房屋差別稅率2.0來襲－囤房稅上路您受到影響了嗎？

近期財政部提出「房屋差別稅率2.0」，針對非自住住家用房屋之戶數由現行的縣市歸戶改採全國歸戶，稅率也依戶數進行差別稅率之調整，並決定於民國(以下同)112年9月底前將草案送請行政院查核轉立法院審議，可見政策推動及修法決心明確，勤業眾信聯合會計師事務所資深會計師陳建宏將臚列本次預計修法之重點，以提醒受影響之納稅義務人先行掌握自身權利義務，藉以即早因應。

現行房屋稅率針對住家用的房屋，採取「供自住使用的住家用房屋」及「非自住使用的住家用房屋」兩種情境而有不同稅率，所謂自住房屋之定義依住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準第二條之規定，係指由個人所有之住家用房屋，並同時符合下列符合三者情形：

一、房屋無出租使用。

二、供本人、配偶或直系親屬實際居住使用。

三、本人、配偶及未成年子女全國合計三戶以內。

供自住使用的住家用房屋稅率為房屋現值的1.2%，而持有到第四戶的住家則將被視為非自住使用的住家用房屋，於103年開始授權由各地方政府得視所有權人持有房屋戶數訂定差別稅率，但不得超過1.5%~3.6%的標準，或得依最低標準課徵1.5%之稅率，實施至今全國有10個縣市已採差別稅率如台北市、台中市、高雄市等，惟仍有12個縣市繼續維持最低課徵標準如新北市。

而在房屋差別稅率2.0中，預計調整的方向如下

一. 縣市歸戶改為全國歸戶並全數改採差別稅率：雖現行之法令對於自住住家用房屋之規範本就為全國三戶，但因以往將房屋稅視為地方自治權並未採取全國歸戶，故在查核實務上較難勾稽辨識，過往非同一縣市擁有多戶住家用房屋可能會有重複申請適用自住住家用房屋稅率1.2%的錯誤情形，而非自住的住家用房屋也是依各別縣市所持有的戶數適用房屋稅率；而現在改採全國歸戶機制，則國人在全國各地購置的房屋，包含以配偶及未成年子女名義擁有者將歸戶統計戶數，則在辨識適用三戶內的優惠稅率1.2%及第四戶起提高為2%~4.8%的全國累進差別稅率將更加精準統一。

二. 特定住家用房屋適用較輕稅率：房屋稅的修訂也非僅調高稅率加強查核力度，為了鼓勵自住民眾、將餘屋釋出至租賃市場及兼顧繼承非自願共有或空置情形，對於符合條件的住家用房屋稅率將祭出降稅優惠，茲將情境整理表格如下：

1. 供自住使用的的房屋若符合本人、配偶及未成年子女在全國僅一戶，並排除由各縣市政府訂定的高價房屋，可適用調減稅率為1%，而高價房屋的標準則預計參考中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定，也就是豪宅限貸令的台北市新台幣(以下同)7,000萬以上，新北市6,000萬以上，其他縣市則是4,000萬以上自用住宅。
   
2. 財政部每年度皆會公布住家用租金標準，若房東申報之租金收入達此標準，則房屋稅率也可以調降，舉例111年度台北市房屋之租金標準為房屋現值的20%，則若現值200萬之房屋出租之全年租金達40萬以上，則房屋稅及非住家用之當地一般租金標準，若房東申報之租金收入達此標準，則房屋稅率也可以調降最多1.2%減輕約2.4萬元之房屋稅金。
3. 實務上往往會有多位繼承人共同繼承一戶房產，因產權複雜而無法進行處理利用，以致產生非自願性閒置房屋的議題，針對此情形的非自住房屋亦可適用較輕稅率。
4. 為保障建商成屋合理的銷售期間，本次修法預計給予建商2年之寬限期，雖調高最低之房屋稅率為2%但也將於寬限期成屋之稅率調降為3.6%，不至使得建商成屋於全數適用最高稅率4.8%。

而在課徵稽核方面，現行每年5月1日開徵前一年度7月1日至6月30日的房屋稅，並且係按月稽核調查房屋所有權人及使用情形，故課徵期間當中有買賣過戶的情形也需逐一判斷較為繁瑣，財政部研議預計未來採取地價稅的課徵方式，改採年度課徵並以基準日持有者及使用情形做為房屋稅課徵對象及稅率，統一課徵，而有例外情形再自行提出特殊稅率申請。

故在本次的房屋差別稅率2.0中，主要影響者為全省各地置產大戶，過往依縣市歸戶的規定下，在各縣市的非自住住家用房屋都可能適用最低稅率1.5%，但改採全國歸戶全數累進後，勢必會提高房屋持有成本，故納稅義務人可能須思考如何因應政府最新囤房課稅政策將閒置房屋有效出租或善用自住住宅的優惠稅率，購置房產時考慮直接以成年直系卑親屬的名義購買等，做有效的資產配置，另外關於若持有超過三戶以上的自住住家用房屋，稽徵機關該如何判定何戶可用優惠稅率，或由納稅義務人自行選擇申請等，皆須待法令草案公布後逐一釐清。惟另須提醒留意關於土地交易中多有供自住使用的優惠稅率，但每一法令所規定的自住定義並不完全相同，除了皆須符合無出租營業使用的基本條件，例如地價稅為土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，但所得稅法規定出售自用房屋可享有400萬之免稅額，要求個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿六年，條件限縮為無直系尊親屬及已成年直接卑親屬的適用，並且有戶籍登記的年度要求，而房屋稅則係規定本人、配偶或直系親屬實際居住使用，但不以房屋設籍為必要條件，各項稅目規範都有所不同，千萬別混淆搞錯享有優惠之法律要件。

各類自用住宅優惠稅率及適用條件

有土斯有財，房地產一直是國人財富投資與傳承的喜好標的，但隨著房地合一2.0、平均地權條例乃至於房屋稅差別稅率的研議，除應審慎提前進行不動產資產配置及活絡計畫評估外，並建議亦需諮詢稅務專家，以通盤考慮自身的實際需求、資金運用情形、投資策略、稅務影響等，方能作出全面性的綜合評估以面對日新月異的修法改革。