Новое  в аренде земли

«Делойт» в новостях

Новое в аренде земли

Девелоперы практически единогласно в качестве основного вызова для бизнеса называют изменения в законодательстве. Сверхактивное нормотворчество, рациональное или не вполне, порой подкидывает индустрии сюрпризы, перевешивающие по последствиям и недоступность банковского финансирования, и оптимизацию ретейл-сетей, и т. д. Трендом 2015 года стали инициативы, направленные на лишение права аренды публичных земель инвестиционных черт. О последствиях рассказывает Максим Попов, руководитель направления «Недвижимость и строительство» Goltsblat BLP.

Максим Попов, руководитель направления «Недвижимость и строительство» Goltsblat BLP

К основным законодательным новшествам на рынке недвижимости в 2015 году можно отнести Федеральный закон от 31 декабря 2014 года № 499-ФЗ, который вступил в силу с 1 апреля 2015 года и по-новому определил правила изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд, а также Федеральный закон от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ, который вступил в силу в основной части с 1 марта 2015-го. Он внес масштабные изменения в земельное законодательство, особенно в части публичных земель. 

По старым правилам 

С начала земельной реформы в России право аренды участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, было очень распространенным активом, дающим право на реализацию инвестиционного проекта. Этому способствовало несколько важных факторов. 

Законодательство рассматривало аренду как преимущественный способ распоряжения публичными землями, тогда как продажа участков допускалась в крайне ограниченном перечне случаев. Характерный пример — Москва, где приблизительно до конца прошлого десятилетия фактически запрещалась продажа участков даже тогда, когда это прямо разрешалось федеральным законодательством. 

Процедура предоставления участков в аренду была довольно простой и слабо урегулированной. Заключение договора аренды земельного участка во многом зависело от хороших отношений с властями.

Андрей Пучков, президент Ассоциации застройщиков Московской области, генеральный директор Urban Group

Девелоперам нужно готовиться к усилению внутреннего контроля за сроками строительства объектов коммерческой недвижимости, поскольку, согласно внесенным в Закон № 171 поправкам, несоблюдение взятых на себя обязательств и нарушение сроков сдачи проектов могут привести к серьезным последствиям. Сейчас в законодательном порядке кардинальным образом поменялись действовавшие ранее процедуры предоставления публичных земель. Застройщики более не имеют возможности оформлять публичные земли в собственность и должны брать их в аренду. Кроме того, арендатор земельного участка не имеет больше преимущественного права продления договора аренды без проведения торгов.

То есть, если объект не сдан вовремя, он подлежит принудительному изъятию по решению суда и продаже на торгах. Эти риски можно минимизировать только жестким контролем и соблюдением сроков на всех этапах строительства: от получения исходной разрешительной документации до ввода объекта в эксплуатацию.  

По новым правилам, если объект не сдан вовремя, он подлежит принудительному изъятию по решению суда. 

Сроки договоров аренды земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, как правило, не нормировались. Это позволяло заключать долгосрочные договоры аренды, в том числе на 49 лет, для строительства и последующей эксплуатации объекта недвижимости. Кроме того, в законодательстве закреплялось преимущественное право на заключение нового договора аренды.

Долгое время федеральные власти не утверждали классификатор видов разрешенного использования земельных участков. В условиях отсутствия правил землепользования и застройки это позволяло местным властям включать в договоры аренды земельных участков очень пространные формулировки, например: «Для строительства административно-офисного, производственно-складского и торгово-развлекательного центра». Даже если приобретателя права аренды не устраивала формулировка вида разрешенного использования, ее можно было достаточно просто изменить по решению местных властей.

Заключение договоров перенайма («купли-продажи права аренды») сложностей не вызывало, более того, в ряде случаев перенаем допускался с уведомлением арендодателя без его согласия.

Наконец, ставки арендной платы за публичные земли, как правило, были сравнительно невысоки, а административная ответственность за неиспользование участка — достаточно мягка. Все это позволяло долго держать арендованный земельный участок в ожидании покупателя.

Исходя из этого на рынке всегда было значительное количество арендованных публичных участков. Поэтому компании, заинтересованные в реализации инвестиционного проекта, часто рассматривали не только непосредственное приобретение участка из публичных земель или покупку участка, находящегося в частной собственности, но и приобретение прав и обязанностей по договору аренды публичного земельного участка.

Раиса Алексахина, партнер Департамента налогообложения и права, руководитель юридической практики компании «Делойт» в СНГ

В российском законодательстве наметилась тенденция по увеличению публично-правовой нагрузки на связанный со строительством бизнес, что не может не сказаться на уровне его инвестиционной привлекательности. 

Однако хотелось бы отметить, что важным элементом правового регулирования в любой отрасли является стремление, с одной стороны, поддержать баланс интересов власти и бизнеса, но, с другой стороны, обеспечить надлежащий уровень ответственности бизнеса, в том числе ответственности социальной. 

Как известно, цель последних изменений земельного законодательства — повышение оборота земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, и обеспечение их эффективного использования. Иными словами — борьба с так называемыми долгостроями. 

Конечно, законодательные ограничения создают для застройщиков и инвесторов дополнительную нагрузку (административную, временную, финансовую), но делать пессимистичные прогнозы на будущее пока, на мой взгляд, преждевременно. Сейчас идет процесс формирования новой правоприменительной практики, которая должна подсказать бизнесу возможные варианты работы в новых реалиях.

В настоящее время главная задача, стоящая перед бизнесом, — детальная проработка финансовой и юридической составляющей проектов, оценка регуляторных рисков, контроль сроков реализации проектов и правильности оформления результатов работ.

Тренд набирает обороты

Последние несколько лет заметно проявляется тенденция лишения права аренды публичного участка характеристик инвестиционного актива. Это происходит как в результате законодательных изменений, так и вследствие судебной практики. Вот наиболее яркие проявления такой тенденции.

Одним из первых «звонков» можно с уверенностью назвать постановление Президиума ВАС РФ от 25 июня 2013 года № 1756/13, которое существенно ограничило возможности изменения вида разрешенного использования арендованного публичного земельного участка для целей строительства недвижимости. По мнению суда, практика изменения вида разрешенного использования земельного участка с эксплуатации одного объекта на строительство иного объекта по существу направлена на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков.

 

Полный текст статьи: http://125.mag.mallgroup.ru/125-zakonodatelstvo

17.03.2016

«Молл»

Эта информация была полезна для вас?