The Residential Development Handbook

La economía española continua en fase de crecimiento del PIB y reducción paulatina del desempleo lo que ha favorecido el desarrollo del mercado residencial. Por primera vez desde 2012, la población española ha crecido en el ejercicio 2018 hasta alcanzar los 46,7 millones de habitantes. Más de la mitad de la población se encuentra en la franja entre 25 y 55 años siendo este segmento el principal demandante de vivienda.

En este contexto socioeconómico favorable, los niveles de transacciones y precios han seguido creciendo en 2018 si bien el ritmo de crecimiento se ha ralentizado. Nos encontramos en un mercado en que las transacciones se han duplicado desde 2013, el stock de viviendas se ha reducido significativamente y la oferta está incrementándose para satisfacer la mayor demanda en los mercados con masa crítica suficiente.

Deloitte Observatory monitoriza la nueva oferta en 2019, con más de 3.200 promociones en marcha y 159.000 viviendas en promoción, lo que supone un incremento del 37% respecto al ejercicio anterior. Las 10 primeras provincias concentran el 80% de la oferta, si bien, a nivel municipal la actividad ha comenzado a extenderse a otras ubicaciones siguiendo un efecto “mancha de aceite”.

Durante 2018, las transacciones se han centrado principalmente en el segmento de demanda de reposición siendo uno de los principales retos para el sector el acceso a la primera vivienda por parte de los más jóvenes. La poca capacidad de ahorro para afrontar el pago inicial y la tasa de esfuerzo en determinadas ubicaciones son uno de los principales retos a futuro. En este contexto, el mercado de alquiler residencial está creciendo con fuerza como alternativa a la vivienda en propiedad.

Los mercados de inversión y financiación continúan activos. Durante 2019 esperamos que la búsqueda de fondos (deuda o capital) y las alianzas con socios locales con capacidad de ejecución sean protagonistas junto con las operaciones de alquiler llave en mano entre promotores e inversores institucionales.

Desde el punto de vista de concentración, el incremento de cuota que hemos visto en los principales players en los últimos años deriva fundamentalmente del crecimiento orgánico de los grandes operadores. Sin embargo, en un sector como el promotor en que el tamaño de las plataformas es relevante desde el punto de vista de visibilidad, eficiencia y liquidez, creemos que es previsible que este año podamos ver operaciones corporativas. La evolución de la actual volatilidad de los mercados de capitales será clave en este punto.

Por último, en lo relativo a retos del sector destacamos como principales: la escasez de suelo finalista – lo que hace necesaria la inversión en suelo en gestión en ubicaciones seleccionadas -, la actual inflación en los costes de construcción – hasta ahora neutralizada por incrementos de precios de venta de viviendas -, la necesaria agilización de los tiempos en la concesión de licencias y la capacidad de las plataformas para adaptar la tipología de producto y su precio medio a la demanda de primera vivienda.

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The Residential Development Handbook 2018