議題觀點

房地合一新制上路

居住者個人與營利事業合建分屋的稅負解析

勤業眾信聯合會計師事務所 / 林宜信會計師、盧再龍副總經理、趙晏詳經理

個人地主與建商合建分屋,為個人投資不動產常見的方式,房地合一新制即將在民國105年1月1日上路,個人地主利用適用新制土地與建商合建,除了出售土地要課徵所得稅這個明顯差異外,房地合一新制對個人地主與建商合建尚有些特殊規定,個人地主與建商均應瞭解,並且評估對合建個案的稅務影響,以協助個人地主管理及降低租稅成本,租稅成本的降低也有助於合建案的推動。

就個人地主而言,出售房地所得可能的課稅身分有三種:

  • 以個人身分納稅

新制對居住者個人與建商合建分屋,房屋持有期間係以土地持有期間認定,並規定持有期間在2年以內出售者適用20%稅率,如果持有期間超過10年則適用15%的稅率。出售每筆房地應於完成過戶登記日次日起30日內申報納稅,如有出售損失,則可後抵3年內的出售房地利得。

  • 以獨資或合夥身分納稅

依照「申報作業要點」第18點規定,個人地主符合下列情形之一,該個人認屬所得稅法規定之獨資或合夥營利事業,應依營利事業規定課稅:

(一) 個人地主與營利事業合建分售或合建分成,同時符合下列規定:

1.個人與屬營造業或不動產業之營利事業間,或個人與合建之營利事業間,為關係人。

2.個人五年內參與之興建房屋案件達二案以上。

3.除繼承取得者外,個人以持有期間在二年內之土地,與營利事業合建。

 (二) 個人以自有土地自地自建或與營利事業合建,設有固定營業場所(包含設置網站或加入拍賣網站等)、具備營業牌號(不論是否已依法辦理登記)或僱用員工協助處理土地銷售。

 (三) 個人依營業稅法相關規定應辦理營業登記。

  • 以公司身分納稅

以公司持有土地與建商合建分屋,可將出售房地利潤保留在公司,待個人股東有資金需求時再分配以適用較低的累進稅率,如當年度結算有虧損,只要符合規定便可適用後抵10年所得規定,讓個人股東不致因各年度損益狀況不同而多繳稅。

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