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Achat scindé d’un bien immobilier par le biais de votre société

Des règles fiscales plus strictes

Actualités, mars 2018

Lorsque votre société achète l’usufruit d’un immeuble utilisé au moins partiellement à des fins professionnelles et que vous, dirigeant d’entreprise, acquérez la nue-propriété de cet immeuble, le fisc se montrera plus strict sur la valorisation de l’usufruit.

Lors de la construction d’un achat scindé où l’usufruit est acheté par la société et la nue-propriété par le dirigeant, il est difficile de trouver le juste équilibre entre la valeur de l’usufruit et celle de la nue-propriété. La tendance générale consiste à faire payer la société le plus possible pour l’usufruit.

En effet, plus votre société paie cher pour l’usufruit, moins vous, en tant que dirigeant, devez débourser à titre privé pour la nue- propriété. Par ailleurs, à la fin de l’usufruit (par exemple au bout de 20 ans) vous recevez en principe la pleine propriété sans devoir payer d’impôts.

Valorisation correcte de l’usufruit

Les achats scindés sont dans la ligne de mire du fisc depuis longtemps. Si celui-ci estime que la valorisation de l’usufruit n’est pas économiquement correcte, le montant trop élevé versé par votre entreprise (c’est- à-dire le montant trop faible que vous avez payé) vous sera imposé à titre privé comme un avantage de toute nature.

Une valorisation correcte de l’usufruit peut éviter cela. Depuis 2016, la commission de ruling adopte une formule plus stricte que la technique classique pour déterminer la valeur de l’usufruit. Désormais, le fisc suit lui aussi la méthode avancée par la commission de ruling.

Technique de valorisation classique

Il est d’usage de calculer la valorisation de l’usufruit à l’aide de la méthode Ruysseveldt qui se base sur la valeur locative nette actualisée de l’immeuble sur la durée de l’usufruit. Cette méthode utilise le taux OLO sur dix ans comme taux d’actualisation. E tant donné que le taux OLO est aujourd’hui très bas, ce taux d’actualisation minoré mène à une valorisation excessive de l’usufruit et, par conséquent, à un montant réduit pour vous, dirigeant.

Concrètement, il est possible, en application de cette méthode, que la société verse jusqu’à 85 % du montant de l’achat pour un usufruit sur 20 ans.

La commission de ruling préconise une valorisation plus stricte

Selon la commission de ruling, la valeur réelle de l’usufruit doit toujours être calculée sur la base de la valeur locative nette attendue actualisée de l’immeuble sur la durée de l’usufruit.

Le taux d’actualisation ne peut cependant plus dépendre du taux OLO, mais doit se baser sur le rendement locatif net. Ce rendement est calculé en divisant la valeur locative nette annuelle (c’est-à-dire la valeur locative brute moins le précompte immobilier, les coûts d’assurance et les coûts d’entretien, etc.) par la valeur de la pleine propriété du bien immobilier.

La valeur locative brute peut être estimée sur la base d’une comparaison des prix locatifs pour des immeubles comparables dans le quartier.

Imaginons que la valeur locative brute d’un immeuble soit de 25.000 EUR par an, que la valeur locative nette s’élève à 20.000 EUR et que la valeur de la pleine propriété soit de 450.000 EUR.

Le taux d’actualisation est donc de 4,4 %, c’est-à-dire 20.000 EUR/450.000 EUR. Selon cette méthode, l’usufruit n’est valorisé qu’à 60 % (au lieu de 85 % selon la méthode Ruysseveldt) du montant de l’achat.

Le fisc suit la commission de ruling

La jurisprudence récente (arrêt de la Cour d’appel de Gand du 19 décembre 2017) confirme que le fisc suit l’avis de la commission de ruling. Entre-temps, des lignes directrices ont été envoyées par le SPF Finances pour “veiller à ce que la valeur de l’usufruit corresponde à la valeur économique réelle”.

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Conclusion

Il est certain qu’en cas de nouvelles constructions d’usufruit à l’avenir, une attention particulière sera accordée à la valorisation correcte de l’usufruit. Une valorisation excessive de l’usufruit peut en effet donner lieu à un avantage imposable dans le chef du dirigeant.

Les critères plus stricts seront également appliqués par le fisc pour les constructions d’usufruit mises en place au cours des années de revenus pour lesquelles le délai de prescription n’est pas encore expiré. Rien ne permet de savoir si le fisc visera également les constructions existant depuis plus longtemps.

Publié le 15/03/2018

Sandra Romagnolo, sromagnolo@deloitte.com

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