文章
Advanced Lease
新租赁准则下的“新”租赁安排
“IFRS16已经开始运行一段时间了，企业财务部忙计算，马上半年报要报了，压力很大怎么办？”
“美准租赁ASC842不甘落后，新租赁还区分经营租赁和融资租赁，但经营租赁上表后还保持直线法摊销租赁费，计算更加复杂，对多准则报告的财务团队很分裂。”
“CAS21已经颁布，境内外同时上市或境外母子公司上市企业于2019年1月1日开始使用，其他企业包括A股上市公司于2021年1月1日开始使用，看你们如此紧张，我也要加紧学习了，避免到时手忙脚乱！”
不用慌，德勤在去年推出的Smart Lease基础上又推出了全新的Advanced Lease，为已经开始实施新租赁准则的企业提供进阶咨询服务，服务内容包括租赁业务相关健康检查、租赁相关系统升级、租赁筹划及全面会计支持服务。
新租赁准则给企业带来的挑战
新租赁准则要求所有经营租赁资产上表，从而避免了因会计准则而导致的企业经营租赁相关的表外融资，使得财务报表的实用性、可比性和透明度都大幅提升，这将给会计行业带来新的机遇与挑战。对于投资人或分析师来说，更加透明的信息披露将助力于完整的获取企业信息，而对于企业来说，颠覆性的准则变化给企业带来巨大的挑战，尤其是对于有大量租赁合同的企业，该变化将刚给会计信息披露带来质变。德勤中国会计战略规划部门根据过去一年企业在实施新租赁准则变化中面临的痛点及难点进行了汇总及归纳，发现企业普遍会遇到如下问题：
- 业务部门与财务部门协调不畅
往往业务部门已经签署了租赁合同，财务部门发现合同条款导致租赁上表计算过于复杂。 - 企业内控流程不匹配
企业之前经营租赁属于费用审批范畴或租赁审批流程，但租赁资产上表后，相应审批流程归属于固定资产采购及管理，相应内部控制体系未及时跟进，导致职责不清或企业内控出现瑕疵。 - 企业预算体系面临挑战
随着报表数据变化，对未来的财务预算及预测数据也面临大幅调整，无论是预算体系的重新梳理，编制责任分工的重新划分，还是管理层对未来战略目标规划都面临新的挑战。 - 租赁场景研究不透彻
实际业务场景的复杂程度远远超出预期，导致需要上表内容过于庞杂，究竟是租赁合同还是服务合同，无法识别，企业对于租赁场景的研究不够深入及透彻。 - 多准则切换
IFRS16，CAS21和ASC842对租赁处理都不尽相同，对多准则报告公司而言，如何充分满足监管要求将充满挑战。 - 对财务比率的影响
租赁资产上表后会导致企业资产负债率增加，对企业融资及IPO可能存在消极影响，如何制定业务过渡性方案使企业满足投资人或债权人的需求。
一. 德勤过往为企业提供新租赁准则落地实施服务阶段的经验概述
德勤在18年末推出Smart lease后受到很多企业的关注，同时德勤会计战略规划团队也成功为数家不同类型的知名企业完成新租赁准则落地实施服务，对于尚未开始适用新准则的企业，无论是IFRS16，ASC842或CAS21，我们均建议按如下几个步骤逐步为企业提供变革咨询服务：
根据我们过往服务企业的反馈，对于已经启动新租赁准则并自行完成评估后的企业并不代表完成了变革，恰恰相反，这仅仅是一个开始，在应用新租赁准则以后的财务核算、财务管理、业财一体化对企业才是持续的挑战，且将持续显现深层次效果，为此德勤会计战略规划团队根据对准则的专业判断及企业需求打造了全新产品Advanced Lease，可以为已经实施了新准则的企业提供“新”租赁安排，该安排包括健康检查，租赁筹划、系统更新及全面会计支持等服务，从公司更长远发展目标为企业提供服务。
二. Advance Lease 六大产品系列
新租赁准则健康检查服务
对于已经使用新租赁准则的企业来说，我们提供一整套评估及体检服务，对公司实施的成果进行定性及定量的分析，帮助企业了解及识别漏洞及缺陷，规避合规及业务风险。我们服务包括新租赁准则影响评估复核、过渡期方案复核、折现率制定复核、系统核算逻辑复核、会计核算流程诊断、内控流程诊断、租赁识别场景分析。
德勤新租赁准则会计平台（“LAP”）
德勤自主研发的LAP平台将租赁会计准则与数字化处理流程相结合，为企业提供一体化租赁会计业务流程管理，该平台涵盖了权限分配、全场景覆盖、会计分录和资产信息生产以及报告与附注的生成，并根据企业需要多维度配置，运用数字化的计算方式提升企业效率，并可减少手工输入的差错，同时我们亦可以协助企业进行全系统的整合，包括与前端业务系统及后端财务系统的对接，从而真正实现一体化ERP的实现。
内控提升服务
租赁资产上表后，以前经营租赁费用审批流程将转变为固定资产采购及管理流程，企业内部控制审批矩阵及审批人都将面临相应的更新，德勤将与企业管理层进行讨论并制定最适宜的且与公司运营相匹配的新的内控流程体系，内控提升方案主要包括如下层面：
- 以新租赁准则关键要素为核心，贯穿业务拓展、合同签订、合同审批，业财对接及账务处理等业务开展全流程，并结合内部管理，考核指标等规定，进行场景研究，形成风险矩阵。
- 与管理层沟通风险矩阵，基于业务设计、合同确认、租赁识别、系统配置、账务处理等整个闭环提供流程改进建议。
- 对改进方案设定里程碑节点，严格按照项目管理方式逐步实施，对各节点成果进行监控与评估，如有必要可进行适当的调整，确保方案可落地实施，同时关注流程的顺畅及可操作性，确保内控提升方案兼顾管控、合规及效率。
租赁筹划咨询服务
租赁资产上表给企业管理层带来巨大挑战，是租赁还是购买，是租赁合同还是服务合同；管理层如何协调准则变化给业务带来的风险，如何平稳过渡变革期，同时又推动业务增长等问题困扰着企业。租赁筹划咨询服务可为企业提供与租赁相关的业务层面筹划活动，诸如租赁业务场景研究、租赁业务模式筹划安排、租赁合同关键条款优化、以及新旧准则并行测算的服务。具体可以包括如下内容：
- 租赁业务场景研究
企业在实际业务中的场景非常复杂，从生产，办公，运输，销售以及市场推广的各个环节中都可能涉及租赁，在如此复杂的多种场景下，到底哪些属于租赁，哪些属于服务，德勤专业团队利用专业的分析工具帮助企业在纷繁复杂的业务中确认租赁场景，提供一般、特殊租赁场景的研究分析，以供管理层对租赁管理业务决策，满足合规需求。 - 租赁业务模式筹划
在实际业务中，由于租赁上表带来复杂的核算工作，企业后台部门可能不堪重负，那么未来企业结合业务战略发展变化，租赁业务模式的改变到底是以租赁还是购买的模式进行，或究竟是以租赁还是服务的模式进行，德勤团队将结合企业实际的发展状态和管理需求做出最优方案。 - 租赁合同条款优化
租赁识别，租赁变更，以及租赁终止等要素都与合同关键条款密切相关，德勤新租赁准则团队借助过往大量的服务经验以及强大的法律专业咨询团队的专业经验，可进行合同相关内部管理流程差距评估分析，并提供规范化建议和合同文本关键条款以避免合规风险及争议。 - 新旧准则并行测算
由于新租赁准则使得企业资产负债率升高，对债务融资可能产生不利影响，对于需要外部债务融资的企业，维持新旧准则并行将可降低因实施新准则而带来的债务融资失败风险，德勤团队可协助企业并行测算新旧准则数据直至外部金融机构将新准则影响反映到对企业放款的风控指标中，从而缓解企业资金短缺风险。
租赁智能管理服务
对于有大量相似租赁物的企业，如何比较各租赁物件的效率及合理性，比如零售企业在不同城市租赁大量门店，如何比较每家店的坪效及收益状况？我们可以为企业提供数字化新零售的变革解决方案，包括多方位，多层级的租金水平分析，租赁成本优化方案，租赁合同智能管理以及租赁费用预算及优化服务，另外我们亦可结合德勤强大的数字化信息数据库为企业提供自动选址服务（Map Analyzer），从而帮助企业管理层无论是事前决策，还是事后分析，都能从容面对。租赁智能管理具体可分为如下三个层级：
- 测算承租租金水平、转租收入水平以及租金净收益情况，评估租赁资产运营效率；
- 公司现阶段租金水平分析和未来租赁现金流量分析；
- 通过高德地图，爬虫技术以及企业历史数据为企业提供自动选址服务（Map Analyzer），从而帮助企业解决在哪里开店、如何确保盈利、现有网点是否能够支持持续有效的盈利以及最有效的挖掘新的商业机会等痛点。
全面会计支持服务
德勤同时可以为企业提供新准则相关的多维度租赁会计支持服务，包括员工借调，复杂会计事项处理咨询，实施手册编制，疑难解答，案例分析，多准则报告等整合咨询方案。
相关阅读
[Smart IFRS16] 第三期： “智”目千行 “能”文善阅
