亚太房地产投资显著增长 惟融资挑战加剧

德勤、香港数字资产交易所、高力与盛德律师事务所于今日联合发布《房地产行业证券型代币发行白皮书》系列首篇报告并举行专题研讨会，来自香港金融管理局、香港数字资产交易所、高力、盛德律师事务所、恒基兆业以及安领国际的专家分享专业洞察。

本报告从房地产发展商、测量师、法律顾问、税务和审计顾问，以及科技顾问等各市场参与者的研究和行业经验中获取洞察，重点聚焦证券型代币发行（STO）在房地产行业的应用潜力，并深入分析STO对比传统融资渠道的优势。

尽管新冠疫情重创全球经济，全世界仍处于缓慢复苏阶段，但相比其他行业而言，房地产市场依旧保持活力，而资金亦不断流入亚太地区私人和公共房地产市场。截至2020年底，亚太地区机构投资者的房地产投资总额达3.3万亿美元。因受疫情影响，2020年房地产市场年度投资交易额为1,840亿美元，较2019年下降9%。

尽管如此，2021年目前为止，亚太地区的房地产投资非常活跃，交易总额达到1,040亿美元，相当于前一年交易总额的57%。随着亚太区经济摆脱疫情引发的衰退并迅速复苏，预计今年房地产市场投资交易额将反弹约15%，并以6%的年复合增长率增长，到2025年达2,680亿美元。

然而，现时发展商和投资者在寻找资金或发掘投资机会时亦面临越来越多的挑战。发展商在整个开发项目生命周期中面对重重挑战，包括大量资本支出、较高商业风险、高昂的交易成本，以及更复杂的交易和营运流程，当中不但牵涉大量资金投入，更需咨询专业意见。房地产开发机遇一般仅面向发展商本身，或者通常仅包括机构和超高净值投资者在内的特定投资群体。房地产开发投资者可能在一个项目上耗费七至十年或者更长时间，导致开发投资相比其他类型投资极其缺乏流动性。

德勤中国主席周志贤指出：“由于房地产项目的资金需求持续稳定增长，显然市场需要一种新的融资渠道来解决传统金融框架的结构性挑战。实现代币化可提高房地产市场的流动性，为交易总额的增长提供额外动力。”

随着近年科技发展成熟，资本市场基础配套设施逐步引进，而美国、英国、日本、新加披和香港等地监管亦更趋清晰，支持证券型代币市场稳步发展。

香港数字资产交易所创办人及行政总裁高寒表示：“STO提供了高度灵活的集资方式，可作为一种全新的受监管融资渠道，有潜力解锁新的投资者群体，推动房地产市场持续增长。我们预计未来三年STO交易量将加速增长，房地产融资参与者将成为首批STO应用者。”

尽管上市的房地产投资信托基金（REIT）比新兴证券型代币具备更高的流动性（2020年，香港、新加坡和日本上市的REIT总市值达2,560亿美元），但房地产STO在多个方面比REIT更具优势，包括发行结构成本及复杂程度较低，通过智能合约程序化完成股息分配以提高营运效率，以及让投资者在投资范围和投资组合组成方面具备更高的灵活性。

与传统私募基金相比，房地产STO拥有更高的灵活性和营运效率，能够提高投资者和发行人资产流动性，并通过资产分割显著降低投资门坎。由于代币可在场外或交易所轻松高效地进行交易，投资者也可通过二级市场选择提前套现离场。

德勤中国数字资产香港主管合伙人吕志宏指出：“房地产行业增长势头不减，这一方面是由于强劲的需求、政策的调整和投资者在经济复苏过程中的大力投资。在这些因素的共同作用下，快速增长的房地产行业对资本的需求变得空前迫切。”

盛德律师事务所合伙人林惠贞律师认为：“香港专门为开展证券型代币交易的虚拟资产交易平台（VATP）建立监管框架，意味着默认STO将成为未来资本市场的参与者。随着监管机构针对STO生态系统所需的各项关键服务引入监管框架，以及市场参与者对STO优势的了解和认识不断增强，STO市场进入一个转折点。”

香港数码港管理有限公司公众使命总监陈思源表示：“我们相信STO的独特性能够提高房地产投资流动性、提升交易效率、透明度和可靠性。这些发展将进一步推动金融服务业和房地产投资市场的数码转型，相信可惠及行业各个持份者。”

专题研讨会上，恒基兆业地产有限公司营业部高级总经理黄文华对传统融资框架的问题表示认同：“房地产行业存在许多不足和制约因素，例如开发成本高、建设成本高、房地产投资/购置需要大量资金、各种房地产交易和转让手续复杂耗时等。”

高力亚洲区估价及咨询服务常务董事刘振江太平绅士指出：“2021年，亚太地区投资性房地产交易额应将会强劲反弹。我们预计证券型代币的使用量将迅速提升，且将提高房地产投资市场的流动性。STO为发行人提高效率、降低成本和扩大投资者群体，同时有望通过分割房地产资产权益、增强二次级交易流动性以及提高信息透明度，为投资者带来新契机。”

安领国际控股有限公司集团主席兼行政总裁廖锐霆在分享STO经验时提到：“传统融资方式缺乏灵活性，而且对成长阶段的企业而言产生的借贷或筹资相关成本较高，因而不是我们新成立子公司的理想选择。证券型代币为我们提供了获取资金的替代选择，让我们能向潜在投资者阐述创新主张以投资于公司未来增长。”

所有讨论嘉宾均认为，近期香港市场及政府共同推动发展，创造出更广泛的项目机遇，同时构建起能够有效促进STO发展的生态圈，推动STO成为新一波创新金融。

在探讨基金市场现状时，香港金融管理局市场拓展处罗学贤指出：“有限合伙基金（LPF）具有无与伦比的合约灵活性，对于代币化甚为关键。例如，房地产开发项目的代币化可能涉及所有权、占用权和经济权利的分割，而LPF能够代表持有的权益，并可根据章程文件授予或分配给代币持有人。同时，LPF亦为投资者提供有效保障，确保投资者责任通常只限于其承诺通过该LPF投资的金额。”

作为专题研讨会的主持人，香港数字资产交易所联合创始人兼首席策略官卢廷匡总结道：“证券型代币灵活性强，能提供多元化的解决方案，因此我们认为证券型代币拥有巨大的潜力，可作为一种创新解决方案，帮助应对房地产领域内的特定挑战，并为投资界带来一项全新的资产类别。此外，我们相信STO能够助力建设更广阔、更公平、更透明的房地产投资市场。”