Capcanele alocării valorii proprietății imobiliare pe componente

Articol

Capcanele alocării valorii proprietății imobiliare pe componente

Articol publicat în revista Asociației Naționale a Evaluatorilor Autorizați din România, de Gheorghe Nistoroiu, Manager Financial Advisory, Deloitte România

În anumite situații și pentru anumite scopuri este necesară împărțirea valorii de piață a unei proprietăți imobiliare obținută pe baza abordării prin comparație sau a abordării prin venit pe componentele sale. Scopurile pentru care se cere aceasta alocare sunt cel mai frecvent raportarea financiară unde există cerința înregistrării componentelor (teren, clădire și alte componente) în conturi contabile separate, evaluarea pentru tranzacție (pentru împărțirea pe componente a prețului în contract) sau evaluarea pentru asigurare cazul în care se cere determinarea valorii de asigurare a clădirii.

În timp ce valoarea proprietății determinată folosind abordările menționate mai sus care se cere alocată este o valoare de piață, cotele de valoare rezultate ca urmare a alocării pot să difere de valorile de piață ale componentelor proprietății, atât din cauze ce țin de sinergiile manifestate între acestea cât și din cauza metodologiei de alocare folosite.

În literatura de specialitate este unanim acceptată ideea că nu există o modalitate unică de alocare a valorii fiind descrise trei abordări posibile. Prima abordare constă în determinarea valorii de piață a terenului, acesta fiind scăzută din valoarea de piață a proprietății pentru a obține cota de valoare alocată clădirii.

În a doua abordare se procedează invers, elementul rezidual fiind terenul. In acesta abordare, valoarea clădirii se scade din valoarea de piață a proprietății rezultând cota de valoare atribuită terenului. De menționat că această abordare necesită determinarea valorii de piață a clădirii, reprezentată de costul de înlocuire net, cu o serie de particularități care vor fi prezentate în cele ce urmează.

O a treia abordare în alocare numită alocare proporțională constă în împărțirea valorii de piață a proprietății asupra componentelor proporțional cu valoarea contabila a acestora sau cu un alt criteriu pe baza judecății profesionale a evaluatorului (de exemplu împărțirea valorii proporțional cu ponderile medii ale valorii terenului si clădirilor în valoarea proprietăților din zonă)

Întrucât din aplicarea abordărilor de mai sus rezultă valori care pot să difere semnificativ se ridică în mod firesc întrebarea: „care dintre acestea este potrivită?”. Răspunsul la această întrebare este dat în principal de scopul evaluării.

Dacă în cazul evaluării pentru tranzacție, decizia asupra metodei de alocare este in general la latitudinea evaluatorului, în cazul evaluării pentru asigurare care urmărește în principal determinarea unei valori de asigurare a clădirii, a doua abordare este cea mai potrivită. În cazul evaluărilor pentru raportare financiară, soluția este mai nuanțată. Înregistrările in vederea raportării financiare sunt realizate în conturi distincte pentru teren și clădire în baza normelor contabile locale sau a Standardelor Internaționale de Raportare Financiară (IFRS) după caz iar tipul de valoare folosit este valoarea justă. Conform acestor standarde, clădirea este un mijloc fix amortizabil în timp ce valoarea contabilă a terenului nu face obiectul amortizării.

Necesitatea de separare a tipurilor de imobilizări pe conturi și înregistrarea acestora la valoarea justă ridică o serie de cerințe specifice legate de determinarea cotelor de valoare limitând aplicabilitatea celor trei abordări de mai sus după cum se explică în continuare.

Principala problemă care apare la alocarea valorii de piață a unei proprietăți imobiliare pe componente este aceea că suma valorilor de piață ale componentelor poate fi diferită de valoarea de piață a proprietății. In cazurile în care valoarea de piață a proprietății e mai mare decât suma valorilor de piață ale componentelor, diferența este datorată unui element necorporal care nu poate fi atribuit în exclusivitate nici uneia dintre componente și provine din sinergia combinației dintre teren și clădire. Un asemenea activ necorporal nu poate fi înregistrat în contabilitate deoarece acesta nu îndeplinește cel puțin unul dintre cele două criterii de identificare menționate în IAS 38 (Active necorporale), respectiv (i) să fie separabil putând fi vândut, transferat, francizat, închiriat sau schimbat in mod individual sau împreună cu contractul aferent sau (ii) să provină din drepturi contractuale sau de altă natură, indiferent dacă aceste drepturi sunt transferabile sau separabile față de entitate sau față de alte drepturi sau obligații”.

Soluția implicită propusă de Ghidul Metodologic de Evaluare 630 al ANEVAR (GME 630) in cazul când valoarea de piață a proprietății depășește suma valorii de piață a terenului si a costului de înlocuire net al clădirii constă in includerea componentei necorporale a valorii proprietății în cota alocată terenului. Această recomandare ține cont de faptul că în scop de raportare financiară, cota alocată clădirii care se înregistrează în contul „Construcții” nu poate să includă decât elemente corporale. Din acest motiv, cota alocată clădirii nu poate depăși niciodată costul de înlocuire net al acesteia.

Al doilea aspect important de remarcat in cazul alocării in vederea raportării financiare este posibilitatea existenței unei deprecieri economice a clădirii. Acest lucru se întâmplă în cazul în care valoarea de piață a proprietății este mai mică decât suma valorilor de piață ale componentelor, caz in care diferența negativă de valoare se alocă integral construcției. Astfel, terenul rămâne la valoarea de piață iar clădirea este înregistrată la costul de înlocuire net diminuat cu diferența de mai sus având semnificația unei deprecieri economice.

Întrucât in acest procedeu de alocare ajustarea pentru depreciere economică a cotei de valoare alocate clădirii se face automat, costul de înlocuire net folosit în alocare se calculează prin deducerea din costul de înlocuire brut numai a deprecierilor fizică și funcțională.

Pe baza considerentelor de mai sus, abordarea alocării prin deducerea costului de înlocuire net al clădirii din valoarea de piață a proprietății reprezintă cea mai potrivită abordare de alocare în vederea raportării financiare. GME 630 permite și abordarea alternativă însă in condițiile unei limitări legate de deținerea terenului în cotă indiviză și a condiției ca valoarea rămasă a construcției în urma alocării să fie cel mult egală cu costul de înlocuire net, acesta fiind de fapt unul din cazurile particulare ale metodei anterioare.

În scopul evaluării în vederea raportării financiare misiunea de evaluare trebuie să prevadă de la început toate elementele care să permită realizarea unei analize de alocare corecte și complete, respectiv: evaluarea întregii proprietăți prin metodele aplicabile (venit sau piață), evaluarea clădirii folosind abordarea prin cost (costul de înlocuire net) și a terenului considerat liber folosind comparația de piață, o decizie corectă privind alocarea putând fi luată numai după analiza acestora.

În legătură cu prevederile GME 630 în privința procesului de alocare, acesta oferă prin art. 115 o soluție evaluatorilor care au folosit consecvent alte abordări în alocare înaintea apariției standardului și pentru care trecerea la noile reglementări ar fi produs un impact semnificativ în înregistrările contabile. Conform acestui articol, în aceste cazuri, prin excepție de la prevederile de la metodologia descrisă anterior evaluatorul va decide și va prezenta în raportul de evaluare raționamentul avut în vedere la alocarea valorii și argumentele selectării modului de alocare precum și modalitățile de calcul. Acest articol nu trebuie interpretat în nici un caz ca absolvind evaluatorii de orice răspundere în privința metodologiei aplicate în condițiile în care există cerința expresă de a argumenta și justifica abordarea folosită.

Tratamentul cotelor de valoare ale componentelor proprietății in cazul unui test de depreciere a activelor trebuie să fie similar cu cel folosit in cadrul evaluării ținând cont de apartenența acestora la ansamblu. Nu este prin urmare potrivit să se compare valoarea justă a unui teren rezultată dintr-o operațiune de alocare cu valoarea de piață a terenurilor comparabile de pe piață deoarece este posibil ca în cadrul alocării, terenului în cauză sa-i fi fost alocată diferența reziduală conținând elementul necorporal menționat anterior făcând ca acesta sa aibă o cotă de valoare mai mare decât valoarea de piață.

În cazul particular al proprietății având terenul în cotă indiviză, care nu poate fi evaluată individual, alocarea se poate face într-un singur mod calculând cota aferentă terenului prin deducerea costului de înlocuire net al clădirii din valoarea de piața a proprietății.

Un alt caz particular de alocare a valorii proprietății pe componente este acelea când în alocare sunt implicate și alte active decât clădirea și terenul aparținând proprietății fiind vorba în majoritatea cazurilor de elemente ale clădirii înregistrate separat în contabilitate sau de amenajări ale terenului. In acest caz se folosește aceeași metodologie de alocare în vederea raportării financiare descrisă anterior cu observația că toate bunurile înregistrate separat sau amenajările terenului trebuie evaluate in prealabil prin cost ca și clădirea folosind metoda costului de înlocuire net în absența deprecierii economice. În continuare, dacă se constată o depreciere economică a activelor (valoarea de piață a proprietății din care s-a scăzut valoarea de piață a terenului este mai mică decât suma costurilor de înlocuire nete ale restului activelor), această depreciere trebuie alocată tuturor activelor respective proporțional cu costul lor de înlocuire net.

Un alt aspect important al operațiunii de alocare pentru raportarea financiară este acela că metodologia de alocare urmată trebuie aliniată la tratamentul juridic, fiscal și contabil uzual pe care l-ar avea o potențială tranzacție care ar implica proprietatea respectivă. În cazul proprietăților imobiliare a căror cea mai bună utilizare nu este închirierea și care nu sunt  proprietăți imobiliare generatoare de afaceri (PIGA) în sensul standardului SEV 232 care definește acest tip de proprietate, tranzacția se va face de regulă printr-un contract de vânzare de bunuri care va stabili prețul plătit pe proprietate, preț care poate fi defalcat pe cele două componente folosind una din abordările de mai sus.

Dacă proprietatea imobiliară este din categoria celor producătoare de venituri prin închiriere,  vânzarea acesteia va presupune și transferul contractelor cu chiriașii, ale celor cu furnizorii de utilități și, dacă este cazul, a contractului încheiat cu firma de property management, o asemenea tranzacție fiind în mod necesar încadrată în categoria transferului de afacere.  In accesași categorie se încadrează și vânzarea PIGA, care, conform definiției din standard, sunt proprietăți individuale, precum hoteluri, stații de benzină, restaurante, baruri, cluburi de noapte, cazinouri, cinematografe, teatre, spitale, etc. În mod uzual, asemenea active se tranzacționează pe piață ca entități în funcțiune și ca atare vânzarea lor trebuie tratată ca și transfer de afacere.

Întrucât tratamentul contabil al transferului de afacere conform IFRS se face în conformitate cu prevederile standardului IFRS 3 (Combinări de întreprinderi) tratamentul statutar fiind unul asemănător, alocarea valorii proprietății asupra activelor componente se va realiza în baza acestui standard.

Explicarea acestui tratament excede cadrul prezentului articol, singura mențiune care s-ar impune ar fi că în acest caz toate activele componente ale proprietății care face obiectul transferului trebuie prezentate la valoarea justă. Eventuala diferență dintre valoarea proprietății (fie determinată ex-ante printr-o evaluare sau stabilită între părți dacă tranzacția a avut loc) și suma valorilor juste ale activelor corporale și necorporale care îndeplinesc condițiile de identificare și recunoaștere constă dintr-un mix de elementele necorporale, inclusiv cel datorat sinergiei dintre teren și clădire și este înregistrată ca fond comercial.

Acest tratament oferă o soluție validă de alocare in acele cazuri care nu sunt acoperite de metodologia prezentată în GEV 630 cum ar fi cazul unei clădiri generatoare de venituri construită pe un teren în concesiune, în care, prin deducerea costului de înlocuire net al clădirii din valoarea de piața a proprietății rezultă o componentă necorporală care nu poate fi nici recunoscută și nici alocată terenului, deoarece acesta nu face parte din proprietate.

Gheorghe Nistoroiu, Manager Financial Advisory, Deloitte România

V-a fost de folos informația?