物业行业专题报告

近年来，中国物业管理市场呈现出巨大发展潜力，行业标杆企业纷纷向智慧化、跨界化、生态化转型升级，传统组织架构面临挑战，能否成功构建适应未来发展的组织能力，成为物业企业决胜未来的关键。同时，传统的薪酬激励机制对物业企业发展所需的核心人才吸引力与绑定性不足，越来越多的物业企业探索股权激励机制。

关键发现 

一、 中国物业行业发展态势

随着中国城市人口及人均住房面积增长、居民对生活及工作环境面积的需求增加，以及国务院《关于加强和完善城乡社区治理的意见》等相关优惠政策的出台，物业管理市场呈现出巨大发展潜力，存量与增量并存，未来或将拥有万亿级市场容量。

从物业行业竞争格局来看，2018年，TOP100物业公司市场份额达到38.85%，较上一年均进一步增长，行业集中度呈现快速上升趋势。前十位物业公司企业管理面积均值，是TOP100企业均值的6.43 倍，头部效应显著；同时，独立第三方物业与地产集团物业分别秉持差异化的发展路径。

图：地产物业与第三方物业差异化发展路径

从物业行业收入结构来看，TOP100物业公司着力提升管理规模的同时，正打破传统物业服务边界，进行服务模式创新，增值服务收入增长显著。

在资本运作方面，物业管理企业由于其具备较强的抗周期属性，逐步受到资本青睐，呈现上市与收并购热潮。2014年以来，共有22家物业公司登陆港股，3家物业公司登陆A股，地产集团拆分旗下物业公司赴港股上市为一大趋势；2019年，物业企业共发生22起并购案，总金额超44亿元。

图：2014-2020年物业企业上市时间轴（截至2020年4月5日）

其中，物业管理企业上市多以红筹上市为主要路径，同时上市前股权激励计划的激励载体通常会体现在不同的持股路径中。

综上，行业集中度的不断增加、以客户为中心提供物业相关多元化全面服务、借助信息技术发展提速的行业环境对物业公司组织与人才提出挑战。德勤咨询认为物业管理企业的挑战主要来自于如下三方面：

1. 传统组织架构无法支撑多元业态：物业公司传统架构通常按照产品或区域划分，随着越来越多的物业公司打破服务边界，挖掘增值服务，传统架构日益表现出协同困难、创新与孵化缺失、决策链条过长等问题，难以承接公司多元业务发展模式。
2. 内部人才储备与培养难以满足企业扩张需求：在大型物业公司不断进行跨区域、跨行业扩张活动的过程中，部分公司出现内部人才数量和质量难以满足快速拓展要求的情况，公司内部培养体系、人才梯队体系建设待进一步提升。
3. 传统薪酬激励机制对复合型人才的吸引与绑定性不足：物业行业原有的建筑、水电、绿化等传统人才已无法满足当下需求，具备信息技术、公共关系管理、金融、社区运营等知识的复合型专业人才成为物业企业发展需要的稀缺资源，传统薪酬激励机制亟待更新以便更好地吸引与绑定人才，助力公司长期发展。

为了更好的帮助企业应对人才管理挑战，德勤咨询对物业行业企业组织发展趋势进行深入解读，并选取20家由境内地产集团拆分出的赴香港上市的物业管理企业，就其股权激励机制进行研究分析。

二、 中国物业行业组织发展趋势

物业行业竞争的下半场，行业标杆企业纷纷启动转型升级，投资并购、社区生态、城市服务、科技驱动、跨界合作成为了行业发展的关键词。面对新战略带来的颠覆式的行业变革，传统组织架构面临着协同困境、创新困境与决策困境。

为充分激活组织，快速构建适应未来发展的组织能力，德勤咨询认为物业管理企业需要在组织中植入驾驭数字化变革的敏捷组织基因，包括客户中心、敏捷灵活、高效协同、持续创新、开放共享和技术卓越，这些组织能力过去往往被人们认为是互联网公司才需要具备的。

基于调研分析和项目实践，德勤咨询将从组织架构、组织治理及组织文化三个方面，总结物业行业组织敏捷转型的关键思路。

三、 中国物业行业股权激励趋势

针对本报告选取的20家由境内地产集团拆分出的赴香港上市的物业管理企业，就其股权激励机制进行深入解读后发现，物业管理企业股权激励计划根据上市前后时点、激励路径的不同可有多种规划情形。

图：股权激励规划趋势概览

同时，本报告对调研物业管理企业股权激励计划的普及度、实施时点、计划数量、激励工具、激励额度、激励分配、激励价格以及归属安排进行趋势分析，以期为物业管理企业探索股权激励机制提供参考。

股权激励普及度及实施时点分析

75%的调研企业披露有股权激励计划，且在已披露的股权激励计划中，约70%的股权激励计划为上市前推出，其中，43%的股权激励计划在上市前有实际授予，授予时点多在上市前1年及以上。

股权激励计划数量与激励工具分析

从企业披露/实施股权激励计划的数量来看，约47%的企业推出1个以上的股权激励计划；从股权激励工具使用的多样性来看，调研企业倾向于使用单一激励，从激励计划中激励工具的采纳来看，股票工具的使用率较高，占所有计划中的52%。

图：调研企业激励工具使用情况统计

股权激励额度与激励分配分析

在已披露的股权激励计划中，平均激励总额度为9.10%，67%的股权激励计划的激励总额达到总股本的5%及以上；在激励额度分配上，主要向公司高管倾斜。

上市前股权激励占总股本比例=股权激励总额度/首次公开发行前总股本；上市后股权激励占总股本比例=股权激励总额度/计划公布时点总股本

股权激励价格与归属安排分析

超七成的调研企业股权激励计划以低于IPO发行权/公允价格的三折定价，超六成的激励计划权益归属时间为三年，其中上市前股权激励计划权益归属多与IPO挂钩。

图：调研企业股权激励计划激励价格分析  

图：调研企业股权激励计划权益归属安排分析

整体展望

物业管理市场将迎来黄金发展期，在竞争的全新战场，物业管理企业需要顺应行业的转型升级浪潮，在组织发展模式、人才激励模式上不断予以创新探索，方可决胜未来。