Skattefritt salg av egen bolig kan bli skattepliktig tomtesalg

De fleste er kjent med regelen om at dersom du har brukt boligen som egen bolig i minst ett av de siste to årene, så er en gevinst ved salget skattefri.  Dette er imidlertid en regel med visse unntak, spesielt dersom salget skjer til en eiendomsutvikler. Det er viktig at selger har kjennskap til reglene og hvordan reglene skal anvendes for den aktuelle eiendommen, før prisen avtales og kontrakten signeres.  Borgarting lagmannsrett har nylig avsagt en dom der Skatteetatens og tingrettens vurdering av et salg av boligeiendom til et eiendomsutviklingsselskap skulle anses som skattepliktig salg av tomt, ble stadfestet. Dommen er anket til Høyesterett.

Saken gjelder salget av en boligeiendom på Fornebu som ble kjøpt i 2011 for i underkant 8 millioner.  Boligen var på 204 kvm. og hadde en tomt på 2437 kvm.  Eiendommen ble benyttet som egen bolig frem til salget i 2017, og hadde da en verdivurdering som bolig på 15 millioner. Eiendommen ble solgt for 34 millioner til et eiendomsutviklingsselskap.  I tillegg fikk selgerne rabatt på 4 millioner ved kjøp av to nye leiligheter i området. Både Skatteetaten og tingretten vurderte salget som skattepliktig tomtesalg.

Lagmannsrettens vurdering tok utgangspunkt i en tidligere dom fra Høyesterett (Holm-dommen, Rt. 1977 s.1264).  I denne dommen oppstilles det to kriterier for å avgjøre grensen mellom skattefritt salg av bolig og skattepliktig tomtesalg:

• Er den alminnelige omsetningsverdien i det vesentlige upåvirket av bebyggelsen?
• Er det rimelig og påregnelig mulighet for at noen vil kjøpe eiendommen til markedsprisen og beholde den som bolig?

Høyesterett presiserer at disse kriteriene er i det vesentlige objektive, og knytter seg til strøkets utvikling. Kjøpers subjektive forutsetninger er ikke avgjørende: «Hvorvidt en kjøper ut fra sine subjektive omstendigheter er villig til å betale en særlig høy pris for en eiendom eller av spesielle grunner får overta for en særlig lav pris, kan ikke i seg selv være avgjørende.»

Lagmannsretten drøftet disse kriteriene, og kom til at det var utviklingsmuligheten uten bebyggelse som var avgjørende for prisen. Solgt som boligeiendom kunne selger oppnådd en pris på rundt 15 millioner.  Retten kom videre til at både kjøpers subjektive forutsetning og de objektive kriteriene i saken pekte i retning av at det å rive bygningen og utnytte tomten, fremstod som den økonomisk rimelige og påregnelige bruken av eiendommen.

Dommen stadfester Skatteetatens avgjørelse om at et slikt salg skal anses som tomtesalg.  Det er også verd å merke seg at hele salgssummen beskattes som tomtesalg, ikke bare den delen av vederlaget som overstiger verdien som bolig.

Lagmannsrettens dom gjør at det blir påregnelig at et salg av boligeiendom til et utviklingsselskap, i et strøk der behovet for tomter er stort, blir å anse som tomtesalg.  Så lenge selger er innforstått med at et slikt salg vil bli vurdert som skattepliktig tomtesalg, vil dette være et godt forhandlingskort for å kreve en høyere pris for eiendommen.  Man kan nok dermed si skatten i mange tilfeller helt eller delvis blir betalt av eiendomsutvikleren.

Dersom det har blitt gjort et slikt salg av boligeiendom til en eiendomsutvikler, er det viktig at alle relevante opplysninger gis uoppfordret i skattemeldingen. Dette er spesielt viktig dersom selger mener at salget skal anses som skattefritt salg av boligeiendom. Dersom Skatteetaten finner at salget er skattepliktig, og at det er gitt ufullstendige opplysninger, er veien kort til tilleggsskatt.

Kilde: Lovdata (krever abonnement)