以数据中心为标的看基础设施类REITs的机遇与挑战

REITs在中国经历了近20年的尝试和演进，终于即将在基础设施领域得到全面的落地与发展。寻找到有增长前景、稳定回报的标的资产成是筹建公募REITs过程中的首要环节，也是重大难题。信息网络等新型基础设施是公募REITs试点关注的一大重要领域，数据中心（IDC）作为新基建的重点组成部分，将受益于公募REITs试点推广。

德勤中国投资管理审计与鉴证服务组深耕在资产管理行业多年，结合德勤在投资管理和基础设施领域的丰富的审计、咨询等经验，剖析数据中心作为REITs标的资产的机遇与挑战。

一、公募REITs的背景与热点领域

2020年4月30日中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（以下简称“通知”），启动基础设施领域的公募REITs试点工作，标志着中国公募REITs的开始。2020年9月23日，中国证券基金业协会发布了《关于就公开募集基础设施证券投资基金配套业务规则公开征求意见的通知》，代表着我国公募REITs试点工作进一步加速推进。

与海外成熟市场不同，我国REITs一开始就将房地产（含住宅和商业地产）排除在外，专门服务于实体经济，其中重点发展的领域如下表所示：

在通知中，我们注意到除了传统的交通，水电等基建外，增加了数据中心，5G等的新基建，这些新兴基础设施不仅具有地产属性，还有很强的科技属性，这将使得这些新基建项目估值会高于传统基建项目，同时以这些资产为基础发行的公募REITs还具有较高的成长性，可能带来较高的资本增值。德勤中国以数据中心（IDC）为例，对此类新基建公募REITs的发展提出一些思考。

二、数据中心（IDC）REITs的机遇

数据中心（IDC）产业链可以分为上中下游，其中上游是IDC机房建设所必须的基础设施或者条件；中游的参与者整合上游资源建设IDC机房，并对内或对外提供信息服务；产业链下游是具体需要使用IDC机房的企业，主要包括云计算企业、大中型互联网企业、金融企业、中小型互联网企业以及其他类公司。

在IDC公募REITs的运作机制下，国内IDC企业面临明显的机遇。其一，将企业成熟IDC项目注入REITs平台，有助于IDC企业盘活存量资产，获得的资金亦可帮助其加快新项目建设，从而整体上提升企业资金运用效率。其二，推动IDC项目注入REITs之后，IDC企业可以针对上述项目提供相应的专业运营管理服务，并收取相应的管理服务费。其三，IDC资产的REITs化运作，有助于吸引险资、社保、银行理财子公司等长线稳健资金的流入，并进而推动IDC资产价值发现和重估，长期亦利好于上市IDC企业估值的提升。

三 、IDC公募REITs的退出优势

数据中心项目的退出方式有直接交易（即被并购），企业上市、及发行公募REITs。直接交易是最简单，最快速的方式，只要买卖双方协商一致即可，目前市场上大多以该方式进行交易，但该方式溢价率最低。但如果是优质资产，上市和发行公募REITs则是更好的选择。

REITs产品有融资期限长、产品标准化、投资者多元、融资成本低、资金来源较稳定等优势，能够为IDC项目在整体出售、金融机构融资替换等传统项目退出方式之外提供全新的差异化、个性化、高可靠性的项目退出方案。

根据当前的法律法规，监管机构认为公募REITs是一种资产证券化的工具，原始投资人可以通过打包资产发行公募REITs实现资金退出。

公募REITs作为退出方式具有以下优点：

• 发行公募REITs的条件相对宽松（相比IPO的各类繁杂的要求）；
• 公募REITs的底层资产要求的周期较短（一般3年）；企业IPO至少需要５年左右；
• 发行公募REITs在资产或股权转让阶段能实现股东大部分资金退出（最高原始股东可以退出80%的项目资金），并且退出的资金使用限制较少；
• 发行公募REITs能使企业实现轻资产化运营，降低运营风险，对现金流紧张的企业非常适合该类金融工具；
• 公募REITs是一种同时具有“股权”与“债权”双属性的金融工具，既能保证投资者的固定分红需求，又能降低资产层面的流动性风险。

四、数据中心REITS并购和运营难点

估值定价问题，IDC的估值涉及到很多方面，区位、能评、电力、土地卖不卖、有没有客户、地是新地还是老地、一层还是多层、有无电梯、承重多少等等，最影响估值的四大因素是：地段、能评、电力、客户。对IDC资产进行估值判断是一个极度复杂的问题，该团队既需要懂设备、网络、软件、也需要懂边缘计算、懂5G、芯片的，甚至还要懂水电安装相关知识。因此，如何对挑选IDC资产并进行合理的估值是IDC行业普遍的难题。

优质资产选择问题，在收购IDC资产时，除去地理位置以外，还需要考虑很多因素，如IDC机房的规划，土地权属是否清晰，是否通过电力环评，IDC资产有多少个变电站供电，网络基础建设是否完善，机柜上机率是否属实，是否有自己运维团队等各种因素，因此如何挑选优质的IDC项目也是目前行业内比较困难的地方。

监管关注的问题，以目前比较受关注的案例—“沙钢股份公司收购GS”进行分析，该并购项目历史2年多，截止目前并购仍然在进行中。由于上市公司沙钢股份原主营业务并不涉及IDC项目，属于跨界并购，且被并购标的GS系欧洲最大的数据中心运营商，并购金额涉及较大。深圳证券交易所对该重组的交易结构，交易披露，整合等多方面提出了非常深入的问询。

运营层面的问题，由于IDC项目科技技术含量相对较高，因此如何招募或委托在IDC管理和运营方面拥有足够经验和能力的团队是基金层面需要重点考虑的方面。又由于最新的政策要求，公募REITs需要优化基金治理结构，建立权责匹配、职能清晰、管控到位的治理架构。因此对IDC运营有着较高的要求。

德勤中国投资管理团队(简称"IMAA")深耕于资管领域的专业服务，服务对象包括公募基金、私募基金、银行理财公司和保险资产管理公司等广泛领域的财富管理机构，在财务报表审计、鉴证、税务、财务咨询、内控合规等领域拥有丰富的专业服务经验。同时，在大资管严监管的趋势下，IMAA设立了资本市场合规与监管动态中心，密切关注监管动态，为客户的合规发展保驾护航。

如果您对基础设施类公募REITs在政策理论和实务操作上有任何问题或服务需求，欢迎联系德勤中国IMAA团队，联系方式如下：

秦谊
德勤亚太区投资管理行业领导合伙人
+86 21 6141 1998
jqin@deloitte.com.cn

汪润松
IMAA理财与财富管理合伙人
+86 21 3313 8080
rswang@deloitte.com.cn