Søknad om kontantstøtte til dekning av husleie

Rådet til utleiere og leietaker er forberede søknad men for øvrig å avvente

Det bør ikke inngås gjennomregulerte avtaler mellom partene før det konkrete
utfallet av støtteordningen er avklart. Partene bør nå istedenfor ha tett
dialog og samarbeide ved å sikre at grunnlaget for søknaden klargjøres og for
øvrig avvente situasjonen. 

Kontantstøtteordningen bli ett av flere viktig elementer i en ramme helt overordnet bestående av følgende punkter som bør være klarlagt før inngåelse av en endelig avtale:

• Hvordan påvirkes leietaker av pandemien og smitteverntiltakene – er leietaker direkte påvirket gjennom stengingspåbud, eller mer indirekte påvirket ved eksempelvis bortfall av kundetilgang
• Hvordan påvirkes leietakers økonomi, og med dette: Hvor stort er omsetningsfallet som direkte følge av pandemien og smitteverntiltakene, og hvordan er likviditetsbudsjettet forventet å se ut frem i tid.
• Hvilke tiltak har leietaker selv iverksatt: Er ansatte permittert, er det oppnådd løsninger med andre leverandører, dialog med banken osv.
  
• Kvalifiserer leietaker til støtte fra de ulike tiltakspakkene som Regjeringen iverksetter – herunder kontantstøtten?
  

Regjeringen har understreket at ordningen først må godkjennes av Stortinget, og deretter av ESA som håndhever det generelle forbudet mot statsstøtte. Målsetningen er å åpne søkeportalen 17. april. Forslaget innebærer økonomisk støtte til virksomheter som kan påvise et omsetningsfall i forhold til omsetningen i en normal og sammenlignbar periode. Regjeringen har vært tydelige på at formålet er å hjelpe «levedyktige bedrifter». Hva som ligger i dette, utover det rene omsetningsfallet, er uavklart. Omsetningsfallet må være av en viss størrelse og terskelen er foreslått til minimum 20 % for mars måned og minimum 30 % for april og mai.

Formelen for kompensasjon

Kompensasjonen bestemmes ut fra følgende formel:

Kompensasjon = omsetningsfall i %*(uunngåelige faste kostnader - egenandel) * justeringsfaktor

Bedrifter som er stengt av staten får en justeringsfaktor lik 0,9, mens øvrige bedrifter får en justeringsfaktor lik 0,8. Bedrifter som ikke har blitt tvunget til å stenge får i tillegg en egenandel på 10 000 kroner i måneden. For bedrifter som er pålagt å stenge, og som ikke har salg over nett eller egen leveringstjeneste, vil omsetningsfallet raskt kunne være 100 %. For bedrifter som ikke er pålagt å stenge vil omsetningsfallet variere.

Nedre terskel for utbetaling er på 5 000 kroner, og beregnet kompensasjonsbeløp under denne grensen vil ikke betales ut. Departementet tar sikte på å sette et øvre tak på utbetaling til 30 millioner kroner per foretak per måned.

Mange spørsmål

Det er mange spørsmål som er uavklart, og regjeringen har varslet at slike vil kunne klargjøres i forskrift. Hvordan begrepet «uunngåelige faste kostnader» skal forstås reiser blant annet flere spørsmål. Støtteordningens anvendelse for leieforhold med omsetningsbasert leie reiser også spørsmål. Her er det utleier som påføres tapet i form av tapt inntekt for den andelen av leien som er omsetningsbasert. Opprinnelig var ordningen fra regjeringen slik at utleiere ble ansett å falle utenfor, men i en presisering søndag 5. april ble dette endret.

I presiseringen fremgår at bedrifter som har som sin næringsvirksomhet å leie ut eller megle eiendom vil kunne søke om støtte under kompensasjonsordningen. Leieinntekter og honorar-/provisjonsinntekter fra salg av eiendommen vil da være regnet som omsetning. Det er fortsatt foreslått et krav om at søker om støtte må ha ansatte, et vilkår som kan ramme store deler av utleiesektoren som ofte nettopp er organisert i selskaper uten ansatte.

Inntil detaljene i ordningen er klarlagt er anbefalingen til partene i husleieforhold å avvente og ikke inngår en konkret avtale før vi vet hvordan ordningen slår ut. Partene bør følge avtalte fakturerings- og betalingsrutiner, samtidig som de i mange tilfeller er mulig å redusere felleskostnadene betydelig. Slike kostnader vil ikke omfattes av støtteordning dersom de ikke er «uunngåelige». Ettersom ordningen legger opp til at det søkes om en måned av gangen bør partene vurdere å endre løpende avtale med lengre terminer, for eksempel kvartalsvis, til å faktureres månedlig for å forenkle søknadsprosessen.

Selv om partene anbefales å avvente, er det samtidig viktig at det er god dialog og forståelse hos utleier for hvor utsatt den enkelte leietaker er. Utleier kan derfor vurdere å gi henstand med betalingen, eller deler av beløpet, inntil videre. Merk her at dette reiser merverdiavgiftsrettslige spørsmål som helt kort innebærer at merverdiavgiftsbeløpet på leien bør betales som normalt. Dersom leien (eller merverdiavgiftsandelen) ikke betales på fastsatte frister, bør utleier følge normale prosesser med betalingsvarsel mv.

Det viktigste nå for både utleie og leietaker er å sikre at leietaker benytter seg av støtteordningen, for å begrense samlet tap og sikre at leietaker er levedyktig også etter at situasjonen igjen normaliseres.

Anbefalingene nå:

• Ha tett dialog og klarhet i leietakers situasjon
• Fokus på å forberede søknad slik at denne kan sendes allerede 17. april
• Ikke inngå en konkret avtale mellom partene før detaljene i støtteordningene er klarlagt
• Dersom leietaker har likviditetsutfordringer kan forfall flyttes til etter at støtten er utbetalt
• Merk at henstand med betaling reiser merverdiavgiftsrettslige spørsmål som må ivaretas
• Vurder å dele opp lengre betalingsterminer til månedlige for å forenkle søknadsprosessen
• Dersom avtaler om leiefritak eller henstand inngås mellom leietaker og utleier, husk å vurdere konsekvenser dette kan ha for tredjeparter. Garantist skal normalt varsles om dette, og her må garantidokumentet leses nøye. Et annet eksempel er at en slik avtale kan representere brudd på utleiers finansieringsbetingelser (covenants).