La consolidación del sector de la promoción inmobiliaria

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La consolidación del sector de la promoción inmobiliaria

Disponibilidad de suelo finalista, costes de desarrollo, retribución al capital y riesgos de cambio son los cuatro retos a los que se enfrenta el sector de la promoción inmobiliaria.

Artículo de opinión escrito por Alberto Valls, socio de Financial Advisory.

Existe el consenso mayoritario de que el sector de promoción residencial tiene recorrido. El marco macroeconómico, la fortaleza de demanda y la escasez de oferta de obra nueva (65 mil viviendas iniciadas en 2016) han reactivado al sector. La estimación de producción sostenible de vivienda nueva es de 150 mil unidades al año, lo que supone más del doble de los niveles de producción actuales.

Históricamente más del 60% de las ventas de vivienda libre se han concentrado en cuatro Comunidades Autónomas (Andalucía, Cataluña, Comunidad Valenciana y Madrid). En la actualidad, los niveles de recuperación también son heterogéneos en función de la ubicación.

Tal y como pronosticamos el año pasado, las grandes plataformas de promoción han accedido o están preparando su salida a los mercados de capitales para poner en valor la apuesta realizada y continuar captando capital. Es previsible que el universo de promotoras cotizadas se vaya a ampliar significativamente a corto plazo.

La nueva realidad del sector está atrayendo a nuevos competidores y se enfrenta a cuatro retos:

  1. Disponibilidad de suelo finalista: El precio del suelo está subiendo en las zonas que han mostrado éxito de demanda por lo que los márgenes tienden a estrecharse en determinadas ubicaciones. La anticipación en la compra de suelo, sin olvidar la rentabilidad operativa de la actividad, es una de las claves en un mercado cada vez más competitivo.
  2. Costes de desarrollo: Ante un aumento de la demanda de construcción y escasez de oferta, la inflación en la construcción es un riesgo para el negocio de promoción. La dimensión de la plataforma y la capacidad para controlar internamente el avance de los proyectos son elementos críticos para el control de costes.
  3. Retribución al capital: En la promoción inmobiliaria la creación de valor para el accionista debe ser un objetivo principal. Cuando las compañías estén estabilizadas la retribución por dividendo debe ser una prioridad para atraer accionistas con un coste de capital razonable en relación con la rentabilidad operativa del negocio, máxime en aquellas compañías que coticen en mercados de capitales. 
  4. Riesgos de cambio de ciclo: Las lecciones aprendidas de la anterior crisis obligan a monitorizar de forma continuada las principales magnitudes de la economía y del negocio ya que, ante un cambio brusco de ciclo, la actividad se ralentiza pudiendo incluso llegar a desaparecer. La anticipación en la toma de medidas es sin duda otro factor clave.

Cuando las grandes promotoras alcancen entregas superiores a las 1.000 viviendas al año se situarán en facturaciones de entre 250 y 300 millones de euros al año. Una vez alcancen la velocidad de crucero prevista (3.500 unidades al año) su facturación superará los 1.000 millones de euros, lo que representará menos del 3% de cuota de mercado. A pesar de la consolidación progresiva,el sector promotor español está más fragmentado que el de otros países de nuestro entorno (en Reino Unido o Francia las cinco mayores promotoras concentran aproximadamente el 40% del mercado). La consolidación vendrá a través de operaciones corporativas.

Tener grupos con un volumen significativo de activos cotizando en el mercado es positivo para el sector. Por un lado, las compañías cotizadas han convencido a la inversión institucional de que tienen un proyecto sostenible, con prácticas de buen gobierno corporativo y con una gestión profesionalizada. Por otro, el tener visibilidad sobre los principales grupos permitirá monitorizar su evolución y la del conjunto del sector.

Este artículo se publicó en La Vanguardia el 18 de octubre de 2017. 

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