Investeren in rendementsvastgoed: privé of via vennootschap?

Investeren in privé naam of via vennootschap: That’s the question. Het antwoord hierop is evenwel niet eenduidig en hangt van verschillende factoren af. In deze bijdrage lichten we de voor- en nadelen van beide scenario’s op fiscaal vlak toe. We gaan er hierbij van uit dat het vastgoed aan derden wordt verhuurd.

Belasting op de huurinkomsten - verhuur in privé naam
Verhuurt u in privé naam residentieel vastgoed aan een natuurlijk persoon, die deze niet beroepsmatig aanwendt, dan wordt u in beginsel belast op een beperkt bedrag in functie van het kadastraal inkomen.

Verhuurt u een niet residentieel vastgoed -zoals een magazijn- privé, dan wordt u belast op uw werkelijke huurinkomsten na aftrek van een kostenforfait, dat in beginsel 40% bedraagt. Hierdoor wordt niet-residentieel vastgoed doorgaans privé een stuk zwaarder belast dan residentieel vastgoed.

In beide gevallen is het niet toegelaten om de werkelijk gedragen kosten in mindering te brengen met uitzondering van de intresten op leningen aangegaan om het vastgoed te kopen, te bouwen of te verbouwen.Dit belastbaar inkomen -na aftrek van de intresten- wordt bovenop uw beroepsinkomsten belast aan de progressieve tarieven, die kunnen oplopen tot 50% (te verhogen met gemeentebelastingen). U kan een eventueel verlies kan overgedragen naar toekomstige jaren.

Belasting op de huurinkomsten - verhuur via vennootschap
Het grote voordeel om via een vennootschap te investeren is dat alle werkelijk gemaakte kosten, alsook afschrijvingen, fiscaal in aftrek kunnen gebracht worden. De gerealiseerde winst wordt bovendien belast aan een vlak tarief van slechts 25% (20% onder voorwaarden).

In geval van verlies, kan dit verlies in volgende jaren worden afgezet tegenover toekomstige winsten. Investeren via een vennootschap lijkt dus interessant maar hier houdt de vergelijking uiteraard niet op.

Belasting op de meerwaarde
Inderdaad, ook een toekomstige verkoop van het vastgoed heeft een belangrijke fiscale impact. De verkoop van vastgoed door een vennootschap heeft als gevolg dat de volledige meerwaarde aan de vennootschapsbelasting onderworpen wordt: 25% of 20% onder voorwaarden. De eventuele verliezen uit het verleden kunnen deze meerwaarde voor een deel compenseren.

Heeft u echter in privé naam geïnvesteerd dan wordt de meerwaarde bij de verkoop niet belast op voorwaarde dat u het onroerend goed meer dan 5 jaar in bezit heeft gehad. Wenst u het onroerend goed op (middel-)lange termijn te verkopen, dan zal het doorgaans interessanter zijn om residentieel vastgoed privé aan te kopen.

Overdracht naar de volgende generatie
Is het daarentegen de bedoeling om het vastgoed door te geven aan uw kinderen, dan kan de keuze om te investeren via vennootschap mogelijk toch interessanter zijn.

Aandelen kunnen immers eenvoudig geschonken worden aan een vlak tarief van 3% (of 0% in geval van een familiale onderneming). De schenking van vastgoed zelf is daarentegen onderworpen aan relatief hoge schenkingsrechten. Bijzondere planningstechnieken kunnen in bepaalde situaties deze kost wel aanzienlijk verminderen.

Conclusie
Voor beide scenario’s zijn er pro’s en contra’s. Ook alternatieven waarbij zowel de vennootschap als u privé een deel van de investering dragen, zijn te overwegen. Bovendien spelen nog andere factoren een determinerende rol bij uw uiteindelijke keuze zoals uw gezinssamenstelling, de waarde van het onroerend vermogen, uw terugbetalingscapaciteit en de aanwezigheid van liquiditeiten (privé of in de vennootschap).