Retos Contables Asociados a las Propiedades de Inversión en la Industria de Real Estate

Enfocándonos en los desafíos contables en el marco de las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF o NIC, en lo sucesivo), el punto de partida es la relevancia que toma el disponer de un conocimiento integral de las normas contables asociadas, siendo las principales, para este caso, la NIC 40 “Propiedades de Inversión”, NIC 16 “Propiedades, Plantas y Equipos”, NIC 36 “Deterioro del Valor de los Activos” y NIIF 13 “Medición del Valor Razonable”.

Incluso conociendo y aplicando de forma integral las normas antes mencionadas, se presentan desafíos relevantes en la contabilización de las propiedades de inversión en la industria de Real Estate. En nuestra experiencia práctica, los principales desafíos identificados, han sido los siguientes:

Clasificación de los activos como propiedades de inversión:

Se requiere un análisis con base en hechos y circunstancias de los activos que califican como propiedades de inversión en función de la definición establecida en la NIC 40. Uno de los principales desafíos al efectuar la clasificación es que existen activos que pueden tener usos combinados, donde se requiere efectuar una adecuada segmentación de las clases de activos, incluso considerando que algunos o partes de ellos pudieran enmarcarse de mejor manera en la clasificación de activos fijos de acuerdo con NIC 16.

Reconocimiento Inicial y elección de la política de valoración posterior

La valoración inicial suele ser similar a los demás activos adquiridos o construidos y, aunque existen algunas consideraciones relevantes que pueden implicar un juicio profesional, como lo son la distinción entre costos capitalizables y gastos con impacto en el resultado del ejercicio, típicamente no es el principal desafío.

Diferente es el caso del método de valoración posterior, el cual puede resultar más complejo principalmente por la metodología a aplicar en caso de ser elegida política de valoración posterior de valor razonable. Existen dos opciones de valoración posterior: costo o valor razonable. En nuestra experiencia práctica y en lo que se observa en las entidades que cotizan en bolsas de valores regionales y en Estados Unidos, existe una clara tendencia a la utilización de la política de medir las propiedades de inversión a su valor razonable como método de valoración posterior en el marco de lo permitido por la NIC 40.

Elección del método para la determinación del valor razonable:

De acuerdo con la NIIF  13, existen tres jerarquías de valor razonable: nivel 1: se utilizan precios de cotización (no-ajustados) en un mercado activo para activos o pasivos idénticos; nivel 2: datos diferentes de los precios cotizados incluidos en el nivel 1, que sean observables para el activo o pasivo, ya sea directa (precios) o indirectamente (es decir, derivados de los precios); y nivel 3: Datos para el activo o pasivo que no se basan en datos de mercado observables (variables no observables).

Comúnmente, las propiedades de inversión se valoran considerando datos observables, pero no en mercado de valores o datos que se basan en un mercado observable, es decir, nivel 2 o 3 de la jerarquía de valor razonable.

En este contexto, existen métodos de valoración que puede ser aplicados con el apoyo de expertos externos o internos, de reconocida trayectoria en el mercado y con conocimientos técnicos y de experiencia suficiente.

La elección del método a aplicar en un asunto de juicio profesional y política contable bajo la responsabilidad de la administración de la entidad en el marco de las NIIF. Los métodos comúnmente usados y dependiendo del uso del activo son los de: flujos futuros descontados, considerando múltiples inputs como: tasa de descuento, renta promedio futura, tasas de crecimiento, tasa de desocupación del inmueble, entre otras; y el de valores de mercado a través de precios comparables. En ambos casos, existe un juicio profesional relevante que conlleva al análisis periódico del uso del activo, incluyendo conceptos relevantes como el de “El mayor y mejor uso del activo”.

Una de las mejores prácticas que hemos observado en la industria, en respuesta al alto nivel de juicio profesional implicado para resolver los desafíos antes mencionados, es que la entidad conforme un comité o asigne a alguno de los comités que apoyan al consejo directivo o junta directiva, para que interactúen con los reguladores, especialistas (internos y externos) y auditores, para que así, dicho comité ejerza el rol de determinación y evaluación constante de los métodos aplicados, las premisas utilizadas y los cambios en el modelo de negocio o usos de los activos, que puedan derivar en un cambio de los métodos y/o inputs utilizados.