Grand Paris Office Crane Survey

Sur la période, l’encours de production de bureaux reste stable par rapport au semestre précédent (-0,4 %). Cet encours montrait pour rappel, une dynamique positive à l’échelle du Grand Paris de +10 % en rupture avec les quatre éditions précédentes. Ce dynamisme s’expliquait notamment par un niveau de lancements se situant au plus haut niveau historique de l’étude.

Malgré un encours similaire à celui de l’édition précédente, nous constatons toutefois une nette baisse des nouveaux chantiers, avec cinq fois moins de lancements et des livraisons à leur niveau le plus bas depuis 2013, qui devraient néanmoins atteindre un pic d’ici fin 2024 avec 1,5 million de m² attendus. Notons également que les surfaces livrées équilibrent les lancements.

Si l’édition précédente présentait Paris Intramuros comme dynamique, avec le plus grand lancement sur la tour Triangle et la plus grande prise à bail dans Evolution, six mois plus tard, cette dynamique est secouée ; en effet, nous constatons 20 mises en chantiers de moins et un taux de disponibilité de l’encours de 78 % à Paris, le plus haut depuis huit éditions.

Dans un contexte économique encore tendu et inflationniste, la 41^e édition du Grand Paris Office Crane Survey présente, sur la période du 1^er avril 2023 au 30 septembre 2023, l’analyse de la production neuve de bureaux. L’étude est réalisée par Deloitte Finance en collaboration avec la société Explore.

L’encours de production du territoire francilien se stabilise (-0,4 %) à 1 878 000 m², de 18 % supérieur à la moyenne historique de l’étude (1 592 000 m²) et de 2 % supérieur à la moyenne décennale (1 840 000 m²). Arboretum (112 000 m²) développé par WO2 à Nanterre reste le chantier phare de cette édition. Il est entièrement disponible et sa la livraison est prévue au deuxième trimestre 2024. Paris conserve son attractivité et sa place de leader dans la Métropole en concentrant près de la moitié des opérations en cours et le tiers en volume (597 800 m², +3 %), avec une part de restructurations en augmentation, à un niveau équivalent à la part du neuf. A l’inverse, le reste des Hauts-de-Seine est le seul secteur dont les surfaces en chantier diminuent significativement (-20 %) faisant ainsi passer son encours de production en dessous de sa moyenne historique (-43 %).

Aussi, sur l’ensemble du territoire étudié, la part de constructions neuves représente 70 % des surfaces en chantier, une proportion similaire à celle de notre précédente étude.

Enfin, le poids de surfaces disponibles diminue (-3 points) et représente désormais 70 % de l’encours, tendance contraire aux évolutions constatées depuis 2020 (+10 points en 2 ans). Paris concentre un peu plus d’un tiers de ces surfaces disponibles. Le poids des surfaces disponibles reste stable dans tous les secteurs exceptés à La Défense (-13 points) et dans le 93 et 94 (-4 points).

A la Défense, le taux de disponibilité dans l’encours s’établit ainsi à 43 % ; soit 86 000 m² cherchant preneurs. Cette donnée contraste avec la période allant du premier trimestre 2019 au premier trimestre 2022 (3 années) où les surfaces en chantier étaient à plus de 90 % disponibles. Ainsi, les investisseurs ne feraient-ils pas preuve de prudence pour éviter les projets « en blanc » à La Défense ? L’opération « The Link » semble être la confirmation du souhait de déposer des PCs une fois le risque locatif éliminé.

Sur le territoire francilien, 23 nouvelles grues sont apparues, revenant ainsi à un niveau proche de la moyenne historique, après le pic de la précédente édition (54 grues). Tous les secteurs connaissent une baisse d’au moins 75 % de leurs surfaces mises en chantier. Environ 110 000 m² ont été initiés sur la période versus 570 000 m² il y a six mois. A souligner toutefois, des tendances toujours disparates entre les différents sous-secteurs. L’attrait pour la capitale reste néanmoins marquant : Paris intra-muros représente 70 % des lancements (76 900 m², -75 %) répartis sur 17 nouveaux chantiers, un volume qui a été divisé par quatre sur six mois. Malgré cette baisse, le nombre de nouveaux chantiers dans la capitale reste toutefois supérieur au nombre moyen de 14 lancements par édition ces 10 dernières années. Notons également le volume de 26 000 m² lancés dans le SAO, ce qui représente 4 nouveaux chantiers.

Nous ne comptons qu’une seule nouvelle grue dans les départements du 93 et 94, soit le niveau le plus bas depuis le premier trimestre 2016 là où, le nombre moyen de nouveaux chantiers était de 6 par édition depuis cette date. La Défense ne compte aucun nouveau chantier sur cette édition, là où la précédente faisait état du lancement des 20 000 m² d’Inspire.

Concernant les livraisons, l’étude fait état de 22 chantiers livrés, soit un peu moins de 120 000 m². Ce niveau traduit une baisse de 66 % par rapport à l’édition précédente et marque un volume historiquement bas, que l’on avait retrouvé une seule fois au premier trimestre 2013. Toutefois, cette baisse est à nuancer car nous anticipons un niveau record de livraisons en 2024 : 1 200 000 m², soit deux semestres consécutifs à près de 600 000 m².

A Paris, 15 chantiers ont été livrés, un niveau similaire à celui d’il y a 6 mois, pourtant, c’est un total de surfaces livrées en baisse de 43 %. Ainsi, un seul chantier supérieur à 10 000 m² est recensé, porté par Gecina rue de la Boétie dans le 8e arrondissement et loué à 75 % à Eight-Advisory. A noter, plus de trois quarts des surfaces livrées sont des surfaces restructurées (83 %), une tendance qui vient confirmer l’intérêt pour la réhabilitation des bâtis existants au profit de constructions neuves, lié à la rareté du foncier dans Paris et les règles d’urbanisme contraignantes.

La tendance est la même sur tous les secteurs, à savoir une baisse du volume livré (entre 30 % dans le reste des Hauts de Seine et 96 % dans les départements du 93 et 94). Aucune livraison n’a eu lieu à la Défense depuis celles de la tour Hekla (76 000 m²) et de la tour Aurore (37 000 m²) fin 2022. A retenir, le niveau des livraisons est au plus bas depuis 6 ans dans le 93 et 94 avec un seul chantier livré disponible, le M Cube à Saint-Denis développé par GDG investissement (7 100 m²).

Le projet Alphabet (39 000 m²), porté par La Française et Axa à Bois-Colombes, est la plus importante opération livrée sur la période, dont la tranche 1 reste disponible.

Pour les prises à bail, 102 000 m² ont été placés sur la période, un volume divisé par presque trois, au plus bas depuis les 68 000 m² du troisième trimestre 2020. La prise à bail emblématique de l’année sera réalisée au quatrième trimestre 2023 par Publicis sur 30 000 m² dans le Mondo, développé par Gecina, rue de Courcelles dans le 17^e arrondissement.

Les surfaces livrées commercialisées s’élèvent quant à elles à 65 000 m², soit 54 % des livraisons. Ce ratio est en hausse de 14 points sur 6 mois.