趨勢分析

2013年大陸房地產企業之業績與展望

產業發展回顧

2012年房地產整體政策環境延續了2010年以來的嚴峻態勢,但2012年下半年開始, 房地產市場重現過熱徵兆:量價齊漲、地王重現、企業銷售業績持續攀高。雖然政府在2013年初頒布了五項調控政策措施,以藉此再次表明政府堅決穩定房價的態度。但是從地方政府執行力道來看,監管政策有高高舉起、輕輕落下的趨勢。

中國房地產市場在過去一年多的時間裡,持續呈現價量齊升的局面。此次上漲的主力來自於一線城市,因為限購、限貸、個人稅率20%等「國五條」政策已經執行了許多年,在經歷了政策全面緊縮的2011年之後,需求開始逐漸被釋放;2012年在產業政策逐漸拉抬的背景下,全年市場交易量和價格全面回升。而二線城市的住宅需求比例較高,抗政策風險性較強,因此價格和銷量上與整體市場同步。三四線城市受制於當地實體經濟發展及消費水準,市場呈現更波動的態勢。

從2012年下半年開始,土地市場交易開始恢復活躍,「地王」頻繁出現,成交記錄也不斷刷新。但根據國家統計局資料顯示,全國的土地購置面積和成交款項的累計增長在2013年3月才改變持續下滑的頹勢;2013年1至9月,房地產開發商之土地成交款達人民幣6,082億元,成長速度比前8個月提高9.4%。我們觀察到,這波火熱的土地交易行情主要由一、二線城市主導。而統計局觀測的40大城市土地交易溢價率也從2012年初的趨近於零,不斷攀升至2013年9月的28%。一線城市的土地稀少性導致了最近交易的高溢價率,而二線城市經濟和消費能力的穩固性促成了近期60%以上的土地交易面積。土地市場的活躍度提升主要得益於房產銷售和價格的回升,房地產公司的資金充裕度相對於2011年提高很多。而在2011年、2012年執行去庫存的策略後,加強土地儲備也是保障後續發展和業績增長的必要措施。同時,有鑑於對土地財政的高度依賴性,地方政府也積極進行土地拍賣。但是,高溢價和地王現象的產生,勢必進一步推動未來的高房價,調控政策很有可能再次緊縮,市場不確定性增強。

未來趨勢與展望

2012年以來,中國房地產市場呈現景氣回暖的局面,房屋銷售量和價格節節攀高,市場交易日趨火熱,投資和新開工建設也穩步回升;而本研究報告中所列舉的上市公司財務指標也一定程度地體現了這些市場變化。但是,由於中國經濟處在結構轉型的關鍵時期,各種長期的改革也在一一推展的過程中,中國房地產的未來走勢也引起了業內不同的爭議。基於對市場資料的觀察和分析,我們認為以下所列舉的很可能是中國房地產市場和行業的未來趨勢。

  • 業增長速度趨於平穩
  • 監管常態化、長效化
  • 業利潤將持續下滑中小坪數及能源節約型的建案迅速增加
  • 產業發展越趨集中

結論

展望未來, 整體市場需求依然旺盛,而大型房地產公司的建案主要集中在一、二線城市,對整體市場銷售業績具有相當程度的支撐作用。同時,由於全國「地王」的頻繁出現,進一步推高未來的房價預期。但是,考慮到經濟遲緩、長效監管政策推行以及有限的實際購買能力等因素,將有可能出現有價無量的局面。此外,在過去的一年多裡,中國房地產公司海外市場拓展的步伐明顯加快,投資的領域也日趨多元化,這其中的原因來自各方面。不同的公司所採取的擴張戰略和模式大相徑庭,但是值得共同關注的是對所投資國家的當地市場、文化以及營運環境皆投注深入的瞭解。我們認為,國際化將是領先的房地產公司未來發展趨勢,但如何全面提高競爭力將有待長期的努力。

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