房企如何应对流动性挑战

自新冠肺炎疫情爆发以来，中国经济正面临结构性和周期性下行压力，受制于上下游行业的当前困顿，以“高杠杆，高周转”著称的房地产企业也难免步履艰难。面对现阶段疫情，在中央政策的高效执行力影响下，各地各行业也陆续复工，为进一步促进经济恢复，预计财政减免和货币宽松等一系列政策将陆续推出，但流动资金是否流向房地产企业尚不明朗，房地产企业依旧面临着挑战。德勤在践行共同抗疫之社会责任的同时，从房地产企业的现金流管理角度出发，结合德勤在房地产行业的实践经验，分析本次疫情之下房地产企业所面临的七大现金流挑战并提出相关建议。

挑战1：疫情特殊时期的现金流管理机制调整

本次疫情爆发于新旧交替之际，事出突然且蔓延迅速，企业面对疫情的倏然变化难免应接不暇，而未来疫情走向的不确定性也给企业的应对增添了困难。制定符合危机情况的现金流管控机制对于房地产企业整体统筹、保证充足流动性、防范现金短缺及债务危机至关重要。

相关建议：我们建议房地产企业一方面制定符合危机情况的现金流预算及监控机制。预算监控的频率上，提高预算滚动频率；预算分析的维度上，完善敏感性分析；预算要素的设计上，定位为全面预算管理，；在预算制定的方式上，全面协调包括采购、工程、成本、销售、人力资源等多部门。

另一方面，建议房地产企业建立应急危机管理机制，建议识别危机信号并设定预警值。对于大型房地产集团，在疫情期间应加强集团层面的现金流管控，特别强调支付权限的上收和资金集中统筹管理。对于跨行业发展的房地产综合性集团，应尤其关注集团整体的财务预测及监控机制的运营，建立风险隔离，避免不同行业板块间资金不合理占用及连带风险。对于已出现现金流危机端倪的企业，更应该迅速决策，实现项目和区域聚焦，快速变现一些项目从而断臂求生。

挑战2：销售/租金回款放缓致现金“造血能力”不足

为有效防控疫情蔓延，多地政府相关部门发文，暂停群体性营销活动，部分城市暂停网签备案通道，甚至暂停发放预售许可证。销售回款作为房地产现金循环中的造血环节，其回款节奏的不稳定对整体资金周转的影响更是不容小觑。对于持有商业地产的房地产企业而言，疫情对线下商业实体行业的影响更是加剧了租金回款的压力和不确定性，而增值税缴纳义务不因无法回款而免除则进一步增加了企业的负担。

相关建议：我们建议房地产企业首先对各项目进行全面复盘，制作货值分析表，了解各项目的资金压力、施工进度、业态分布、区域分布及当地政策等。识别具有销售能力的项目及业态，集中有限资源加大投入，结合线上销售以拓宽渠道，在合理范围内降价让利。同时，房地产企业应统计分析已签约尚未收齐房款的客户清单，考虑在原有基础上进一步给予部分优惠包括但不限于更大折扣、更多的物管优惠等，加速变现回款。对于在营商业地产项目，要及时梳理无法按合同约定回款的金额，尽早考虑税务安排，减少额外的税务现金流失。

挑战3：上游供应失衡与施工进度放缓影响现金周转

在疫情的蔓延下，一方面，企业为获取建设物资，或需支付更高的价格，或需接受更加严苛的付款账期，无疑为工程款的支付增加了新的压力。在销售和回款放缓的情况下，支付工程款产生大量进项税无法及时抵扣，也造成了资金占压。另一方面，封城停工对施工进度放缓的影响亦在蔓延。此外，无法实现业主的交房承诺可能产生预期的违约金支出及诉讼风险。

相关建议：我们建议房地产企业在此危机下，多措并举、多策并用。在与总包充分进行沟通、调整施工及付款进度的基础上，多角度出发以降低现金流影响。在上游供应方面，建议企业提前与原供应商沟通采购、供货计划，密切关注供货进度，同时积极开发更多供应商渠道；在项目管理方面，考虑到单个项目现金流流出与流入的滞后性特征，建议企业应当对各项目施工进度进行跟踪分析，考虑延缓或暂停短期内无法获取预售证项目的施工进度及投入；在合同保护方面，建议企业关注供应商合同及销售合同中的相关条款，考虑不可抗力及情势变更抗辩的相关影响；在税务资金占压方面，考虑税务优化方案，必要时向税务机关争取留抵退税政策；在建安成本管理方面，密切关注在建工程于各区域不同复工时间安排对成本的影响，包括人工费、材料费增加、后期抢工费用增加以及防控疫情成本增加等，及时做出评估及合理的支付安排并与总包/供应商达成共识。

挑战4：资金周转及融资不畅导致的债务风险

疫情期间，销售回款放缓，成本费用支出增加导致的现金流周转紧张问题，到期或即将到期的债务偿付压力增加。

相关建议：我们建议房地产企业对外应积极拓展融资渠道，关注目前延期还贷、降息等疫情之下的优惠政策，保持与银行等金融机构的沟通，及时申请延贷展期，避免征信评级下降造成的债务交叉违约风险。对内应审查企业的资产负债情况，调整制定疫情下的融资计划。

挑战5：疫情期间费用支出压力增加

疫情期间虽各地均开始施行延迟复工及远程办公，对于企业而言，租金、员工工资等基本固定成本支出并未削减，纳税义务也不因疫情而减轻；疫情期间防疫费用更增添了新的现金支出负担。

相关建议：我们建议房地产企业制定严格的费用管控计划。在支出控制方面，对于不必要或优先等级较低的费用，应减少或暂缓支出，实施更为严格的费用审批制度，包括提升费用支付审批级别或二次审批、资金使用由财务统一调配、资金日报制度等。此外，费用支付需要结合现金流预测，定立量化指标。在账期调整方面，积极与供应商进行沟通，寻求账期延长或分期支付；在财税政策方面，企业应关注疫情期间的税收、社保优惠政策及其他政府扶持政策，进行疫期有效的税务及社保规划，视情况申请延期纳税；在税务管理方面，还应关注在建项目税务预缴是否偏高和已交付项目潜在的退税机会，争取尽快落实调整或退税；在人力成本方面，房地产企业应从成本管理角度出发，积极响应国家的相关调休政策，加强员工的沟通和安抚工作。

挑战6：短期内投资机会的缩减及投资风险的增加

目前仍处于疫情爆发阶段，对于房地产企业而言，土地储备不足不利于可持续发展及长期资金周转，而急进的投资行为更易导致因亏损产生的现金流危机。

相关建议：我们建议房地产企业在疫情期间更应该秉持"现金为王"，因需施策，因时施策，因地施策。在疫情前中期，考虑通过合作开发的方式进行行业内的合纵连横，资源互补，风险共担，避免投资风险造成的现金流危机。在疫情后期，关注土地优惠政策及不良资产的收购机会，以低现金流出的方式进行投资收购。

挑战7：初现端倪的房企流动性困局及重组道路的探索

近年来，在中央强调“房住不炒”的基调下，房地产政策趋于严格。在突发且走势不明朗的疫情影响下，对于已陷入危机困局或已初现端倪的房企，及时进行重组或预重整的安排显得更加刻不容缓。

相关建议：我们建议已陷入流动性困局的房地产企业，应权衡利弊，及时调整策略，断臂求生。对于已出现危机信号但流动性尚可的房企，建议结合业务重组与债务重组的思路积极进行重组安排。于资产端，区分核心资产和非核心资产，对于非核心资产应尽快出售变现或销抵债务；对于未来前景看好的核心资产，可以寻求同行实力企业合作开发，品牌及资源共享以降低现金流负担。于负债端，可通过留债偿付、以债转股等方式削减债务；于融资端，建议拓展融资渠道，除传统金融机构债务融资外，可寻求企业债券、私募股权基金等多渠道融资，亦可通过股权让渡寻求与实力雄厚的房企进行战略合作。

对于出现诉讼或债务违约等较为严重的流动性危机的房企，建议通过进行预重整安排，在司法重整程序启动前，提前与债权人沟通，平衡各方利益，争取进行协议重组，为房地产企业在危机中争取主动权，并为将来恢复经营、盘活资产奠定基础。上述各项重组措施进行的过程中，应考虑进行合理的税务安排以减少或延缓税务现金流出。

结语

与疫情对于整体宏观经济走势的判断一致，就中长期而言，疫情对于大部分行业的影响有限，不会从根本上改变这些行业的发展逻辑。本次新冠肺炎疫情，于房地产企业而言，既有来自经济下行的挑战与压力，亦蕴藏着行业逆周期的契机和转折。大疫当前，德勤将携手房地产企业辨识核心问题，因时施策，共同面对当前的危机与挑战。