Quels impacts structurels de la transformation des modes de travail sur le marché de l’immobilier tertiaire à long terme ?

Le monde de demain sera différent. Le confinement éprouvé durant deux mois environ et le déploiement du télétravail à grande échelle pour un grand nombre de salariés, phénomène totalement inédit, apportent un éclairage nouveau sur les nouvelles méthodes de travail. Il faudra en tirer les enseignements en ne gardant que le positif et en gommant les écueils rencontrés. Le reinventing work est en marche, le Future of Work c’est en 2020 !

L’après-Covid-19 verra se généraliser l’hybridation des modes de travail, au bureau, dans des tiers lieux, à la maison, etc. Ce phénomène sera accompagné par une nouvelle façon de concevoir les espaces de travail. Les raisons de se rendre au bureau seront motivées par certaines nécessités.

Scénarios sur la demande placée en Île-de-France

L’Île-de-France offre le plus grand parc de bureaux d’Europe avec près de 54,5 millions de m² selon les chiffres que l’ORIE. Ce parc, en croissance permanente, a permis d’héberger la tertiairisation de l’économie française. L’activité du secteur du bâtiment sur l’immobilier de bureau est, en ce début d’année 2020, à un point haut.

Face à une offre de surfaces de bureaux globalement en croissance à l’échelle de la région, la demande placée auprès des utilisateurs s’est maintenue nettement au-dessus des 2 millions de mètres carrés chaque année entre 2014 et 2019. Elle a atteint 2,6 millions de mètres carrés en 2017, avoisinant les niveaux record d’activité du marché francilien.

Les deux dernières années, avec respectivement 2 600 000 et 2 300 000 m² placés, restent deux années de forte activité. Années durant lesquelles la demande a été contrainte par la rareté de l’offre de qualité dans les quartiers centraux, en particulier à Paris.

Les effets pour les investisseurs

Les enjeux de valeurs sont d’ores et déjà essentiels aux investisseurs et à leurs partenaires financeurs. De fortes variations de valeur vénale ou de planning de commercialisation pourront impacter les covenants des prêts à LTV élevés.

La valorisation à la juste valeur des actifs immobiliers devra être assurée en toute objectivité par les évaluateurs externes, intégrant à la fois les ajustements des périodes de commercialisation, des valeurs locatives voire des taux de rendement.

Focus La Défense

La question se pose de l’occupation des 3 600 000 m² du parc de bureaux du quatrième quartier d’affaires du monde, dont près de 150 000 m² étaient immédiatement disponibles au 31 décembre dernier. Dans un contexte où près de 400 000 m² sont actuellement en chantier, dont 350 000 m² disponibles à horizon mars 2022, le devenir de ces surfaces est essentiel, alors que, en moyenne, ces trois dernières années, 150 000 m² ont été absorbés sur le périmètre du quartier d’affaires.

Si l’occupation des immeubles les plus récents ne devrait pas être immédiatement mise en jeu, même si des résiliations partielles de bail pourraient être sollicitées, le devenir des tours de premières générations à court terme et des projets à lancer est devenu un enjeu.