Ikke dropp tinglysingen

Dokumentavgift er en særavgift på 2,5 % som skal betales ved tinglysing av et dokument som overfører fast eiendom. Avgiften har ikke annet formål enn å gi staten inntekter, utgifter kartverket har med selve tinglysingen dekkes av tinglysingsgebyret.

Avgiften har vært forsvart med at eiendom i stor grad er fritatt for gevinstbeskatning og at beskatning av realisert gevinst ved salg ville hatt noen av de samme virkningene som dokumentavgiften. Det er lagt opp til at det er kjøper som betaler avgiften, men ettersom kjøperne normalt tar hensyn til avgiften når de vurderer hvor mye de er villig til å betale, betaler selger en stor del av avgiften.

Det er kun overdragelser av selve eiendommen som er underlagt dokumentavgift, og ikke overdragelse av eierselskaper, ettersom det er registreringen av den nye eieren som utløser dokumentavgift; når et eierselskap skal overdras er dette eier av eiendommen både før og etter overdragelsen av selskapet. Registrering av ny(e) eier(e) av eierselskapet tinglyses ikke.

Det er derfor vanlig å overdra eiendommer av en viss verdi gjennom slike eierselskaper. Dokumentavgiften kan fort utgjøre store summer, allerede ved kjøpesummer på 40 millioner kroner, utgjør dokumentavgiften en million. Det er derfor meget forståelig at mange tar risikoen ved å unngå tinglysing for å spare denne utgiften.

Risikoen kan imidlertid være betydelig, særlig dersom tidligere eiers økonomi er dårlig. Eiendommen vil ved en konkurs i verste fall kunne tilfalle konkursboet selv om kjøpesummen er betalt fullt ut. Uten tinglysing har man heller ikke vern mot at tidligere eier overfører hjemmelen til eiendommen til andre.

En annen praktisk side ved tinglysing, som mange glemmer, er de praktiske utfordringene som oppstår når man faktisk ønsker å tinglyse de faktiske eierforholdene. Særlig ser vi at det kan oppstå problemer der det har vært flere salgsledd eller der overdragelsen skjedde langt tilbake i tid. Det er ikke alltid lett å finne frem til alle tidligere eiere, dokumentere opphør av selskaper eller innhente skifteattester og testamenter dersom en tidligere eier er avdød privatperson.

Arbeidet med å innhente nye signaturer, nødvendige dokumenter og å forklare situasjonen i forbindelse med tinglysingen, er tidkrevende arbeid som kan medføre store advokatkostnader. 

Selv om det overordnede rådet er at man alltid skal tinglyse overdragelsene, er det likevel visse situasjoner hvor det enten ikke lar seg gjøre, eller hvor det er svært uhensiktsmessig å tinglyse en overdragelse på akkurat det tidspunktet. Det kan for eksempel være tilfelle at eiendommen skal overdras på nytt innen kort tid.

I slike tilfeller er det ikke uvanlig å utstede et «in blanco»-skjøte og tinglyse en urådighet på eiendommen slik at tidligere eier er avskåret fra å overdra eiendommen uten samtykke fra faktisk eier.  En slik ordning sikrer imidlertid ikke nødvendigvis faktisk eier mot tidligere eiers kreditorer. Hvis en slik ordning velges, bør man derfor å ha gjort en vurdering av tidligere eiers økonomi, og det bør heller ikke være noe man velger som permanent løsning.

Dersom det er flere salgsledd mellom hjemmelshaver til eiendommen og faktisk eier, må man sørge for å ha kontroll over samtlige ledd. Hvis ordningen med «in blanco»-skjøte og tinglyst urådighet er valgt i tidligere salgsledd, må man enten sørge for at den eksisterende urådigheten slettes i forbindelse med at ny tinglyses, eller være sikker på at den tidligere urådigheten lar seg slette. 

Ved utstedelse av «in blanco»-skjøte hvor tidligere eier er et selskap, bør man også være seg bevisst hvem som har signaturrett og hvem som kommer til å ha det på tidspunktet for tinglysing av overdragelsen, ettersom tinglysingen kan vanskeliggjøres dersom signatur på skjøtet ikke samsvarer med signaturrett i selskapet som har hjemmelen til eiendommen.

Det er med andre ord en rekke forhold man må ha kontroll på dersom man forholdsvis trygt skal kunne unngå tinglysing, og det er potensielt store kostnader forbundet med å slurve med dette arbeidet.