷蘭紛將過時、閒置的商辦改建為旅館,阿姆斯特丹和機場地區最吸金。

二、西班牙

西班牙是全球第三大觀光聖地,每年吸引超過六千萬旅遊人潮,因此旅館類不動產吸引來自國內外各地的資金注入,西班牙也名符其實地成為歐洲最具投資機會的市場。2014年倉儲用地為西班牙不動產交易量成長最多的部分,相較於2013年成長率高達544%;商辦占了非住宅類不動產四成的交易量,以馬德里和巴塞隆納為主要成交城市;零售通路店面類自2007年起持續保持交易額最高的紀錄;近年來有鑑於高品質倉儲用地物件數量不足,但在此極熱的市場需求中,展現高度興趣的法人買家持續釋出投資意願。

三、法國

受惠於法國不動產市場的良好聲譽,巴黎投資吸引力名列前茅,成為倫敦地區外歐洲第二大投資市場;2014年商辦交易量成長了48%,2015年可望維持穩定,賣方也願意降價以因應資產管理需求。然而,景氣蕭條產生的失業率以及網路化競爭壓力,直接地影響了零售通路店面及工廠類不動產銷售狀況。雖然如此,由於法國勇奪全球觀光勝地第一名寶座,旅館類物件為滿足強烈的需求前景備受好評,也因此國際投資者譽法國為”Safe Heaven” (投資避風港)之美名。

四、義大利

為降低高額公債義大利政府正積極釋出非核心類不動產,2015年至2017年間將有20檔固定資本額的基金要關閉或償清,預計將創造一波投資機會;因此,投資者正期盼以低價買進,商務活動類不動產及旅館類尤其受歡迎,Outlet、購物中心等零售通路店面價格預計2015年回升。而憑藉著悠久的文化和交通便利的歷史名勝古蹟,義大利每年吸引超過5,000萬觀光人次,高度需求下顯示旅館類不動產的國際化管理模式略顯不足。

五、德國

研究顯示柏林、漢堡和慕尼黑地區的商辦是目前德國最具吸引力的投資,但2015年龐大的買方需求也可能壓縮淨利。相較之下,投資者對於位屬二級城市的大型零售批發店和停車場興趣有顯著提升;如同法國的現況,電子商務的興盛直接影響企業對不動產的需求型態,在此變革下未開發區的農業用地或荒地需求將逐漸減少;反之,2015年起曾經開發為工商用地但已遭棄置的地區,則因符合電子商務企業欲整頓供應鏈的需求,成為下一波投資重點。至於旅館類則因規模大的物件稀少,限縮了市場總體成交量和成交價,但外界仍預期2015年大型旅館將為德國創造超過30億歐元的投資交易。

六、中歐

2014年捷克不動產投資雖創下最具熱潮效應的紀錄,但相較於西歐國家仍有顯著的成長空間,但銀行業正積極以低利率放款吸引錢潮。其中,住宅用地需求主要仍集中於首都布拉格,導致布拉格空地率逐步下降。而受惠於布拉格-上海直航班機的設立,中國為捷克帶來前所未有的觀光熱潮,五星級飯店平均住房率達七成以上。至於波蘭則以首都華沙為商辦和零售通路店面熱門銷售點,穩定的經濟成長率以及較低的投資風險,2015年持續吸引來自英國、美國、德國和西班牙的投資者。

(圖說)左起:德勤財務顧問公司莊鼎暘經理、徐仲華副總經理、Deloitte Real Estate European Team Principal Christian Gillet、Director Miroslav Linhart、Partner Paul Meulenberg、Christina Cheng、Deloitte AP ICE Managing Director Han Kalfsbeek、Deloitte Real Estate European Team Partner Alberto Valls、Director Claudio Tierno、Partner Pascal Souchon

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