¿IVA o Timbres Fiscales en la venta o permuta de Bienes Inmuebles

Siendo el sector construcción e inmobiliario uno de los que se encuentran en la matriz de riesgos de la Superintendencia de Administración Tributaria, es importante analizar, en qué casos aplica el Impuesto al Valor Agregado –IVA- y en cuáles aplica el Impuesto de Timbres Fiscales y Papel Sellado Especial para Protocolos –ITF- en la venta o permuta de bienes inmuebles.

Como todos recordarán, anteriormente se pagaba en todos los casos el IVA en la venta o permuta de bienes inmuebles, sin embargo, desde la vigencia de la Ley de Actualización Tributaria –LAT-(Marzo 2013), en el caso de una primera venta o permuta de un bien inmueble, aplica el 12% de IVA, y en la segunda y subsiguientes ventas o permutas de bienes inmuebles, aplica el 3% de ITF.

Según la Corte de Constitucionalidad –CC-, en cuanto a los conceptos de segunda y subsiguientes ventas o permutas de bienes inmuebles, para la determinación de la base imponible del ITF, en el caso de los testimonios de las escrituras públicas en los que se documente ese tipo de contratos, serán los que consten en el Registro General de la Propiedad, con posterioridad a la "primera inscripción" registral, es decir, luego de la inscripción del título de propiedad o de posesión sin el cual no puede inscribirse otro título o derecho real relativo al mismo bien; y también a continuación de la primera venta o permuta, advirtiéndose la concurrencia de dos cuestiones fundamentales en la configuración del acto gravado, conforme lo que indica la CC:

1) Primero, que se produzca una venta o permuta -indistintamente cualquiera de ellas- y,
2) Que no resulta relevante o aplicable y, por ende, no debe tomarse en consideración, para efectos fiscales, la existencia de otras inscripciones ajenas a los hechos gravados que son venta o permuta.

Es decir, que para el efecto del pago del impuesto en cuestión, el historial de las inscripciones registrales distintas a venta o permuta, no deben tomarse en consideración, en otras palabras, si no es venta o permuta (por ejemplo desmembración), no se podría considerar como una inscripción; por lo tanto, una segunda venta o permuta sería aquella que se genere posteriormente a la primera, aunque en el ínterin hayan existido otras inscripciones como desmembraciones, titulación supletoria, donaciones, etc.. Adicionalmente, la CC aclara que debido a la conjunción disyuntiva "o" que separa dichos términos, para que la siguiente transacción ya se considere una “segunda”, puede ser tanto venta como permuta.

Otro tema interesante que podemos comentar aquí, es que tampoco la CC hace referencia a que el inmueble no debe tener modificaciones importantes, como por ejemplo una construcción para que ya se considere una primera venta o permuta, sino que solamente hace referencia a que aplica luego que ya haya existido una primera inscripción generada por una venta o una permuta, para que luego en la segunda, sea venta o permuta, ya le aplique el 3% de ITF.