新聞稿

房地合一稅制全攻略

勤業眾信教戰「新稅時代」聰明納稅趨利避害 透析贈與節稅、外資投資要點與合建稅負之影響

【2015/09/30,台北訊】房地合一稅明年一月起上路,奢侈稅退場,不動產投資市場正式進入「新稅時代」。不過,房地交易新舊稅制課稅方式大不同,包括持有時間適用不同稅率、營利事業課稅稅基改變、自用住宅優惠減免外,新制亦增訂「防弊條款」,以防外資炒作規避稅負。然而,對擁有房地的個人或企業,及有計劃投資的投資人與外國營利事業而言,新制上路該如何因應?勤業眾信今(30)舉辦「房地合一新制來了!如何趨利避害」研討會,由勤業眾信稅務部專家群分析新舊制差異,並特別探討「外國公司投資台灣不動產」及「個人地主與建商合建的稅負」兩大趨勢議題。房地合一稅制攸關個人、企業及建設產業,影響甚鉅,不得輕忽。

勤業眾信稅務部營運長陳光宇致詞時表示,影響房地價格的因素十分多元,其中稅務議題為影響房地價的重要因素。建議投資人應了解房地交易於新舊制的適用條件及稅負差異、個人與法人投資應注意事項、贈與稅務規劃、與建商合建之相關問題,以有效管理不動產投資稅負,避免因不諳法令規定而增加租稅負擔。

房地合一稅新制上路重大改革

新制規定房地出售金額扣除成本相關費用,再扣除土地漲價總數額後,若還有所獲利必須繳納「房地交易所得稅」。個人部分,境內居住者(在中華民國有住所且經常居住者,或境內無住所但居留滿183天者)採「分離課稅制」,依據取得時點及持有時間長短不同決定稅負輕重,持有超過十年以上,最低可按稅率15%繳稅,其餘最高可達45%的稅率。新制規定須於每筆房地移轉登記日的次日起算,30日內完成申報並繳稅。自用住宅除了400萬免稅額外,尚可適用10%優惠稅率;不過,夫妻及未成年子女六年內只能適用一戶。

至於國內營利事業,出售房地所產生的損益則應併入當年度所得,課徵17%所得稅;非境內居住者及外國公司採分離課稅,視持有時間長短適用35%或45%的稅率。勤業眾信稅務部會計師陳建宏指出,民眾應了解成本及費用認定的內容及備妥憑證,並善用出售房地損失可後抵三年的規定,來管理房地投資的稅負。陳建宏也提醒,出售每筆房地,不論是否有應納稅額,都應該申報,未申報者每件將被處以三千至三萬元的行為罰,審慎因應為佳!

個人投資不動產節稅新思維

過去由於房地合一舊制下,土地為免稅,因此個人透過公司出售土地所產生的利得,會轉化成股利所得,導致個人最終稅負會比直接持有並出售不動產還要高,因此許多人選擇個人直接投資房產。

勤業眾信稅務部會計師袁金蘭分析,房地合一制度下土地須課稅,因而拉近個人持有和公司持有兩種模式的稅負差距,尤其「短期持有出售」或「借款投資房地」,因個人直接出售適用45%或35%稅率,或無法減除持有期間的利息費用,因此適合以公司持有來處理。此外,袁金蘭提醒非境內居住者的個人適用稅率較高,長期旅居國外之個人在出售房地前,應留意自己是否屬居住者身分,如因出國太久遭戶政機關移除戶籍為非居住者,應評估是否復籍後再行出售。

贈與子女不動產稅負影響實務解析

以往房地分離,父母購買2,000萬元不動產贈與子女,贈與課稅標的估值可能約只有800萬,比起直接贈與2,000萬元現金給子女買房,可直接節省120萬的贈與稅。袁金蘭說明新制規範下,受贈房地未來出售時,取得成本是以受贈時的「土地公告現值」及「房屋評定現值」為基礎並與時推移作「物價指數」調整。可能導致子女出售該不動產時多納的所得稅額,高於先前節省下來的贈與稅額,所以在新制下應審慎評估稅負影響,判斷以何種方式為子女置產。

外國公司如何投資台灣不動產大解密

新制上路對外國公司出售房地下達嚴格規範,若外商在台分公司直接出售房地或透由境外營利事業交易其直接或間接持有超過半數的境外公司股權(股權50%以上由台灣境內房地構成),將課徵45%或35%的稅負。

勤業眾信會計師陳惠明分析,外商防弊條款旨在避免外國公司透過股權移轉炒作境內不動產,規定看似僅適用限制境外營利事業轉讓境外公司股權,但提醒投資人,未來應注意稅務機關是否執行實質課稅原則而擴大適用範圍。

陳惠明指出,房地合一法規中,針對外國公司在台子公司處分房地產與一般國內營利事業相同,稅率較低,但能否排除適用防弊條款目前尚有爭議。陳惠明提醒外商,如要進行台灣境外投資架構重組或股權併購,如有涉及房地資產之股權交易,宜事前向稅局澄清,以免被視為處分台灣境內房地而遭課稅。

個人地主與建商合建的稅負影響

為鼓勵增加房屋供給,新制規定「個人地主與建商合建」房屋適用20%或持有10年以上適用15%的稅率,不過,規定亦明訂,個人地主若符合經常性營業者,則要視同營利事業來課稅。勤業眾信稅務部會計師徐瑩瑩分析,個人地主若符合視同營利事業課稅的條件,應考慮設立投資公司購地並與建商合建,以避免出售利得當年度被全部歸課個人綜合所得稅;設立公司也可將資金保留在投資公司運用,有資金需求再分年分配股利,可適用較低稅率節稅;若不幸遇到公司虧損,只要經過會計師查核簽證,虧損可後抵十年,如僅是被視同獨資事業課稅則無法適用,因此透過投資公司購地與建商合建,較能規劃管理建案的整體稅負。

最後,勤業眾信稅務部會計師林宜信提醒,新制尚有許多適用疑義,投資人應注意財政部發佈的解釋令或問答集,以掌握最新資訊。尤其外國公司進行投資架構重組、股權併購,或是個人地主與建商合建,應尋求稅務專家的意見謹慎評估相關稅負為上策!

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