Ny dom från Högsta förvaltningsdomstolen öppnar för frivillig skattskyldighet vid uthyrning av en och samma yta till flera hyresgäster

Högsta förvaltningsdomstolen har i en dom från den 5 maj 2023, mål nr 5329-22, slagit fast att en fastighetsägare kan vara frivilligt skattskyldig för uthyrning trots att flera hyresgäster disponerar samma lokal utan att någon av dem har ensamrätt till en specifik yta.

Bakgrunden till målet var att en fastighetsägare hyrde ut en nyuppförd byggnad till en förstahandshyresgäst, som i sin tur vidareuthyrde fastigheten till två andrahandshyresgäster. Enligt andrahandsuthyrningsavtalet skulle förstahandshyresgästen och de båda andrahandshyresgästerna – en kommun och ett universitet – använda fastigheten gemensamt. Skatteverket ansåg att momslagens krav på uthyrning för stadigvarande användning inte var uppfyllt i och med att flera hyresgäster disponerade en och samma lokalyta. Fastighetsägarens uthyrning kunde därför inte omfattas av frivillig skattskyldighet och denne nekades därför avdrag för ingående moms hänförlig till uppförandet av byggnaden.

Högsta förvaltningsdomstolen påpekade i sin dom att innebörden av rekvisitet stadigvarande användning inte är helt klar, men ansåg att den omständigheten att hyresgästerna kommer att disponera samma lokalyta inte i sig innebär att användningen inte skulle kunna vara stadigvarande. Vägledande vid bedömningen om uthyrningen är stadigvarande eller inte är i stället fastighetsägarens avsikt med upplåtelsen. Svaret på prejudikatfrågan – om momslagens krav på stadigvarande användning innebär att frivillig skattskyldighet för lokaluthyrning inte kan beviljas enbart av det skälet att lokalen disponeras av flera hyresgäster utan att någon av dem har ensamrätt till en specifik yta, trots att samtliga hyresgäster bedriver momspliktig verksamhet eller är offentliga aktörer – besvarades därför nekande.

Deloittes kommentarer

Skatteverkets inställning har varit att uthyrning av en och samma lokal till flera olika hyresgäster inte kan omfattas av frivillig skattskyldighet för moms, se t.ex. Skatteverkets ställningstagande ”Frivillig skattskyldighet vid uthyrning av en lokal till flera hyresgäster samtidigt”, från den 24 september 2008, dnr 131 534842-08/111. Samtidigt kan noteras att Skatteverket självt i en promemoria från april 2022 föreslagit flera viktiga ändringar av regelverket – däribland att kravet på stadigvarande användning slopas, vilket skulle möjliggöra uthyrning av en och samma yta till flera olika hyresgäster.

I och med Högsta förvaltningsdomstolens dom är någon lagändring dock inte längre nödvändig för att frivillig skattskyldighet ska kunna tillämpas på sådan uthyrning. Skatteverkets lagförslag innehåller dock även många andra ändringsförslag som skulle göra regelverket lättare att tillämpa varför det fortfarande får anses önskvärt med en översyn av regelverket.

I en situation där förstahandshyresgästen även bedriver egen verksamhet i lokalen vid sidan av andrahandsuthyrningen kan man tycka att fastighetsägarens uthyrning även utan Högsta förvaltningsdomstolens dom borde kunna omfattas av frivillig skattskyldighet. Det följer av att förstahandshyresgästen då använder en och samma lokal dels för egen momspliktig verksamhet, dels för sådan andrahandsuthyrning som med Skatteverkets synsätt inte kvalificerar för frivillig skattskyldighet, dvs. förstahandshyresgästen använder lokalen för en momsmässigt blandad verksamhet. Det innebär normalt att fastighetsägaren kan tillämpa frivillig skattskyldighet för sin uthyrning och därmed även göra avdrag för ingående moms på kostnader för byggnaden.

Förstahandshyresgästen får dock vidkännas en begränsning i avdragsrätten för momsen på hyran eftersom denne parallellt med sin egen momspliktiga verksamhet även bedriver en momsfri andrahandsuthyrningsverksamhet. Det är inte helt klart om Skatteverket ansåg att förstahandshyresgästen i det nu aktuella målet inte bedrev någon egen verksamhet i lokalerna de hyrde eller om Skatteverket menade att redan det faktum att förstahandshyresgästen hyrde ut en yta i samma lokal som de själva bedrev egen momspliktig verksamhet i diskvalificerade fastighetsägaren från att tillämpa frivillig skattskyldighet på sin uthyrning till förstahandshyresgästen.

I och med Högsta förvaltningsdomstolens nu aktuella dom torde detta dock inte längre vara ett problem. En uthyrning till hyresgäst som bedriver momspliktig verksamhet eller är en offentlig aktör kan omfattas av frivillig skattskyldighet även om uthyrningen avser en yta som delas med andra hyresgäster.

Även om det fortfarande finns vissa oklara frågor, t.ex. om växelvis uthyrning till en hyresgäst på dagtid och uthyrning till en annan hyresgäst på kvällstid kan omfattas av frivillig skattskyldighet, är Högsta förvaltningsdomstolens dom därför ett mycket välkommet steg på vägen mot ett regelverk kring moms på lokaluthyrning som är mer i takt med tiden och inte skapar obefogade momskostnader. 

Om du har frågor kring hur domen påverkar er eller frågor om fastigheter och moms i allmänhet så kontakta gärna oss.

Kontakta oss

Emil Frennberg
Director, VAT
efrennberg@deloitte.se
+46 70 080 31 12

Mikaela Benson
Director, VAT
mbenson@deloitte.se
+46 70 080 30 78