Inmuebles 'multifamily'

Ciudad de México, 14 de marzo de 2023.

La renta de vivienda en el país se ha convertido en un mercado muy atractivo para los inversionistas. En los últimos años, y a pesar de los impactos causados por la pandemia de COVID-19, ha logrado posicionarse como un segmento sólido y resiliente dentro del sector inmobiliario, mostrando incluso un repunte en su valor.

De 2014 a 2020, la vivienda rentada pasó de 15.2% a 16.4% del total de viviendas particulares habitadas, de acuerdo con datos del Instituto Nacional de Estadística y Geografía (Inegi)¹. Pero no solo eso: el índice de precios de los hogares en renta, a nivel país, tuvo un aumento promedio de 210 dólares, para mediados de 2022, y de aproximadamente 255 dólares en la Zona Metropolitana de la Ciudad de México, detalla el estudio El mercado residencial en América Latina, elaborado por el grupo de empresas de bienes raíces Quinto Andar.

Particularmente, como parte de dicho sector, el modelo multifamily (multifamiliar) ha logrado posicionarse como una tendencia al alza. Este tipo de esquema consiste en inmuebles cuya totalidad de unidades privativas (departamentos, locales, naves, etcétera) tiene un solo propietario, ya sea persona física o persona moral, y esas unidades están destinadas únicamente a la modalidad de renta. ¿Cuáles son los factores que lo han impulsado?

_{[1] Comunicado de prensa No. 493/21 “Encuesta Nacional de Vivienda (ENVI) 2020”, Inegi, 23 de agosto de 2021.}

Los motivos para rentar

La Encuesta Nacional de Vivienda (ENVI) 2020, del Inegi, señala que las principales razones por las cuales los mexicanos rentan, en vez de comprar una vivienda, son: 1) no tener acceso a crédito (56%); 2) la ventaja de movilidad que los inmuebles que rentan les ofrecen (24%); 3) es menor el costo de renta que el de hipoteca (11%); y, 4) prefieren gastar en artículos personales y/o experiencias de vida (9%).

Si bien la diversidad social y económica de México hace que los niveles de renta de las viviendas muestren diferencias significativas (tanto características como precios), en general, existe un porcentaje alto de personas que señalan como principal motivo para rentar el hecho de “no tener acceso a crédito o no tener recursos”. Esto ocurre en la mayoría de los estados, pero destacan Oaxaca y Durango, con 89% y 85%, respectivamente. En contraste, las entidades donde menos peso tiene ese factor son Baja California Sur y Chihuahua, en las que solo 21% y 25%, respectivamente, refirió ese motivo.

En buena parte, esta situación se debe a que una proporción considerable de la población mexicana se emplea en el trabajo informal y ello impide que tenga acceso a créditos bancarios de cualquier tipo. De acuerdo con el Inegi, para el cuarto trimestre de 2022, 32.2 millones de personas de 15 años y más trabajaban en la informalidad¹.

En cuanto al factor de la movilidad como motivo para rentar, éste se ha acentuado en los últimos años, debido a que una parte considerable de la población en edad productiva privilegia la calidad de vida sobre el arraigo a una vivienda, zona residencial o incluso un país; es decir, para muchas personas lo más importante es tener acceso a diversos medios de transporte o estar cerca de sus lugares de trabajo. Esta situación también ha favorecido a la oferta de espacios más pequeños.

Por otra parte, el hecho de que muchas personas se inclinen más por rentar que por pagar una hipoteca, se debe a que el costo de los créditos promedio se ha incrementado, lo cual, a su vez, responde al alza de precios de las viviendas en todo el país. De acuerdo con el Banco de México (Banxico), mientras que en octubre de 2020 el Costo Anual Total (CAT) promedio de los créditos hipotecarios fue de 12.23%, para diciembre de 2022 se elevó a 13.98%. En tanto, la tasa de interés promedio pasó de 9.93% anual (el nivel más bajo del que se tenga registro), en 2022, a 11.57% anual, en diciembre de 2022.

Finalmente, la preferencia por dirigir el gasto hacia artículos personales y/o experiencias de vida (entre ellas, la renta de un hogar) tiene que ver con una relativamente nueva dinámica de consumo, presente, sobre todo, entre las personas más jóvenes. Es decir, para las nuevas generaciones, existen otros intereses antes que comprar una vivienda o incluso rentarla.  Así lo demuestra un estudio global realizado en 2016 por la empresa de alojamiento Airbnb, titulado Airbnb and the rise of Millennial Travel, en el que la mayoría de los(as) encuestados(as) señaló que era más importante viajar que comprar una casa, comprar un auto o pagar una deuda². 

Otras tendencias de carácter demográfico también permiten pronosticar algunas implicaciones adicionales para la demanda de viviendas, en los próximos años:

• El número de miembros del hogar que trabajan se ha incrementado, de 1.5 a 1.7 en promedio, entre 2010 y 2020. Eso hace que la tasa de dependencia demográfica descienda, y, en ese sentido, los hogares podrían seguir elevando su capacidad de ahorro o dedicar más recursos a la inversión en sus viviendas.
• Se prevé que siga disminuyendo el número de miembros por hogar y que pase, en promedio, de 3.7 a 3.5 miembros por inmueble habitado, de 2017 a 2025. Por lo tanto, los hogares necesitarán, gradualmente, un poco menos de espacio en sus viviendas, lo cual podría influir en un menor costo en términos reales.
• Finalmente, en los últimos 20 años, ha habido un crecimiento más rápido del número de habitantes en las localidades menores. Es probable que dicha tendencia continúe, y, en consecuencia, el número de viviendas adicionales que se necesitarán iría aumentando en localidades no tan grandes.

Todo lo anterior se puede resumir en que los factores determinantes para la renta de vivienda, en México, son de carácter económico y demográfico, pues tienen que ver, principalmente, con el nivel de ingreso de las personas, las posibilidades que tienen para adquirir un hogar, y la evolución de las pirámides poblacionales general y de personas económicamente activas.

^{[1] Comunicado de prensa No. 95/23 “Encuesta Nacional de Ocupación y Empleo (Cuarto trimestre de 2022)”, 20 de febrero de 2023.}

^{[2] Para el estudio se encuestaron a millennials de Estados Unidos, Reino Unido y China, siendo los de este último país quienes mayor preferencia dieron a los viajes: 71% (Airbnb and the rise of Millennial Travel, Airbnb, noviembre de 2016).}

El precio promedio del arrendamiento en México

Para dimensionar el potencial del mercado de renta en México, tomemos en cuenta lo siguiente: en todo el territorio nacional existen 35.3 millones de viviendas particulares habitadas, de las cuales 6.8 millones (16.4%) son rentadas. Los estados con mayor número de viviendas en renta son: Jalisco, Quintana Roo, Colima, Ciudad de México y Baja California, según datos de la ENVI.

En cuanto al precio de las rentas, Baja California Sur se coloca como el estado con el costo promedio ponderado más alto ($29,500 pesos mensuales). Le siguen Baja California, Quintana Roo, Estado de México y Jalisco. En sentido inverso, Tlaxcala es la entidad federativa con el costo promedio ponderado más bajo ($2,500 pesos mensuales). El estudio de Quinto Andar, por su parte, coloca a la Ciudad de México como la segunda más cara para rentar, entre las principales ciudades de América Latina, con una media del precio de renta de departamentos de $2,200 dólares, solo detrás de Buenos Aires ($2,479 dólares)¹.  

Los análisis sociodemográficos que hemos realizado en Deloitte nos permiten observar que, no obstante lo anterior, el grueso de la demanda de renta en México se encuentra en un rango que no rebasa los $15,000 pesos mensuales, por lo que productos como el multifamily² tienen una gran ventana de oportunidad en las categorías media y media baja, las cuales no han sido del todo exploradas para este  tipo de rentas.   

En ese sentido, la renta de vivienda institucional tiene mayor potencial en aquellas zonas donde predomina la población ocupada en el sector manufactura y debería complementar su oferta actual abarcando los segmentos de la población con ingresos menores a los que actualmente se ha dirigido la vivienda multifamily.

_{[1] El mercado residencial en América Latina, Quinto Andar, 2022.}

_{[2] Los multifamily son aquellos inmuebles cuya totalidad de unidades privativas (departamentos, locales, naves, etcétera) tiene un solo propietario, ya sea persona física o persona moral, y esas unidades son destinadas únicamente a la modalidad de renta.}

Desafíos y ventajas

A pesar de lo atractivo que resulta el mercado de rentas inmobiliarias, existen algunos desafíos para el desarrollo de vivienda multifamily. En primer lugar, está el alto costo de construcción, ya que la vivienda que se construye mediante capitales institucionales (créditos, fideicomisos) suele incluir atributos que incrementan los costos de construcción e impactan negativamente en los retornos de capital.

Además, al ser productos cuyo posicionamiento en el mercado depende de qué tan bien funcionen, es importante considerar que sus costos de operación y mantenimiento son altos. Es decir, los multifamily deben mantener altos estándares de calidad para asegurar la continuidad del negocio, y ello demanda presupuestos elevados.

Por otra parte, si los productos se enfocan a los segmentos económicos medio y medio bajo de la población, se debe contemplar que, al tratarse de personas con menor solvencia económica, la probabilidad de que caigan en situaciones de impago también aumenta.

Ahora bien, entre las ventajas de este tipo de proyectos destacan que: se mantiene la inversión inicial, además de un incremento por aumento de plusvalía de la propiedad; el ingreso anual tiene un incremento paralelo a la inflación; se generan flujos constantes de capital; se requiere menor esfuerzo para adquirir un edificio de departamentos con varias unidades que adquirir el mismo número de unidades en diferentes ubicaciones.

Todos estos aspectos tendrán que ser evaluados por aquellos inversionistas interesados en proyectos multifamily, a fin de determinar cuáles son las mejores oportunidades y alternativas para iniciar y desarrollar un negocio exitoso dentro del mercado inmobiliario. Las condiciones sociodemográficas de la población muestran que, al menos durante los próximos años, la renta seguirá siendo un segmento muy valioso que se puede detonar.