Regnskabskontrollen - investeringsejendomme

Erhvervsstyrelsen har i en sag om regnskabskontrol konstateret væsentlige fejl og mangler vedrørende indregning af værdiregulering af en investeringsejendom ved reklassifikation af ejendommen samt vedrørende oplysninger om investeringsejendomme. Virksomheden fik påbud om at offentliggøre korrigerende information til årsrapporten for 2017, som skulle indeholde:

1. Tilrettede sammenligningstal for regnskabsåret 2016, hvor værdireguleringen af investeringsejendommen som følge af reklassifikationen fra domicil- til investeringsejendom indregnes direkte på egenkapitalen og ikke i resultatopgørelsen, jf. IAS 40, afsnit 61.
2.  Oplysninger om anvendt regnskabspraksis for investeringsejendomme, hvor den faktiske anvendte regnskabspraksis fremgår, jf. IAS 40, afsnit 75.
3. Oplysninger om væsentlige forudsætninger ved opgørelsen af dagsværdi, herunder afkastkrav, jf. IFRS 13, afsnit 91.
4.  Oplysning om effekten af en korrekt indregning i balancen af forbedringer af investeringsejendomme i 2016 og 2017, jf. IAS 40, afsnit 17.
5. Oplysning om, at hele dagsværdien af investeringsejendommen er henført til niveau 3 i dagsværdihierarkiet i såvel 2017 som 2016, jf. IFRS 13, afsnit 73. De tabeller, som viser indplaceringen i dagsværdihierarkiet, skal opdateres og medtages i den supplerede information.

Erhvervsstyrelsen bemærker, at forståelsen af virksomhedens beskrivelser reduceres væsentligt af den anvendte sprogbrug i årsrapporten, som styrelsen anser for højst usædvanlig.

Virksomheden fik også en påtale for, at linket til dens lovpligtige redegørelse for virksomhedsledelse ikke virker i årsrapporten for 2017. Virksomheden har efterfølgende rettet linket.

Ad 1 Reklassifikation fra domicil- til investeringsejendom
I henhold til IAS 40, afsnit 61 skal domicilejendomme måles efter IAS 16 indtil det tidspunkt, hvor klassifikationen skifter til investeringsejendom. Herefter måles ejendommen efter IAS 40. Overstiger dagsværdien den tidligere regnskabsmæssige værdi på tidspunktet for reklassifikationen, skal forskelsbeløbet indregnes direkte på egenkapitalen.

Virksomheden har i regnskabsåret 2016 indregnet en værdistigning i resultatopgørelsen ved reklassifikation fra domicil til investeringsejendom, som skulle have være indregnet direkte på egenkapitalen, idet hele værdistigningen kan henføres til tidspunktet før reklassifikationen. Årets resultat før skat for regnskabsåret 2016 er derfor 48 mio. kr. for højt. Erhvervsstyrelsen finder, at der er tale om en væsentlig fejl, hvorfor sammenligningstallene skal tilrettes.

Ad 2 og 3 Manglende oplysninger om dagsværdimåling
Det er Erhvervsstyrelsens vurdering, at der ikke er tilstrækkelig sammenhæng mellem beskrivelsen i afsnittet om anvendt regnskabspraksis og beskrivelsen af de anvendte målemetoder i note 13 om materielle anlægsaktiver.

Ifølge anvendt regnskabspraksis måles investeringsejendomme efter første indregning til dagsværdi på baggrund af beregnede kapitalværdier. I note 13 er beskrevet en indtægtsmetode og en sammenligningsmetode. Efter virksomhedens opfattelse er beskrivelsen i note 13 en uddybning af anvendt regnskabspraksis. Erhvervsstyrelsen er enig i, at den anvendte regnskabspraksis kan uddybes i noterne, men at der ved en sådan opdeling skal være overensstemmelse mellem den beskrevne praksis.

Efter styrelsens vurdering er beskrivelserne i note 13 uklare, fx er det uklart, om der anvendes en DCF-model eller en afkastbaseret model på baggrund af et normalindtjeningsår. Oplysning herom er væsentligt, da afkastkravet vil variere alt efter, hvilken model der anvendes. I en DCF-model tages højde for forventet inflation, hvilket ikke er tilfældet ved en afkastbaseret model.

Endvidere er det efter styrelsens opfattelse en mangel, at årsrapporten ikke indeholder oplysning om de anvendte afkastsatser. Endelig er det efter styrelsens opfattelse uklart, hvilke af virksomhedens 4 ejendomskategorier, de præsenterede følsomhedsberegningerne vedrører.

Ad 4 Forbedringsudgifter på investeringsejendomme
Omkostninger til forbedring af ejendomme er indregnet i resultatopgørelsen i regnskabsposten ”urealiseret dagsværdiregulering af investeringsejendomme”. Omkostninger, som kan anses som forbedringsomkostninger, skal indregnes som en forøgelse af kostprisen for ejendommen og dermed tillægges investeringsejendommens regnskabsmæssige værdi. Erhvervsstyrelsen finder det væsentligt, at der sker en korrekt fordeling mellem valutakursregulering, dagsværdiregulering og øvrige bevægelser på investeringsejendomme.

Ad 5 Ejendomme henføres til niveau 3 i dagsværdihierarkiet
Virksomheden har henført ca. 1/3 del af ejendommene til niveau 2 i dagsværdihierarkiet. Målingen af ejendommene, som er henført til niveau 2, er foretaget på baggrund af 3 sammenlignelige handler, justeret for 6 forskellige faktorer. Efter virksomhedens opfattelse, er de foretagne justeringer ikke væsentlige, og de er baseret på observerbare input. Virksomheden finder derfor, at klassifikation i niveau 2 i dagsværdihierarkiet er i overensstemmelse med IFRS 13, afsnit 87.

Af IFRS 13, afsnit 75 fremgår, at hvis et observeret input skal reguleres ved hjælp af et ikke-observeret input, og denne regulering fører til en væsentlig højere eller lavere dagsværdimåling, kategoriseres den deraf følgende måling på niveau 3 i dagsværdihierarkiet.

Efter Erhvervsstyrelsens opfattelse kan bedømmelsen af hver af de 6 faktorer, som der reguleres for, foretages tilnærmelsesvist objektivt, men betydningen for dagsværdien af de enkelte faktorer, dvs. den procentmæssige regulering i forhold til de sammenlignelige handler, er i høj grad baseret på en subjektiv bedømmelse. Endvidere er det tilfældigt, om de samlede justeringer af alle faktorer er væsentlige eller uvæsentlige, idet justeringerne enkeltvis er både positive og negative og dermed kan opveje hinanden. Det er som følge heraf Erhvervsstyrelsens opfattelse, at der er tale om ikke-observerbare data og dermed niveau 3 input.

Læs afgørelsen på Finanstilsynets hjemmeside.