中国房地产企业在可持续发展路上的投入与收获

在过去十年，大众对可持续发展和ESG的关注度显着上升。利益相关者的关注更驱使了相关法律和监管发展。事实上，在2021年12月，香港交易及结算所有限公司（港交所）作为成员参与的香港绿色和可持续金融跨机构督导小组已宣布：拟于2025年或之前强制实施符合「气候相关财务揭露（TCFD）」建议的气候相关信息披露。为了支持这倡议，港交所已于2021年底发布了有关按照TCFD建议汇报的《气候信息披露指引》。

TCFD架构围绕管治、策略、风险管理和指针及目标四个主要领域，要求企业以科学为本，揭露更具体的资料、可作比较的数据。

TCFD其中一个特点是它对情境分析的指引。这有助企业识别和评估气候相关风险在各种条件下对企业业绩的潜在影响。尽管它增强了公司的灵活性和对气候变化的弹性，制定情境分析的过程可能繁复。由于情境分析的范围须能代表公司的重要业务营运，规模较大的公司可能需要考虑将其分析扩展至海外业务，甚至可扩大至其供应链及客户。而且，该架构建议企业根据模型模拟等科学分析作出预测，并最少制定两种情景进行比较，包括低碳路径和照常营业路径。这意味着企业需要花费更多的资源来收集数据和进行情景分析的数据预测。

此外， TCFD架构还建议了多个气候相关参数及原则。其中最为人熟悉的参数便是范围1、2及3的温室气体排放。当中范围1及范围2的排放量披露为强制，而范围3排放量的披露则取决于其对公司的重要性。由于范围3的排放包括公司价值链中产生的所有间接排放，如房地产业中下游租户的排放，它涵盖的范围最广，亦需要企业付出最大的努力来收集数据。虽然目前没有强制披露范围3的排放量，但鼓励企业随着时间的推移扩大相关的披露。这意味着在不久的将来，范围3排放的披露有可能成为强制性的。

随着环境、社会和治理相关信息披露的透明度和标准不断提高，企业受到改善其政策以获得更好的ESG表现的压力，以吸引其利益相关者。然而，即使公司能够快速调整流程以适应这些新目标，基于原本较低要求的规则进行的现有项目，亦将难以在长远产生足够收入覆盖相关成本。

另外，根据《巴黎协定》，于2030年前，每单位建筑面积全球平均建筑能耗强度必须减少至少30%。作为缔约方之一，中国在行动计划中制定了各种具体目标。根据《中国气候政策文件》，于2025年前，所有城市的新建筑都将按照绿色建筑标准建造，而可再生能源亦将占建筑中使用的常规能源替代品的8%。由于参与协议的国家将在2024年起，透明地报告他们在减缓气候变化方面的进展，房地产行业成为了政治家和监管者的关注焦点，面临着持续压力。我们预计ESG或可持续产品的数量将增加，可持续战略亦将进一步加速。于是，在基准持续提升的情况下，行业必须比单单符合规例要求走得更远，以减少产生可预见的成本。

除了遵守法规外，在可持续发展上的努力亦会为打造前瞻性企业奠定基础并获得竞争优势。拥有全面ESG战略的企业（不仅涉及环境领域，还顾及房地产项目对群众社会影响），对各种利益相关者（从员工、投资者到客戶）的吸引力不断增加。

而且，因为新冠疫情的影响，ESG中的社会因素受到越来越多的关注。公众不只是期望企业与内部员共渡时艰，更希望企业对整个社会做出更大的贡献。举例说：为租户（特别是中小企）提供租金减免和协助生产或派发个人防护装备。因此，企业的社会努力越来越影响利益相关者的决策。

许多投资者对于企业保障员工健康、在经济混乱时维护业务连续性、并持续实现ESG目标的能力有很高的期望。根据GRESB在2020年 的一项研究，注重环境和社会方面的投资者比例增长了22%。这表明ESG标准将越来越多地影响房地产的估值，导致具有良好ESG资质的资产和在投资者眼中不足的资产之间的业绩前景出现更大的差异，因此后者遭遇更大的韧性下降和价值侵蚀风险。

全面的ESG战略不但能吸引投资者，还能为公司吸引客户和员工。有研究发现，66%的顾客愿意以较高价格，购买可持续发展元素的产品，而75%的千禧一代愿意减薪到一家对当地社区做出积极贡献和履行承诺的公司工作。这暗示着重视社会因素可以帮助公司提高声誉，反之则会导致员工流失率上升、运营成本增加，并可能威胁到运营能力。

然而，根据德勤的首席财务官调查，只有30%的受访者认为社会因素的披露改进至关重要，较环境因素的48%低。这意味着行业在制定决策和方针时，应该考虑更多的社会因素。虽然在经济混乱的情况下，企业可能较难花费额外的资源来贡献社会，但有证据显示，随着来自政府限制减少，经济开始复苏。因此，企业应该提高其社区参与度， 以满足利益相关者的期望。而不是只专注于应对现有挑战和增强生存能力。

相较环境和社会因素，管治因素往往较少受到利益相关者的关注，特别是在没有任何事件发生的时候。然而，管治审查是公司继续业务运营能力的核心。董事会要决定及监察气候相关议题的政策及机制，而管理层要切实执行有关政策及机制。因此，董事会和管理层都必须对要遵守的法规、ESG议题以及气候相关风险有所认识。若不解决管治问题会带来严重风险（从处罚和罚款到失去声誉和市场份额）。因此，道德、合规和诚信的企业文化是创造长期积极影响的基础。

总结而言，尽管环境因素在房地产领域特别重要，但也不能一概而论。如上所述，社会和管治因素的作用不容低估，对这两者的认识不足可能导致高风险。房地产公司需要全面地适应不断变化的投资者、消费者和商业期望——确保其商业操作和运营程序被利益相关者和公众接受。

德勤中国于今年4月发布了《创造可持续价值：房地产与环境、社会及管治》报告后，德勤中国进一步探讨房地产行业的其他参与者如何支持及追求可持续发展。

中国内地的房地产企业近年稳步发展，亦将版图从内地扩展至香港甚至海外地区。这些企业明白其业务性质对环境和社会产生一定程度的影响，另一方面也意识到良好的可持续发展表现除了能够改善企业形象外，亦可以为其带来更多绿色融资的机会，取得较低成本的资金。

本文将探讨一家中国房地产企业龙湖集团在可持续发展路上的投入与收获。自1993年成立以来，龙湖集团以「善待你一生」为企业愿景，在国内主力经营房地产开发、商业物业投资等业务，遍及国内一百多个城市。

可持续发展理念

龙湖集团将回馈社会注入其成长基因内，重视环境、客户、员工与社会公益，与环境共生并与同路人共赢。龙湖集团一直坚持「略高原则」，即尽量超越今天的技术、管理、资源的局限，达到略高于国家、监管机构等所订立的标准、行业标准和客户预期，并视之为长期、可持续发展的路径。

大力支持绿色建筑

龙湖集团坚持成为绿色建筑和生态的推动者和引领者，将「低碳、绿色、健康」的可持续发展理念与建筑全生命周期相结合，贯穿研发设计、建筑施工及运营的各环节，打造完整的绿色建筑体系。2021年，龙湖集团累计已有499个项目满足绿色建筑标准，而2021年内所有新建项目均符合绿色建筑标准。另外，龙湖集团去年6月首次参加GRESB评级，获得属于行业领先的绿色三星级评级。以下为两个获得绿色建筑标准三星级项目的案例：

杭州丰收湖项目
杭州丰收湖项目通过绿色设计和科技改善项目环境，提升空间舒适度。项目内设有过渡季通风系统，有效提升通风流量以达致降温及凉快效果。同时，项目室内亦设有二氧化碳监控系统，并与鲜风联通，提高室内空气质量。在用水方面，项目利用雨水回收系统收集雨水作非食用用途；项目公并空间亦设置土壤湿度传感器以调节灌溉频率及供水量，大大改善了用水效益。

成都蜀新项目
成都蜀新项目的绿色特点主要体现于建筑材料及结构方面。项目使用得到绿色建筑材料标志的建材比例高达60%，大幅降低价值链上游的排放。项目的围护结构热工性能亦在节能设计标准上提高5%，有效降低长远营运的能耗。另外，项目也针对用水效益加入适当系统，包括雨水回收系统及中水系统等。

贡献社会不遗余力

龙湖集团秉持「善待社会」的理念，积极投身公益事业，持续践行企业社会责任。龙湖集团公益基金的注册成立标志着其在社会公益方面里程碑式的体系化进展。目前，龙湖集团的小区投入主要在乡村振兴及友好小区范畴：

乡村振兴
龙湖集团在振兴乡村方面投入巨大，推出了四个计划从不同层面和范畴支持乡村发展。「欣芽计划」聚焦于帮助困难家庭的大病儿童，为近6,000名儿童进行身体检查以尽早识别各种重大疾病，共救助了约250人。此计划亦为约200名基层医务人员提供培训，增加医疗能力。「湖光计划」聚焦乡村教育，管理30间乡村学校，令1,113名教师及3,422名学生在教育上得到支持。「展翅计划」聚焦青年职业发展，为他们提供不同种类的职业机会，受益学生超过500人。「溪流计划」则聚焦农村残疾人士创业和就业，帮助4,122户这类家庭提高收入，超过10,000人受益。

友好小区
小区发展方面，龙湖集团推出两个计划令小区变得更和谐和美好。「万年青计划」聚焦老旧小区改造，以适老化为目标将设施、配套等提升成为适合老人使用，现时这些项目已覆盖7个城市，改善25,000居民生活。「重庆专项基金」则为一个专注于重庆社会发展的慈善基金，目前已捐赠超过2亿元人民币支持重庆城镇老旧小区改造及乡村振兴。

落实良好ESG管治

龙湖集团致力建立从上而下的ESG管治文化，以展现出管理层对ESG事宜的重视和承诺。龙湖集团在董事会层面设立 ESG 委员会，并在集团层面成立双碳团队，将可持续发展融入公司的顶层管理架构。另外，在董事会的领导下，龙湖集团在管理层面形成覆盖全组织范围的 ESG 工作小组，配以定期汇报机制，积极推进ESG工作的执行。

放眼未来绿色发展

龙湖集团对未来的展望集中在绿色发展，将透过不断加大对低能耗设计、低排放建筑及智慧营运维护方面的探索，响应全球绿色倡议及中国的碳中和目标。针对自身的业务发展战略，龙湖集团会以客户视角为本，通过技术驱动，深度参与城市空间和服务的构建，打造「有生命的空间、有温度的服务」，并将可持续发展的追求理念传递至各方同路人，以善相待，和合共生。