Desaceleración en la construcción

Ciudad de México, 19 de agosto de 2019.

Cambio de gobierno y ciclo de inversión

Hace unos años, el escenario era común para la mayoría de los habitantes de las grandes ciudades del país: en lapsos muy cortos de tiempo, eran construidos nuevos edificios habitacionales, centros comerciales y grandes complejos de oficinas. Hoy, el panorama del sector de la construcción es un tanto diferente.

La desaceleración que típicamente ha registrado la industria durante el primer año de gobierno, en los últimos cinco sexenios, se ha hecho más profunda debido a los cambios en la visión de políticas públicas y al manejo de la idea de un cambio de régimen.

De manera general, y de acuerdo con las más recientes cifras dadas a conocer por el Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI), en mayo de este año, el valor real de producción de las empresas constructoras en el país presentó una caída de 10.3%, en cifras desestacionalizadas, en comparación con el mismo mes de 2018. Sin duda, una contracción importante.

La misma tendencia tuvieron, en consecuencia, los empleos generados por las empresas de este sector, que, de manera anual, en mayo pasado, se redujeron 4.7% en cifras desestacionalizadas, según la Encuesta Nacional de Empresas Constructoras (ENEC) elaborada por el instituto.

Construcción y edificación

Pero, ¿qué ha provocado esta desaceleración y de qué forma particular la ha vivido cada segmento del sector? Para entender mejor esta situación, es necesario, en primera instancia, considerar que la construcción en México se divide en dos grandes segmentos: el de desarrollo de infraestructura y construcciones pesadas, y el de la edificación.

Respecto a la construcción de infraestructura, la caída en los últimos 12 meses ha sido significativa –se habla de un 25%–, sobre todo después de la cancelación de uno de los grandes proyectos de infraestructura que se tenían a nivel nacional (el Nuevo Aeropuerto Internacional de la Ciudad de México), que provocó incertidumbre entre los inversionistas.

Sobre la edificación, a pesar de los contrastes, la tendencia ha sido a la baja en el que hasta ahora sigue siendo el mercado más importante, en términos de valor y volumen, para este segmento, y que conforma entre 55% y 60% de éste: el residencial o de vivienda.

Dentro de este mercado, existen diversos subsectores, que, durante los últimos meses, han registrado el siguiente comportamiento:

• Vivienda para los segmentos de menor ingreso
  El recorte realizado al programa de subsidios para vivienda nueva y el impulso al subsidio para su mejoramiento han impactado significativamente a este subsector, reduciendo su expectativa de desarrollo para este año. De hecho, se espera que, en 2019, el valor del sector represente solo 30% del valor alcanzado hace cinco años.
  
  De manera general, este subsector se ha visto afectado no por una cuestión de demanda, sino porque, sin el apoyo de los subsidios, se hace menos accesible para los segmentos de menores ingresos de la población adquirir nuevas viviendas.
• Vivienda de interés social
  Este subsector, atendido principalmente por el Infonavit, el Fovissste y la banca, a través de esquemas de cofinanciamiento, ha tenido una moderada reducción en los últimos 12 meses, particularmente, por condiciones de empleo y de entorno.
  
  Ante un menor dinamismo en la formación de empleos formales, los consumidores están difiriendo su decisión de compra de este tipo de viviendas o rentando en lugar de comprar.
• Vivienda para segmentos medios y residencial
  En las grandes ciudades, como Guadalajara y Monterrey, este subsector ha tenido un dinamismo razonablemente consistente, con un crecimiento moderado; sin embargo, en la Ciudad de México, ha registrado un detenimiento abrupto, producto de una serie de supervisiones realizadas al otorgamiento de permisos, licencias y autorizaciones.
  
  Esta situación ha provocado, en el último año, la paralización de más de 100 proyectos importantes, lo cual ha conllevado a la pérdida de más de 40 mil empleos. Como resultado, los posibles compradores están tomando el inventario ya existente, adquiriendo vivienda usada o rentando.
• Vivienda residencial y residencial de lujo
  Las ventas en este subsector en los últimos meses han caído entre 20% y 25%, principalmente, por la baja demanda. ¿La razón? Que quienes suelen comprar este tipo de viviendas, a modo de inversión –ya sea para venderlas o rentarlas–, están optando por otras opciones que les brinden mayor liquidez, sobre todo en una coyuntura que observan incierta y un tanto riesgosa.

Si bien la vivienda es el mercado más importante del segmento de edificación, existe otro componente, de gran relevancia, dedicado a la edificación de hoteles, centros comerciales, oficinas, complejos de usos mixtos (en los que se combinan oficinas y residencias) y de servicios (como hospitales, escuelas y oficinas de gobierno), cuyo comportamiento es diferente en cada caso.

En todos ellos influye el esquema de autorizaciones de construcción y factibilidades, clima de inversión, tasas de referencia para la inversión y condiciones de oferta y demanda de los clientes finales.

En lo que se refiere a los edificios grandes y medianos, utilizados para oficinas, complejos mixtos u hoteles, se ha registrado gran dinamismo en ciudades como Guadalajara, Querétaro, Puebla, Monterrey, Tijuana y Cancún, en donde la oferta y el precio de los servicios está teniendo un ritmo equilibrado con la demanda.

En la Ciudad de México, al igual que ocurre con la vivienda para segmento medio y residencial, se han detenido este tipo proyectos mixtos, comerciales y oficinas –con un parámetro general de más de 10 mil metros y un tiempo de gestación de entre dos y tres años–, lo que probablemente provocará, en los próximos años, una reducción de la oferta.

Sin embargo, si continúan generándose nuevos empleos (que constituyen el driver del mercado inmobiliario), la demanda podría seguir incrementándose para espacios inmobiliarios, pues las diversas empresas y organizaciones, al contratar personal, deben tener la certeza de contar con un espacio físico para estos colaboradores, y en caso de no ser así, buscar las instalaciones apropiadas.

Por otro lado, sobre la edificación para actividad comercial, ha sido constante en las grandes ciudades, con excepción de la Ciudad de México, en donde el ritmo de crecimiento de construcción de los grandes centros comerciales ha sufrido una desaceleración, debido al procesos de autorización y estancamiento de nuevas inversiones, ante la expectativa de las políticas económicas gubernamentales y el consumo de la población.

Tomando en consideración todos estos puntos, podemos concluir que, efectivamente, el sector de la construcción presenta un menor dinamismo, en casi todos sus rubros –desarrollo de infraestructura y construcciones pesadas, y edificación–, y este fenómeno tiene, hoy, un elemento de coyuntura.

Expectativa para 2020

La caída general en la industria puede explicarse como una coyuntura, presente en todos los cambios de sexenio; una situación en la que históricamente, después de una pronunciada desaceleración, el sector tiende a recuperarse.

No obstante, existe el riesgo de que esta fase o ajuste de entrada natural de un nuevo gobierno, pueda llegar a convertirse en una curva de desaceleración más pronunciada y persistente, que lleve al sector a un ciclo de contracción estructural.

Dependerá, en ese sentido, de las señales de certidumbre y de las políticas económicas que implemente el nuevo gobierno, que la industria de la construcción, una de las más importantes para la economía del país, con impacto en más de 35 actividades económicas y que representa poco más del 4.5% del PIB, vuelva a dinamizarse, con nuevos proyectos de inversión y alcanzado un equilibrio entre la oferta y la demanda.

No hay duda: el mercado de la construcción en México aún tiene un gran potencial y muchas oportunidades. Basta contar con las condiciones necesarias para impulsar la inversión y el crecimiento.