La inversión inmobiliaria en oficinas en España 

El volumen total de inversión inmobiliaria no residencial en el pasado ejercicio 2017 alcanzó los 10.475 millones de euros, un 15% menos que en 2016, pero consolidando el volumen de inversión por encima de los 10.000 millones como en los últimos tres ejercicios y sitúa a España como uno de los principales mercados de inversión inmobiliaria en Europa.

Este volumen de inversión que ha venido creciendo significativamente en los últimos años, contrasta con los 2.087 millones de euros de inversión de 2012, ejercicio donde se dieron las cifras más bajas del ciclo.

El segmento de oficinas significó el 21% de este volumen y reduce su peso específico como dinamizadores del mercado de inversión (Oficinas, Retail, Logístico y Hotelero), situándose en los 2.295 millones de euros un 53% menos que en 2016 y que permiten a España aportar un 4% al total de inversión de oficinas en Europa. Ranking que lideran países como Francia, UK, y Alemania.

La disminución de inversión se ha producido no por falta de interés del inversor en esta tipología de activo, sino por la falta de activos de calidad (por ubicación, calidad construcción, inquilinos) en el mercado y porque no se ha producido ninguna operación grande de cartera de activos o de “trophy asset” que generan mucho volumen y que sí se produjo en ejercicios anteriores.

El 87% de la actividad transaccional en Oficina ha sido realizada por inversores de los denominados Core o Core+ (fondos conservadores que buscan más seguridad en los ingresos que altas rentabilidades) y un 19% por los “Value added”, que contrasta con el 9% para la misma tipología de inversores el ejercicio pasado. Esto es debido a que derivado de la falta de producto de calidad que antes comentábamos, estos inversores están entrando en el mercado en busca de activos menos seguros pero de mayor rentabilidad.

Madrid cuenta en la actualidad con alrededor de 13 millones de m2 de oficinas y una desocupación del 10%, mientras que Barcelona, un mercado notablemente inferior se sitúa en los 6 millones de m2 y 8% de desocupación, porcentajes inferiores a los ejercicios de crisis.

Respecto de la financiación, las entidades financieras cada vez se muestran más interesadas en financiar este tipo de productos permitiendo un mayor apalancamiento (endeudamiento) en las operaciones, sin volver a excesos pasados, lo que permite pensar que para el 2018 se prevé prosiga la actividad inversora, con claro protagonismo de Socimis españolas (así como otras sociedades patrimonialistas) e inversores Core extranjeros compitiendo por las zonas prime y de crecimiento de las principales ciudades. Remarcar que esta tipología de inversores ya solo busca inmuebles con certificaciones internacionales de sostenibilidad que les permita dotarlos de mayor liquidez a futuro.

Se prevé asimismo que las rentas después de unos años de fuerte crecimiento se vayan estabilizando en línea con la evolución de la economía española.