Flertalet lättnader för svenska fastighetsbolag i förslaget till nya ränteavdragsbegränsningsregler

Utvärdering visar att fastighetsbolag är särskilt drabbade av reglerna

I utredningen görs jämförande sammanställningar som visar på att de svenska reglerna är särskilt restriktiva i ett internationellt perspektiv när det kommer till avdragsrätt för ränta. Till skillnad från Sverige saknar många EU-länder en tidsgräns för avdragsrätt för kvarstående negativa räntenetto. Vidare är den svenska förenklingsregeln mycket restriktiv; gränsen i de svenska reglerna är 5 miljoner kronor, medan många EU-länder valt en gräns på 3 miljoner euro. Av utredningen framgår också konkreta exempel på hur fastighetsbranschen varit särskilt missgynnad av regelverket. Beräkningar visar på att drygt hälften av alla aktiebolag och 94 procent av alla handelsbolag som nekats avdrag under åren 2019 till 2021, är verksamma inom bygg- eller fastighetssektorn. Det är även framförallt fastighetsbolag som drabbats negativt av tidsbegränsningen för kvarstående negativa räntenetton. 

Förbättrade ränteavdragsregler för företag

Utredningen föreslår ett antal nya bestämmelser som b.la. omfattar förändringar i utjämning av räntenetton, höjd beloppsgräns vid tillämpning av förenklingsregeln och mer generösa avdragsmöjligheter för kvarstående negativa räntenetton. Nedan framgår en sammanfattning av förslaget. De föreslagna lagändringarna föreslås träda i kraft 1 januari 2026.

• Företag mellan vilka koncernbidragsrätt föreligger ska beräkna avdragsrätten för ränta gemensamt och utgör en så kallad beräkningsenhet. Innebörden av förslaget är att en gemensam beräkning av räntenetto, avdragsunderlag och avdragsrätt ska upprättas. Bolagen i beräkningsenheten kommer fortsatt beskattas var för sig, men beräkning i beräkningsenhet ska vara obligatorisk.
• Tidsgränsen för avdragsrätt för kvarstående negativt räntenetto avskaffas.
• Avdragsrätten för ränta enligt förenklingsregeln föreslås höjas från 5 mkr till 25 mkr. Samtidigt föreslår utredningen att när förenklingsregeln tillämpas i en beräkningsenhet är avdragsutrymmet om 25 mkr enbart applicerbart på den del av det negativa räntenettot som överstiger det positiva räntenettot. 
• Utredningen avråder från att införa ett infrastrukturundantag, men innehåller ändå ett möjligt förslag. Enligt förslaget kan undantag från tillämpning av ränteavdragsbegränsningsreglerna erhållas efter ansökan till Forskarskattenämnden. En förutsättning för att erhålla undantag är att verksamheten så gott som uteslutande bestå i att genomföra offentliga infrastrukturprojekt samt att koncerninterna lån i princip ska saknas. Exempel på infrastrukturprojekt som anges är byggnation av vägar, järnvägar, flygplatser, hamnar, vatten- och avloppsanläggningar samt elnät. Utöver det anges även byggande av bostäder och samhällsfastigheter. 
• Utredningen föreslår även förändringar av de riktade ränteavdragsbegränsningsreglerna i syfte att anpassa dem till EU-rätten samt mindre förändringar av räntedefinitionen.

Av utredningen framgår att av de aktiebolag som skulle gynnas av införandet av en beräkningsenhet är knappt hälften verksamma inom bygg- och fastighetssektorn. Av handelsbolagen som skulle få ytterligare ränteavdrag är över hälften verksamma inom bygg- och fastighetssektorn. Samtidigt visar beräkningarna på att flera bolag skulle missgynnas av att beräkna avdragsrätten i en beräkningsenhet och knappt en tredjedel av dessa bolag är verksamma inom bygg- och fastighetssektorn.

Deloittes kommentar

Att de generella ränteavdragsbegränsningsreglerna har inneburit både en administrativ och skattemässig belastning för många fastighetskoncerner är knappast någon nyhet för verksamma inom branschen. Att utredningen nu konkretiserar detta svart på vitt är dock positivt och kan förhoppningsvis öka trycket på lagstiftaren att ändra reglerna för att inte särskilt missgynna fastighetsbranschen.

Från vårt perspektiv framstår det som klart att flera av förslagen i utredningen skulle skapa betydande lättnader för bolag verksamma inom fastighetssektorn. Förutom ökade avdragsmöjligheter skulle en beloppsökning i förenklingsregeln administrativt underlätta för många mindre fastighetskoncerner i form av förenklad koncernbidragsplanering och uteblivet krav på att årligt upprättande av EBITDA-beräkningar.

Införandet av en beräkningsenhet skulle även otvetydigt innebära administrativa lättnader för i princip samtliga bygg- och fastighetskoncerner. Förslaget visar även på ökade avdragsmöjligheter för de flesta bolag inom sektorn, vilket enligt vår erfarenhet särskilt bör gälla de koncerner som saknar en väl inarbetad rutin för ränteutjämning och koncernbidragsplanering. Enligt våra initiala beräkningar skulle vissa bygg- och fastighetskoncerner kunna missgynnas när samtliga koncernens bolag måste ingå i beräkningsenheten. Detta visar på en regelkomplexitet och behovet av att god förståelse av sin finansieringsstruktur.

Generellt är vi positiva till avskaffandet av tidsgränsen för kvarstående negativa räntenetton, även om det i många fall enbart kommer leda till större ackumulerade räntenetton och de positiva effekterna uteblir för de koncerner som inte minskar sin belåning.  

Vi noterar att ett infrastrukturundantag skulle kunna erhållas av bolag verksamma inom byggsektorn, men mot bakgrund av de höga kraven som föreslås så bör antalet vara väldigt begränsat och inte innebära några lättnader på bred front. Vi tvivlar även på att ett undantag kommer bli verklighet, beaktat utredarens motvilja mot att införa ett sådant förslag.

Sammanfattningsvis anser vi dock att förslagen, och särskilt införandet av en beräkningsenhet och en höjd beloppsgräns i förenklingsregeln, skulle vara en välkommen regelförändring för den i dagsläget pressade bygg- och fastighetsbranschen. Vi ser fram emot att läsa remissvaren i oktober och hoppas att lagstiftaren noga överväger lättnader i regelverket. 

Anna Persson och Kristian Hamberg

Kontakta oss

Anna Persson
Director, M&A Real Estate
annpersson@deloitte.se
+46 70 080 31 32

Kristian Hamberg
Senior Manager, M&A Real Estate
krhamberg@deloitte.se
+46 07 080 33 29