Proyectos de Gran Dimensión Económica – Nuevo Decreto

1.  Introducción  

Nuestro país ya contaba con un régimen de beneficios fiscales para los proyectos de gran dimensión económica (GDE), el cual había sido establecido por el Decreto 329/016 de 13 de octubre de 2016.

Esta norma sufrió en el tiempo algunos cambios para ajustarlo a las necesidades del tipo de inversión que se pretendía fomentar.

En opiniones de potenciales inversores este régimen requería algunos ajustes para que pudiera alcanzar mayor cantidad de proyectos.

Más allá de esto, en los hechos este régimen ya no era enteramente aplicable para nuevas inversiones, por cuánto el límite máximo en el tiempo para realizar inversiones con beneficios era el 31/12/2022, para proyectos que hubieran comenzado a construirse antes del 15/01/2020. Es decir, alguien que tuviera un proyecto ahora no entraría en este plazo especial, y tendría que finalizar antes del 31/12/2021. A todas luces esto no es posible en proyectos de esta envergadura. 

Todo este contexto hacía necesario, en caso que se decidiera seguir estimulando proyectos en inmuebles de gran dimensión económica, realizar modificaciones en los plazos en la norma vigente, o elaborar una nueva norma recogiendo las virtudes de la anterior, ajustando los elementos necesarios para lograr estimular más inversiones de este tipo y ajustando los plazos, mirando para los próximos años.

En este sentido se emitió con fecha 29 de abril de 2020 el Decreto 138/020. Este Decreto persigue el mismo objetivo que su predecesor, pero introduciendo algunas modificaciones en el intento por incrementar la cantidad de proyectos que se presenten. 

Analizaremos los principales aspectos de este Nuevo Decreto, y luego haremos un resumen de las mayores diferencias del mismo respecto del anterior, simplemente para que quienes ya conocían en detalle el régimen puedan rápidamente identificar los cambios.

2.  Decreto 138/020 – Proyectos de Gran Dimensión Económica

2.1 ¿Qué actividad se promueve?

Se promueve la actividad de construcción de inmuebles con destino a vivienda u oficina, para la venta o arrendamiento; asimismo se promueve la urbanización de iniciativa privada (esto es, la transformación de predios rurales o suburbanos, fraccionándolos y dotándolos de la infraestructura necesaria para la construcción de viviendas). Deberán tener los inmuebles necesariamente para quedar comprendidos, un mínimo del 10% del área total destinada al uso común.

Estas actividades se declaran promovidas siempre y cuando se trate de proyectos de gran dimensión económica (en adelante GDE).

2.2 ¿Qué son los proyectos de GDE?

Los proyectos GDE son aquellos que impliquen una inversión futura mínima
de 60.000.000 UI (aproximadamente USD 6.000.000). Puede tratarse tanto de obras que se inscriban en el Banco de Previsión Social (BPS) a partir de este Decreto y tengan un monto mínimo de inversión prevista de 60.000.000 UI, como de obras ya inscriptas con anterioridad, que podrán estar en actividad o no, por las cuales reste invertir al menos 60.000.000 UI.

2.3 ¿Qué inversiones se incluyen?

Las inversiones que se computan a los efectos de alcanzar los montos referidos, son aquellas inversiones en obra civil y en bienes muebles destinados a las áreas de uso común.

A la vez, para que las inversiones queden comprendidas deben ejecutarse dentro de los 60 meses (5 años) inmediatos posteriores a que el Gobierno Departamental que corresponda otorgue el “permiso de construcción” cuando se trate de proyectos nuevos, o dentro de los 48 meses (4 años) inmediatos posteriores a la presentación del proyecto a la Comisión de Aplicación (COMAP), cuando se trate de obras con inscripción anterior al Nuevo Decreto.

Otro requisito es que los proyectos se presenten antes del 31 de diciembre de 2021, y que las inversiones se ejecuten en su totalidad antes del 30 de abril de 2025. Nótese que estos topes de presentación por un lado y de ejecución por otro, pueden afectar los plazos máximos de inversión. En el extremo, un proyecto presentado en el mes de diciembre de 2021 tendrá un período máximo de ejecución de 40 meses (período que va del 12/21 al 04/25).

2.4 Beneficios fiscales para proyectos GDE

2.4.1 Tributos a la Importación Todos los equipos, máquinas y materiales destinados a la obra civil, así como los bienes muebles destinados a las áreas de uso común, que sean no competitivos con la industria nacional, estarán exonerados de todos los tributos que se aplican en ocasión de su importación.

Esta exoneración incluye el Impuesto Aduanero Único, los recargos, la Tasa Consular y, en general, todo tributo que se pague en la importación. Vale aclarar que incluye el IVA y, si bien no está especialmente nombrado en la norma, entendemos que también al IMESI en los casos que alcanzara a los bienes
en cuestión.

Para que sea aplicable la exoneración los bienes tienen que ser, como vimos más arriba, no competitivos con la industria nacional, y tienen que ser importados directamente por la entidad declarada promovida.

2.4.2 Crédito de IVA

Se otorga un crédito por Impuesto al Valor Agregado que grave las adquisiciones en plaza de equipos, máquinas y materiales destinados a la obra civil, así como
los bienes muebles destinados exclusivamente a las áreas de uso común.

El crédito se materializará mediante la entrega de certificados de crédito en el régimen aplicable a los exportadores.

Normalmente los beneficios de crédito de IVA son financieros, porque en empresas que tienen sus ventas gravadas por IVA, el IVA correspondiente a las compras se resta en la liquidación. Sin embargo, en grandes inversiones
desfasadas de los períodos de grandes ingresos, esta mecánica hace que el
descuento de todo el IVA compras abonado insuma varios años, con el consiguiente efecto financiero. Distinto sería en una empresa que obtuviera ingresos exentos o mixtos, porque parte o todo el IVA se perdería asociándolo a los ingresos exentos, con lo cual el beneficio de Crédito de IVA se vuelve especialmente importante.

Pero especialmente relevante se hace este beneficio en el tipo de empresas al que apunta el Decreto que estamos analizando, por cuanto las inversiones en inmuebles promovidos apuntan a:         

Venta de unidades – gravada por IVA a tasa mínima;

Arrendamiento de unidades – exonerado de IVA

Si bien para la venta de inmuebles no opera el “tope de tasas” y por lo tanto el IVA compras a tasa básica genera crédito de IVA aun por encima del IVA ventas a tasa mínima, se demoraría seguramente varios años para utilizar ese crédito de IVA, con la consiguiente pérdida financiera.

Peor aún serían las consecuencias por el arrendamiento de inmuebles, dado que, al estar exonerado de IVA, habría que asociarle gran parte del IVA compras y se constituiría directamente en un costo para la empresa que esté realizando la inversión.

En definitiva, el beneficio de crédito de IVA en régimen de exportadores toma especial relevancia en la actividad que se está fomentando mediante este Decreto.

2.4.3 Exoneración de IRAE

Las empresas que presenten proyectos de inversión que se declaren promovidos en virtud del Decreto 138/020, gozarán de una exoneración de IRAE, cuyo monto estará supeditado al monto de inversión total.

El monto de beneficio otorgado podrá ser deducido directamente del IRAE calculado previo a la aplicación de esta exoneración, con un máximo del 90% en cada ejercicio (es decir, durante los años de beneficio puede tributar IRAE a una tasa del 2,5%, calculado como el 10% del 25%, tasa vigente de IRAE).

El plazo para poder deducir el monto de beneficio en IRAE será de 10 años, los cuales se cuentan desde el ejercicio en que se obtiene renta fiscal. En caso que durante los 4 primeros ejercicios de la declaratoria promocional no se obtenga renta fiscal, el plazo de 10 años comienza a computarse (la mecánica prevista es
sumarle 4 años al plazo de 10 años, y computar desde el ejercicio de la
declaratoria promocional).

Los montos de beneficio de exoneración de IRAE son un porcentaje de la inversión total. A la vez, estos porcentajes varían según los niveles de inversión:

15% - entre 60.000.000 y 90.000.000 UI

20% - entre 90.000.001 y 205.000.000 UI

25% - entre 205.000.001 y 287.000.000 UI

30% - entre 287.000.001 y 574.000.000 UI

40% - inversiones mayores a 574.000.000 UI

Si llegados los plazos máximos de inversión que vimos en el 2.3 (60 meses para nuevos proyectos y 48 meses para proyectos en curso, no pudiendo nunca excederse del 31 de diciembre de 2025), no se hubiera completado la totalidad de la inversión comprometida, pero se hubiera superado el 50% de la misma, entonces los beneficios fiscales se mantienen, pero el monto del beneficio de IRAE se debe proporcionar al avance de la inversión a ese momento.

Como vimos, el monto máximo de beneficio de cada año no puede ser mayor al 90% del IRAE previo a la aplicación de la exoneración. A la vez, no puede en ningún caso superarse con el beneficio acumulado utilizado superar el 100% de lo invertido hasta el momento. A estos efectos se toman las inversiones hasta el momento de la Declaración Jurada anual de IRAE.

2.4.4 Exoneración de Impuesto al Patrimonio

Quedan exonerados del IP los inmuebles incluidos en el proyecto de inversión declarado promovido, así como los predios asiento de la inversión, por 8 años para las inversiones en Montevideo y 10 años para las inversiones en el Interior del País.

Quedan asimismo exonerados de IP por toda su vida útil los bienes muebles destinados al área de uso común.

Se trata de una exoneración real de IP, ya que los activos incluidos en la misma se consideran gravados a los efectos del cómputo de pasivos (tradicional frase utilizada para caracterizar las exoneraciones de IP que “no restan pasivo”).

2.5 Otras disposiciones del Decreto

Trámite

Aquellas empresas que deseen acogerse al Decreto 138/020 deben presentar un detalle de los montos de inversiones a realizar y un cronograma de las mismas, ante la COMAP, que será la encargada de asesorar al Poder Ejecutivo, quien finalmente deberá emitir una Resolución estableciendo los beneficios fiscales para cada proyecto en particular.

Ampliación

Las empresas declaradas promovidas pueden, dentro del plazo del cronograma original de inversiones, presentar una ampliación de la misma por hasta un 30% de la inversión elegible promovida.

Debe mantenerse a pesar de la ampliación el requisito de áreas destinadas a uso común del proyecto.

En definitiva, se respetan tanto los mayores costos que puedan surgir a la hora de ejecutar una inversión como modificaciones no sustanciales al proyecto que ameriten mayor inversión, pero en ningún caso esto puede modificar el cumplimiento de los requisitos exigidos al proyecto para ser promovido.

Seguimiento

Todos los años los años las empresas promovidas deben presentar a la COMAP un detalle de las inversiones ejecutadas, así como la Declaración Jurada de IRAE e IP y Estados Contables. Éstos deberán estar acompañados por informe de Auditoría para los Grandes Contribuyentes, de compilación para los contribuyentes CEDE y de compilación para el resto.

Deberán asimismo presentar toda documentación requerida por la COMAP, la cual se determinará en forma general.

El plazo para presentar esta información es de 4 meses a partir del cierre de cada ejercicio. Sin embargo, el incumplimiento se configura luego de transcurridos 30 días hábiles a partir del cuarto mes posterior al cierre del ejercicio.

Pérdida de beneficios

La COMAP es la encargada de realizar controles sobre todo lo relacionado con los compromisos asumidos a cambio del otorgamiento de los beneficios fiscales.

El incumplimiento referido a requisitos de información a presentar a la COMAP se configurará transcurridos 30 días hábiles luego de pasados 4 meses del cierre de ejercicio. La COMAP está habilitada para extender dicho plazo a pedido de parte interesada y mediando justificación.

El incumplimiento en la ejecución de la inversión se configurará vencido el plazo otorgado en la Resolución del Poder Ejecutivo para su realización.

En ambos casos de incumplimientos se deben reliquidar los tributos exonerados y abonar las multas y recargos correspondientes.

Vigencia

El Decreto 138/020 es aplicable a proyectos presentados a partir del 7 de mayo de 2020, fecha de su publicación.

3.  Comparativo Decreto 138/020 con su predecesor

Como vimos en la introducción, previo a la emisión del Decreto 138/020 que estamos analizando, existía un régimen que apuntaba al estímulo del mismo tipo de inversiones; se trata del Decreto 329/016.

Todas las modificaciones del nuevo Decreto favorecen al inversor, como veremos a continuación en un sucinto análisis comparativo. Queda una duda acerca de la intención de una modificación en el alcance, como veremos a continuación.

• Actividad: ambos decretos promueven la misma actividad, salvo en lo concerniente a los arrendamientos de vivienda “esporádica”. Esta referencia, que fue eliminada en el nuevo Decreto, apuntaba a la modalidad de arrendamiento por períodos cortos (generalmente días o semanas). No queda claro si la eliminación implica una limitación o simplemente se consideran estos casos comprendidos en el concepto del arrendamiento (más allá que contractualmente pueda ser un punto de análisis);  
• Quedan comprendidas inversiones a partir de 60.000.000 UI (en el régimen anterior, a partir de 123.000.000 UI en general, y luego se bajó a 90.000.000 UI para Montevideo);           
• Se exige un 10% de áreas comunes (en el régimen anterior exigían 20% y luego se pasó a 15% para los proyectos en Montevideo).      
• Plazo para ejecutarlas: obras nuevas 60 meses a partir de la aprobación del Gobierno Departamental (en régimen anterior 36 meses) y 48 meses para las obras ya inscriptas en el BPS;
• Se puede presentar una ampliación de hasta un 30% de la inversión promovida elegible (en el régimen anterior no se preveía la posibilidad de presentar ampliación);     
• El tope de exoneración del IRAE de cada ejercicio no puede superar el 90% del IRAE antes de la exoneración (en el régimen anterior este tope era el 60%); 
• La exoneración aplica a todas las rentas de la empresa (en el régimen anterior aplicaba únicamente a las rentas generadas por la actividad promovida); 
• La exoneración de Impuesto al Patrimonio se aplica sobre el inmueble y también sobre los predios sobre los cuales se realicen las inversiones (en el régimen anterior aplicaba únicamente sobre los inmuebles); 
• Se incluyen como inversión elegible, así como en la devolución de IVA y en la exoneración de Impuesto al Patrimonio, los bienes muebles destinados al área de uso común (en el régimen anterior no estaban comprendidos).

4.    Evaluación general del Nuevo Decreto

Entendemos que el Decreto 138/020 es muy positivo para los potenciales inversores en inmuebles en proyectos que puedan catalogarse como de gran dimensión económica. 

En primer lugar, esto es así porque viene a llenar un “casi-vacío”. Si bien el Decreto 329/016 estaba vigente, y se habían hecho modificaciones para extender plazos, en la práctica ya no era posible presentar inversiones de esta envergadura y cumplirlas en los plazos de su última actualización.

En segundo lugar, porque ofrece beneficios fiscales muy por encima a los que ofrecía el Decreto anterior. Podemos, dentro de las ventajas destacar tres puntos: beneficios en IRAE que aplican a todas las rentas de la empresa y con un tope del 90%, posibilidad de presentar una ampliación y exoneración de IP del predio sobre el cual se realice la inversión.

Como sugerencia creemos que sería positivo que el nuevo Decreto previera una manera simplificada de pasar del régimen anterior al nuevo régimen, al ser este tanto más favorable, para aquellos casos en que aún resta una parte sustancial de la inversión.