洞察解析

個人出售不動產 新舊稅制大不同

勤業眾信聯合會計師事務所稅務部 / 莊瑜敏會計師、吳懷真協理

房地合一課稅新制自105年起實施,個人出售105年以後取得,或103年1月2日後取得但持有不滿兩年的不動產,需以房屋及土地之出售總價額,減除相關成本費用,再減除土地漲價總數額後之餘額,課徵所得稅,亦即出售土地將不再僅課徵土地增值稅,土地及房屋所得均需課徵所得稅。在房地合一課稅制度(簡稱新制)下,個人依持有不動產期間長短不同,適用不同之稅率,持有一年以內為45%,持有兩年以內超過一年為35%,持有十年以內超過兩年為20%、持有超過10年則為15%。而個人出售繼承取得之房地,於計算持有期間時,可以將被繼承人持有期間合併計算。

此外,房地合一新制下,個人出售自住滿6年之房地,還可享有租稅減免優惠,所得400萬以內免稅,超過400萬部份,按10%稅率課徵。另依財政部今年8月函釋繼承取得房地適用課徵原則,個人出售於105年1月1日後繼承自被繼承人於104年12月31日以前取得的房地,原則上適用舊制課稅規定,亦即僅就房屋部份之財產交易所得,課徵所得稅。但考量個人無法控制繼承房地的時點,部份不動產持有人交易因繼承取得之房地時,若能享有新制自住房地之優惠規定,其稅負可能較有利,因此,財政部為避免個人逕予適用舊制反而造成稅負較重之不利影響,於函令中亦放寬解釋,若個人於105年1月1日後交易繼承自被繼承人於104年12月31日以前取得之房屋、土地,且該房地符合新制自住房屋、土地之規定時,亦得選擇按新制課稅規定計算房屋、土地交易所得。

交易符合房地合一課稅新制之房地時,不論有無應納稅額,應於房屋所有權移轉登記完成後次日起算30天內,向戶籍所在地之國稅局辦理申報。

(本文已刊登於2015.10.15工商時報A17稅務法務版)

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