Algunas recomendaciones para la contabilidad de inversiones inmobiliarias

Las compañías de la industria inmobiliaria se enfrentan a la adopción de políticas financiero contables que le impactan en el modelo de negocio, en su posición financiera, en el diseño e implementación de controles, en sus sistemas de información, entre otros aspectos. Esto es relevante considerarlo dado el contexto de auge que ha tenido el sector de la construcción en los últimos años y lo previsto para 2018 y 2019.

Las Norma Internacional de Contabilidad número 40 “Propiedades de inversión” es de aplicación para compañías cuya intención está cifrada en que sus activos al término de su construcción generen rentas futuras, apreciación de capital, o ambos.

Las compañías escogerán entre dos modelos al valorar sus propiedades de inversión, el modelo de valor razonable o el modelo del costo (si se escoge este último deberá revelarse el valor razonable en nota a los estados financieros). El cumplimiento de este tratamiento contable es desafiante pues requiere invertir ya sea en el apoyo de especialistas externos o en la capacitación interna para desarrollar una adecuada metodología de valoración de las propiedades.

Las NIIF´s proporcionan guías de implementación del valor razonable, en donde destacan valores a partir de avalúos practicados por peritos con capacidad y experiencia, o en su defecto, la utilización de un modelo financiero a través de proyecciones de flujos de efectivo descontados.

Una vez tomada la decisión del modelo de valoración se presentan situaciones que deben considerarse a nivel gerencial pues va muy en línea con el giro del negocio. Regularmente, la gerencia analizará temas relacionados con la valoración, tales como:

• Forma de valorar propiedades de inversión en construcción: Se permite que las propiedades de inversión en construcción se midan al costo, hasta que el valor razonable pueda determinarse con fiabilidad o la construcción esté terminada (lo que tenga lugar antes).
• Clasificación como propiedades de inversión o como propiedades ocupadas por el propietario: Si al finalizar un desarrollo inmobiliario parte de los inmuebles son ocupados para la operación de la compañía, esa proporción debe ser reconocida como elementos de propiedad, planta y equipo de acuerdo con la NIC 16 “Propiedades, Planta y Equipo”.
• Determinación del impuesto sobre la renta diferido sobre los activos depreciables valuados a valor razonable: De conformidad con la legislación fiscal vigente en Costa Rica, las ganancias de capital sobre edificaciones están sujetas a impuesto de renta en caso de venta (los terrenos de igual forma si se demuestra que forma parte del giro de negocio de la compañía), por lo que la actualización de valor razonable posiblemente originará un impuesto sobre la renta diferido (diferencia entre la base fiscal -costo histórico y la base financiera- valor razonable).
• Elementos de propiedades de inversión que posteriormente serán reclasificados como activos disponibles para la venta: Las compañías inmobiliarias y desarrolladores deben considerar en las diferentes etapas del proyecto los inmuebles que se mantendrán como propiedades de inversión, así como los inmuebles disponibles para la venta. Esto toma relevancia cuando se tienen proyectos con unidades de diferentes dimensiones (m2), para lo cual se debe disponer del costeo para cada unidad independiente.

Los aspectos mencionados requieren la adecuada planificación contable financiera que abarca desde recursos internos, capacitaciones, recursos externos, diseño e implementación de controles, cambios a nivel de sistemas de información, por enumerar algunos.

La adopción de nuevas normas, enmiendas y políticas contables pueden tener un impacto significativo a nivel de los estados financieros de las compañías y esto afectaría directamente indicadores, rendimientos, cumplimientos de “covenants”, entre otros, por lo que la administración debe ser proactiva en su actuar con el fin de no afectar la operación normal del negocio.