議題觀點

財政部打炒房再出重手,預售屋紅單交易納入房地合一稅

勤業眾信稅務部 / 陳建宏會計師、李文廷經理

為了抑制近幾年來房價不斷的飆漲,政府打房政策猶如武俠小說裡的武林高手,出招既快速又綿密。自110年7月1日上路的房地合一稅2.0,除了防杜個人透過設立營利事業達到以較低稅率進行短期不動產交易,或是藉由股權交易方式,來規避房地交易所得稅負的脫法行為。此外,政府也把重點放在預售屋買賣交易上,將該等交易之買賣所得亦納入房地合一稅的課徵範圍,並搭配禁止紅單轉讓及實價登錄2.0的政策,以遏止藉由短期炒作或哄抬預售屋價格之歪風。

財政部雖已針對預售屋明定適用房地合一2.0稅制,惟將近一年的時間非法紅單交易的課稅機制卻仍懸而未決,遲至最近財政部終於以111年5月26日台財稅字第11104501470號令核釋納稅義務人轉售預售屋紅單交易所得亦適用房地合一稅2.0稅制。近期已有不少客戶詢問預售屋紅單交易所得納入房地合一稅2.0課稅範圍後,對於個人及營利事業於110年7月1日後有預售屋紅單交易的影響究竟為何?本文將為各位逐一剖析如下:

預售屋及預售屋紅單傻傻分不清楚?

所謂預售屋係指已簽訂預收屋買賣定型化契約之標的,惟實務上在簽訂預售屋買賣契約書前,買受人會先支付訂金進而取得簽訂買賣契約之權利,並開立『購屋買賣預約單』或『購屋買賣訂購單』,因為單子的顏色多為紅色或粉紅色,此即一般所謂之「紅單」。消費者在取得紅單後,即憑此證明已經付款取得預售屋之「優先購買權」,事後買家如反悔不欲購買時,仍可退換全額訂金。而當消費者確定購買時,則可依紅單所載標的及價格,補足訂金並與建商正式簽訂預售屋買賣契約。

預售屋紅單的套利行為

然實務上,假設買家在與建商談妥價格未來可以用每坪 30萬元的價格購買50 坪標的物,並先支付了15萬元訂金優先取得紅單。在正式簽約前,買家如反悔不願購買時,仍可取得建商退換全額訂金,因此會有部分買家利用紅單在轉換成正式預售屋買賣契約前的這段期間內,轉售紅單予第三人。市場上如預期未來建商正式開賣後,預售屋價格會上漲至每坪 40萬元時,部分持有紅單的買家則會以買到賺到的話術吸引新買家進入,並以每坪 35萬元價值將紅單轉讓予新買家(因憑該紅單未來可正式與建商簽訂預售屋買賣契約),原買家便直接獲利250萬元(50坪*5萬元價差)出場,此即為「紅單交易」。

過去投機客藉由紅單交易短期炒作或哄抬預售屋價格,至市場房價不停飆升,故於去年新修正之平均地權條例第47條之3第5、6項:「銷售預售屋或委託不動產經紀業代銷者,向買受人收受定金或類似名目之金額,應以書面契據確立買賣標的物及價金等事項,並不得約定保留出售、保留簽訂買賣契約之權利或其他不利於買受人之事項。」、「前項書面契據,不得轉售予第三人。」即明文規定自110年7月1日起,政府已明文禁止預售屋紅單轉售予第三人,希望能藉此達到抑制房價的效果。

預售屋紅單轉讓納入房地合一2.0課稅範圍

然而經內政部聯合稽查發現,110年7月1日起雖禁止預售屋紅單轉售予第三人,惟仍有民眾進行預售屋紅單交易。由於紅單買賣及預售屋買賣兩者均係基於預售屋買賣關係而成立之契約行為,預售屋買受人將紅單轉售他人,依民法相關規定仍屬有效。又因預售屋買賣已納入房地合一稅2.0的課徵範圍,為避免紅單買賣交易有獲取高額利潤卻僅繳納低額或未繳納所得稅之不合理現象,財政部於111年5月26日發布台財稅字第11104501470號令,其內容概述如下:

1.個人及營利事業於簽訂預售屋買賣契約書前,支付定金或類似名目之金額,取得平均地權條例第47條之3第5項所定之書面契據(即購屋預約單,俗稱紅單),係基於預售屋買賣關係而成立之契約行為。自110年7月1日起轉售紅單予第三人,屬所得稅法第4條之4第2項規定之預售屋及其坐落基地交易,應依110年4月28日修正公布所得稅法規定課徵所得稅。

2.個人及營利事業因違反平均地權條例第47條之3第6項規定轉售紅單,經主管機關依同條例第81條之2第6項第2款規定或其他相關法律科處之罰鍰,於計算交易所得時,不得自該課稅所得額減除。

3.個人及營利事業於110年7月1日以後至本令發布日前轉售紅單,並於111年6月30日以前依稅捐稽徵法第48條之1規定自動補報及補繳稅款並加計利息者,免依所得稅法第108條之2第2項、第3項、第110條第1項及第2項規定處罰。

結論

110年7月1日上路之房地合一2.0雖已經將預售屋交易納入房地合一課稅,惟實務上在簽訂預售屋買賣契約書前,買受人會支付訂金進而取得「預售屋紅單」,由於「預售屋紅單」所表彰者僅是簽訂預售屋買賣契約之權利,尚非表彰不動產買賣交易,因此紅單交易之所得究竟應課徵財產交易所得抑或是依房地交易所得規定課稅尚存疑議,財政部遂以函釋方式核釋納稅義務人轉售預售屋紅單交易所得比照房地合一課稅。

另外,因個人與營利事業房地合一稅之繳納方式不同,個人自110年7月1日起至111年5月26日止,若有預售屋紅單交易應課徵所得稅者,應於111年6月30日前,盡快補報補繳應納稅額,可適用免罰之規定。針對營利事業部分,於110年7月1日以後有預售屋紅單交易者,應於辦理各年度營利事業所得稅結算申報時,依持有期間適用差別稅率分開計算稅額,合併報繳。

最後,營利事業若有因特殊會計年度等原因導致於本函令發布前即已依原財產交易所得方式申報所得稅者,應於111年6月30日前,依稅捐稽徵法第48條之1規定自動補報及補繳稅款並加計利息,以免日後遭國稅局查獲補稅並處以罰鍰。

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