ESG在香港房地产行业的发展

近十年来，环境、社会和管治（ESG）备受瞩目，在不同场合下都是最炽热的话题，尤其在房地产行业，发展商、监管机构和投资者都将ESG纳入他们的议程，以建设更可持续的社区。在香港，建筑物的耗电量占总耗电量的90%左右，建筑物的碳排放量占总碳排放量的60%以上。因此，提高现有建筑物的能源效率和去碳化，对于实现《香港2050年气候行动蓝图》至关重要。

蓝图以「零碳排放•绿色宜居•持续发展」为愿景，旨在于2050年前实现碳中和。在蓝图阐述的四大减碳策略中，“节能绿建”与房地产行业最为相关，亦为减少楼宇用电量订下长远和中期目标。于2050或之前，商业楼宇用电量应较2015年减少三至四成，而住宅楼宇用电量则应减少两至三成。同时，于2035年或之前，建筑物用电减量应达到上述目标的一半，即减少商业楼宇用电量一成半至两成，并减少住宅楼宇用电量一至一成半。

为了实现目标，政府将继续加强对于建筑物、指定设备等的规管并推广大数据、人工智能等智能管理科技。举例说：政府正就总热传送值进行检讨，并计划于2025年前提高法定标准以减少冷却方面的用电量。此外，在发电方面，蓝图致力于2035年前淘汰燃煤发电，以及提高可再生能源在发电燃料组合占比至7.5至10%。这意味着发电成本将会增加，社会和行业都将不可避免地分担该成本。有鉴于法律的加强和能源成本的上升，企业应当主动减少耗电和碳排放。

为了降低去碳化的成本，公司需要注意建筑物的碳足迹。它可以分为两种类型：运营碳和隐含碳。运营碳足迹指由于建筑物使用过程中直接产生的碳排放，如占商业能源使用量24%的冷气和占12%的照明。而隐含碳足迹则与建筑材料和产品的生产、运输和施工过程有关。

建筑物去碳化主要侧重于实现净零运营碳排放。就现有建筑而言，可通过重大改造、可再生能源利用、“绿色能源”采购、高效管理系统部署以及向非碳供暖制冷能源过渡来实现这一目标。然 而，碳效率结果与建筑物设计和规划阶段的决策密切相关，一般难以在短期内作出重大改变，成本亦较高。因此，除了这些阶段性决策，行业亦需要从其他应用方面着手，减低现有建筑物的用电和碳排放量。

物联网（IoT）的应用是其中一个有效减少现有建筑碳排放的方法。作为智慧绿色建筑的骨干，IoT整合各种设备，实现进一步的数据分析。当企业具备全面的分析，便可以针对问题作出快速反应，采取先发制人的措施。虽然IoT能够提高建筑物的营运效率，但其系统需要使用共同的协议语言和设置传感器来运作和协调。因此，在设立智能建筑系统时，必须提前做好计划。为了帮助企业开发可持续发展的建筑，香港绿色建筑议会（HKGBC）在2021年发布了《香港智能及绿色建筑设计最佳作业方式指南》。指南介绍了建筑物设计与营运、健康与福祉、能源性能、材料与废物管理、水性能和流动性与交通六个主题的各种智能解决方案。举例说：智慧温控和智慧人工照明让人们能够通过手机分别控制冷气和灯具，为减少建筑能耗提升效率和并消除地域限制。楼宇中央管理器可以根据居住者的需要进行调整，因此居住者外出时，不必要的设施将被关闭，而在其到家之前，这些设施又将重新准备就绪。

另外，投资新技术对于管理过渡风险也至关重要。因为利益相关者越来越高的关注，ESG相关的法律和监管发展亦在迅速发展。事实上，香港交易及结算所有限公司（港交所）在近年来一直在补充《环境、社会及管治报告指引》的要求。2021年11月，港交所为「气候相关财务揭露（TCFD）」发布了《气候信息披露指引》，要求企业在管治、策略、风险管理、指标及目标四个方面披露更具体的信息。它亦指示了各种报告格式，如情境分析和制定气候相关指标的原则。这些可持续性投资方面的需求变化和监管措施补贴变化，将大大影响投资者的盈利潜力及其实现适当风险管理的能力。

为了加强ESG透明度和合规性，坚实的数据基础是必须的。然而，收集、协调和汇总房地产ESG数据势必会遇到一系列挑战 。由于资产类型的多样性，包括商业、住宅、酒店、物流、零售、办公室等，会使用到不同的数据管理系统。一些办公室可能配备IoT技术来收集更全面的数据，而一些则不然。 房地产的资产复杂性令他们在收集、监测和整合数据时更具挑战性。因此，行业需要集中精力应对相关的数据管理挑战。这包括接受单一数据模型并明确ESG关键指标，从而实现统一、透明的ESG绩效报告。

企业可以使用不同类型的技术来帮助解决房地产行业ESG报告的数据管理挑战。市场上已开发出针对性的房地产解决方案，用于从源头上收集ESG数据，其中大部分是基于云的解决方案，让各业务能在不同地点访问平台。根据指定的数据模型，执行基本的质量控制功能并规范数据。若有更广泛需求，市场上亦有数据管理特定模块的资产组合监测工具。这些工具以标准化数据收集和可 按需定制的仪表板为基础，可协助ESG数据的收集和报告。

新的技术解决方案和数据管理服务仍在不断涌现。在未来几年，市场可能会开发并提出更多的创新解决方案和服务。不过，随着技术提升，ESG报告格局和市场需求亦会同步增长。因此，行业应采取行动，不断寻求改进其ESG表现和科技运用。

在2022年4月，德勤中国发布了《创造可持续价值：房地产与环境、社会及管治》，这是第一份针对房地产行业的综合ESG洞察报告。文章阐述了ESG如何融入房地产行业的战略发展蓝图，几位经验丰富的德勤合伙人分享了他们对于中国气候变化合规发展、将焦点从合规转向透明度和可比性的房地产投资者数据管治，以及新兴的绿色租赁的精辟见解。德勤中国致力于实现房地产生态系统的可持续发展和创造价值。

下文是透过与香港数码港行政总裁任景信（Peter Yan）及首席营运官郑希颖（Howard Cheng）的访问，探讨其ESG战略的个案分析。数码港作为数码科技社群，汇聚超过1,800间初创企业和科技公司，致力培育一个蓬勃的创科生态圏。

以科技推动ESG

为配合中央政府和香港特区实现碳中和目标，数码港将ESG和可持续发展融入园区运营和物业管理。数码港全力参与环境及生态局领导的「4T合作框架」成员，并通过推行行动计划和订立目标，实现碳排放目标。

作为香港数字科技旗舰，数码港致力以科技解决方案降低碳排放，例如安装太阳能发电系统，安装更具效益的变频式制冷系统，和提升园区电动车充电能力以支持智慧出行等。在运营方面，数码港与租户合作调整租户巴士路线，减低未有尽用的巴士承载量，并尽量减少租铺复原需要，以减少产生装修废料。

数码港扩建计划亦体现数码港秉持ESG重责。其采用各种建筑技术，包括建筑信息模型（BIM）技术，配合4D建筑信息模型工作顺序模拟，及通过物联网电子化监控地盘工作，以实现更加安全、环保和更具成本效益的建筑过程。同时，数码港运用“组装合成”建筑法，及利用船运传送建筑材料，减低建筑噪音及缓解对邻近交通造成挤拥。数码港亦正评估推行智能楼宇管理，融合数据驱动的“数字分身”平台，增加诊断及维修的准确度。同时，数码港还将海滨公园升级为配备信息通信技术、智能生活设施及绿化景观的智慧公园，让公众更能享受自然环境。

以创业推动ESG

数码港鼓励初创企业以创新科技推动ESG发展，构建绿色社会。除为初创企业提供技术基础设施开发解决方案，数码港还于园区设施采用初创企业的解决方案，为其提供良好的平台，测试及向潜在客户展示智能楼宇、环保技术、智能物流和智慧零售等方面的创新技术。数码港还为专门开发ESG解决方案和建筑科技的初创企业联系大型机构，使房产发展融入环保元素，减少碳足迹。

任景信介绍了数间成功的数码港初创企业：ESG Matters、库瓦(Negawatt Utility)和数睿科技(Intelli Global Corporation)。数码港培育毕业公司ESG Matters开发了数据管理系统，根据香港交易所的《环境、社会及管治报告指引》收集和整合企业日常运营中的ESG数据，协助企业制定ESG策略，广受上市公司欢迎。库瓦推出了综合管理平台，使普通物业亦能应用智能建筑管理，得到公共机构采用，更赢得2019“德勤-香港高科技高成长暨明日之星”殊荣。数睿科技现为数码港培育公司，致力于通过将能源、资产生命周期和设施的管理与 BIM 技术、人工智能分析等相结合，实现低碳智能建筑管理。

设定ESG前景目标

对于政府的碳中和政策，任景信认为香港特区政府可以利用业内主要机构提供的数据资源，制定详细计划，并与业界持份者合作实践内容。香港联交所要求上市公司报告 ESG 进度，配合政府的鼓励措施，相信能促进更广泛社会接纳ESG 。任景信认为数码港带动同行效仿，推动整个行业发展ESG。展望未来，数码港将利用科技创新进一步加强园区脱碳管理，鼓励社群初创进行社会创新，同时携手香港特区“官产学研”持份者实现碳中和愿景。