Fristforlengelse i byggeprosjekter grunnet COVID-19

Utbruddet av coronaviruset og tiltakene iverksatt av myndighetene i ulike land kan påvirke fremdriften i byggeprosjekt i negativ forstand. Vi opplever å bli kontaktet av entreprenører som ønsker forlengelse av sluttfrister på grunn av ulike årsaker som for eksempel forsinkede materialleveranser eller karantene og isolasjon hos sine ansatte. Tilsvarende får vi spørsmål fra byggherrer som har samme problemstillinger overfor kjøper av leilighet i byggeprosjektet. Det er viktig å være klar over at man kan ha krav på fristforlengelse når fremdriften i prosjektet blir hindret på grunn av force majeure-hendelser. Fristforlengelsen skal tilsvare den forsinkelsen coronaviruset og tiltakene har medført.

Reglene om force majeure finner vi i ulike regelsett. Er oppdragsgiver i byggeprosjektet en privatperson reguleres avtalen av bustadoppføringslova eller håndverkertjenesteloven. Bustadoppføringslova gjelder hovedsakelig for oppføring av nybygg og totalrenoveringsprosjekter. Håndverkertjenesteloven gjelder når det utføres alminnelige reparasjoner, vedlikehold, ombygging m.m. I et byggeprosjekt mellom næringsdrivende aktører er det som regel benyttet en NS-kontrakt som for eksempel NS 8405 og NS 8407.

Force majeure i bustadoppføringslova

Etter bustadoppføringslova § 11 bokstav c kan entreprenøren ha krav på fristforlengelse dersom det oppstår forsinkelse i prosjektet på grunn av en force majeure-hendelse. Tilsvarende gjelder dette byggherren i et boligprosjekt. Forbrukeren må varsles skriftlig uten ugrunnet opphold om at det kreves fristforlengelse. Det er viktig å være oppmerksom på at eventuelle varsler fra underentreprenører også må videreføres til forbrukeren. Og der byggherren i et boligprosjekt mottar slikt varsel fra entreprenør, må dette videreføres til boligkjøper. Hvis et slikt varsel ikke blir sendt uten ugrunnet opphold mister man retten til fristforlengelse. Uten ugrunnet opphold er et relativt begrep, men ofte vil det ikke være snakk om mer enn noen dager.

Force majeure i håndverkertjenesteloven

Det finnes ikke egne regler som direkte regulerer fristforlengelse og force majeure i håndverkertjenesteloven. Håndverkertjenesteloven § 28 er likevel relevant for forsinkelse i prosjektet grunnet coronaviruset. Bestemmelsen sier at forbrukeren ikke kan kreve erstattet tap som følge av forsinkelse på grunn av force majeure-hendelser. Entreprenør må kunne vise at det er utbruddet av viruset og følgene av dette som har medført forsinkelsen i prosjektet.

Vi anbefaler derfor å varsle forbrukeren skriftlig om fristforlengelse også i disse tilfellene så snart man er klar over at det vil inntre forsinkelse i prosjektet. Det er likevel ikke et strengt krav om at det må varsles uten ugrunnet opphold slik som etter bustadoppføringslova. Et varsel vil tydelig vise for forbrukeren at forsinkelsen er et resultat av en force majeure-hendelse og at det ikke kan kreves erstattet eventuelle tap. For begge parter vil den beste løsningen være å avtale en ny sluttfrist for prosjektet hvis det lar seg gjøre.

Force majeure i etter NS 8405 og NS 8407

Force majeure-klausulene kan variere noe i utforming, og det kan derfor være behov for å vurdere konkret om omstendigheter relatert til Covid-19 omfattes. Noen kontrakter har for eksempel uttømmende reguleringer av hvilke omstendigheter som defineres som «force majeure»-hendelser, mens andre kontrakter opererer med løsere regulering.

For å kunne kreve fristforlengelse begrunnet i force majeure i kontrakter basert på NS-kontraktene må som regel fire kumulative vilkår være oppfylt. For det første må det foreligge et hinder for kontraktsmessig oppfyllelse. Videre må hindringen være utenfor partens kontroll. For det tredje må hindringen ikke være noe man burde ha tatt i betraktning ved avtaleinngåelsen. Og til sist må hindringen være av en slik art, at det med rimelighet ikke kunne ventes å unngå eller overvinne følgene av den.

Hvorvidt en koronasituasjon vil være en begivenhet som muliggjør hindringsfritak vil bero på en konkret vurdering av kontrakten og hindringen koronasituasjonen medfører. Epidemier og hindringer som følger av dette vil for alle praktiske formål være å anse noe som er utenfor partenes kontroll.

Dersom vilkårene for force majeure er oppfylt har entreprenøren krav på fristforlengelse. Varsel om fristforlengelse sendes uten ugrunnet opphold på samme måte som ved øvrige varsler om fristforlengelse, men da selvsagt med den ekstraordinære begivenheten som grunnlag for varselet.
Ingen av partene har krav på vederlagsjustering som følger av et slikt hindringsfritak.

Sentralt er dermed at disse klausulene kun regulerer fremdriftsrisikoen. Partene bærer egen vederlagsrisiko når force majeure-hendelser oppstår.